青岛香港路中小规模写字楼商业，何去何从？

青岛香港中路商业作为青岛的核心区域，从90年代末开始各大商场涌现，形成青岛市的商业中心区。小虾盘点了下商业发展大体的路径：

佳世客1998年开业，家乐福1999年开业，阳光百货2003年开业，麦凯乐2006年开业，海信广场2008年开业，百丽广场2010年开业，基本形成了香港中路的商业格局。然而2015年万象城开业，打破了这种看似稳定的局面。

青岛中心2014年开业，2015年基本凉凉。海航万邦2014年开业，2015年关闭。阳光百货2016年关闭，百丽广场2018年关闭。银座商场（香港中路店） 2016年开业，2018年李沧和谐广场的银座百货闭店，香港中路店人气也是一直堪忧。未来广场2018年开业，2018年随着地球港的关闭，基本宣告失败。

青岛香港路商业生存现状

针对青岛香港路的这些起起伏伏的商业，特别是中小型的商业，我认为有以下几方面原因：

1、区域范围竞争激烈，城市范围多中心化。

香港路办公商务区从麦凯乐到海天中心，4㎞的距离上分布了很多商场，高端有海信广场、低端有家乐福，中间有永旺、麦凯乐、银座百货，更有“手握无限手套的灭霸”万象城。香港中路原定位全市的商业中心，辐射消费层次很广，但随着新都心、李村、崂山等商业的崛起，使得青岛逐渐出现多商业中心化，于是香港路的商业吸引力逐渐降低。目前辐射全市级的应该就剩万象城和海信，永旺、家乐福等主要去解决区域内消费力。

青岛凯德mall

2、区域内消费力总量不足。

消费力分几部分，第一部分老市南区居民，一般来说老城区的居民消费力相对会弱，不是他们没有钱，是年龄偏大，不舍得花钱。可能市南区这边该不会太大，但比较早来这个区域的应该也在50以上了。第二部分，市南区高端小区，他们有消费力，但是海信、万象城等已经满足需求。第三部分，CBD的办公人群，特点是下班回家，偶尔也有下班见朋友的需求，但是可选择地方会比较多。

3、山东人普遍的三个特点：结婚早、生孩子、爱存钱。

再加上青岛的旅游城市一个属性，房价高、工资一般。所以整体上城市消费活力弱。同时一个城市晚上热闹不热闹，除了未婚情侣、单身白领、再个就是学生群里。虽然学生产生不了多少消费，但是他们有时间，可以带动活力。青岛恰恰学校相对少、结婚早，所以晚上9点半之后去哪人都不多。个人感觉北京结婚、生孩子都晚。我个人认为20-30岁是消费力最强的时候，也是没有房贷的时候。

4、再说项目一个重要属性，青岛中心、海航万邦、未来中心都属于小体量写字楼裙楼商业。

放眼全国来看，这么小的写字楼配套做得特别有特色的不多，因为体量小，可逛性不强，很难目的地性消费，本质上还是解决的是1.5顿饭的生意，而且周末人也不多。

工作餐

但是如果有好的自带流量的品牌的话，结果会有所不同。

小虾在北京时住在央视大楼、金台夕照站附近，对面有一个财富购物中心，体量3.8万㎡，地下1层，地上3层，我个人觉得是一个非常标准的商务配套中心。餐饮有星巴克、太兴、绿茶、汉堡王、满记甜品、地下就是屈臣氏、BLT超市、汉拿山、口留香、金鼎轩等。还有美丽田园spa、热风、珠宝、雪茄、拉夏贝尔、G2000等偏商务型人群需求的品牌。每次去主要是请朋友吃饭，有三个原因，第一，在地铁口10号线和6号线交汇金台夕照站，交通便利；第二，绿茶餐厅性价比高、环境好、味道也不错；第三，就是离家和公司都近。所以，商务配套型也是可以吸引就近的居民的消费需求，前提是要有好的品牌力。

北京财富购物中心

另外，芳草地本质上也是属于商务配套型，但是特色做到极致，所以附近的居民或者国贸上班的白领也经常去看电影+请朋友吃饭。燃鹅，芳草地马路对面的中骏世界城，属于写字楼裙楼商业，就一直做得不温不火。

芳草地购物中心

所以对于中小体量来的商业来说，中规中矩的来做，很难把影响力扩大，以周边办公和居民定向消费为主。如果想生意更好一点，就需要项目引进品牌力比较强或者自带客流的商家，才能让客户有品牌追随效果。同样，这种情况下，项目需要考虑品牌因素，在租金政策方面做出让步。

当然，放在两年前、在没有这么多抖音网红产品出来之前，我不相信小体量的商业可以有能力辐射全城、甚至全国。

举例一：西安大悦城在西安大雁塔广场旁边，原来为秦汉唐商业广场，开了三四年之后，16年左右的主力店世纪金花百货关闭，就走下坡路。主要原因是周边居民量小，同时 交通不便利是硬伤，再个就是旅游客群很难对购物中心带来消费力。但是2018年底大悦城开业，凭借一个双手合十的孙悟空雕塑成为了来大雁塔旅游的人必来看的一个景点，开业前几天都限流。

西单大悦城网红孙悟空

举例二：长沙文和友老长沙龙虾馆5000㎡，翻台率10桌，外婆家、绿茶这种现象级排队的翻台率我记得是6桌。五一期间文和友老晒出来的取号，前面排队7000桌，已经成为了长沙旅游打卡地之一。

文和友龙虾馆打造老长沙场景空间

长沙文和友老海鲜馆五一排队取号7000多号

举例三：芳草地购物中心内也经常见到举着小旗的旅游团，俨然已经成为了北京的一个旅游景点。

芳草地购物中心艺术品

举例四：类似的还有西安的言几又，虽然那个位置很偏，通过一个网红书店，成为了城市旅游打卡点。

西安迈科言几又

所以说，小规模的项目如果想一炮而红，还是需要极致的产品力和大胆的想象，否则就中规中矩，放大餐饮的比例，做一板一眼的商务型配套中心。

当然网红的产品背后需要有成熟的商业模式和业态组合，去转化网红产品带来的流量，增强消费者消费黏性，否则就出现像西安蓝海风漫巷的情况，2018年12月开业瞬间刷爆朋友圈，一时间风头无两，但是很快商业人气就以肉眼可见的速度下降，因为消费者在这里打卡网红之后，发现这里并没有适合自己消费的空间。

西安蓝海风漫巷

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