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试问:2018年-2019年初,刚需能买房吗?答案在哪里?

字号+ 作者:admin 来源:未知 2018-10-26 我要评论

近几年持续火爆的房地产行业,在过去的几个月里,相信不少对房价关注的已经发觉房价正在悄悄的发生着变化,好像停止了往日疯长的势头,难道?还是?相信很多人也如此疑问,如果对房产有需求呢,怎么办?是买还是等,试问有答案吗?也有专业人士对目前形势以

近几年持续火爆的房地产行业,在过去的几个月里,相信不少对房价关注的已经发觉房价正在悄悄的发生着变化,好像停止了往日疯长的势头,难道?还是?相信很多人也如此疑问,如果对房产有需求呢,怎么办?是买还是等,试问有答案吗?也有专业人士对目前形势以青岛为例进行了简单的分析:

已经疯涨了将近两年的房价,在这个过程里,慢慢的,有钱买房子却没有买的在逐步减少,新开的楼盘却 一直在源源不断供应。青岛郊区房子已均价两万了,买投资房的人群将会越来越少,即使涨50%或者翻一倍,加上各项资金等成本的投资,即使5年后翻一倍再卖其实也赚不到多少,再加上房地产税近几年要推出。除了极少人会继续以如此高价位买投资房之外,买投资房的会越来越少。

然后在谈谈需求。一再强调,上涨就是涨价去库存。很多人没有想到库存是靠涨价去的。在上涨过程中吸引了很多跟风楼盘。但是未来的竞争对手只有真正的刚需,经过两年的消化,有能力的刚需前期也买了。也就是以青岛的工资,即使在郊区为你接盘的,也要是青岛工作的白领或者金领。而服务予市民或者在青岛上班的工厂的蓝领会加速撤离青岛。毕竟青岛还是个制造业城市,这就是多诺米骨牌,若是一个制造业城市(跟北京上海不一样,人家是金融城市,高新产业,服务业智力产业相当发达)失去了宝贵的 蓝领落户,那么制造业会加速衰落,同时,也影响了白领金领的工作,让这部分人因为工作就业问题出现转移。其实,高房价对于制造业城市,对于青岛市民不是一件好事情。

最后再分析供应量,未来高新区城阳区黄岛区胶南区,假如如青岛市政府规划那样,会有源源不断楼盘入 市,其次,供应上,2年限卖期或者5年限卖期到期后,会有本次大量二手房投资房进场与开发商竞争,未 来,天量的供应。毕竟,原来的库存还是库存,只是由开发商,各地城投公司等手里的库存转移了相当一 部分个人手里投资房。说句不好听的话,个人投资房还是要去市场的。

上面已经分析过,需求(房价这么高,刚需是要有能力的)越来越少,供应越来越大,不要看现在人山 人海的抢房,这是上合借峰会炒作引起的最后的疯狂。等疯狂过后,完全透支了刚需数量后,回归到理智后,立马就有买房市场变成卖房市场。可以预料的是未来青岛天量的供应需要多少年才能消化完成。 2017年青岛常住人口增量8.65万人,增量较2016年减少2.05万人。未来,低收入高房价,更会让青岛的人 口流入急剧减少。甚至出现人口流出。房价高必然引起了地价高,再加上青岛除了是港口之外,天然的地理缺陷,只适合做首发站,铁路线路上 整个青岛只有一条胶济线与外界联系,与四通八达武汉,郑州,长沙,济南,西安,成都等的铁路中心相 比,与高校林立的武汉,西安,南京,成都,重庆相比等人力资源优势(可以上网搜这些城市的985工程 院校),与已经形成高新产业集群的南京(半导体,台积电建厂,吸引清华紫光一系列半导体企业),武汉(中国光谷),杭州(以阿里为代表的电子商务与电子金融中心),贵阳(大数据中心)相比,青岛的 招商引资的能力又有哪些呢?无论人力资源,还是区位优势和产业结构,在加上高房价高地价,那么青岛 如何和别的新一线城市竞争呢?什么叫做涨价去库存?涨价去库存必须产生巨大轰动效应和赚钱效应,给人的心里形成巨大冲击,冲击大 家心里承受能力和贪婪能力,才能吸引大家去买,只适合房价低位。涨个百分十几二十几,无法起到效果。说白了,涨价去库存,就和股市一样一样,也可以变相的理解为股市,抓住的是人性的贪婪和恐惧。 有能力买房子的刚需因为恐惧不再观望抓紧时间入场了。手里有资金的中产阶级看到了巨大赚钱效应,纷纷将存款换成手里的投资房。

大家看到房价在一个故事和一个故事传播中,大家纷纷传播,去讲好故事, 比如地铁房,比如国家中心城市,比如上合峰会,比如~~~看到房价在不断飙升中,大家沉浸在一片赚 钱的喜悦中,幻想着自己实现财务自由后,周游全国,周游世界,面朝大海,春暖花开……那么,我下面问一个赤裸裸现实,你或者你周围的同事或者朋友有多少人手里存款100万却没有买房呢? 有多少人手里有钱没有买投资房的?有吗?有这样的人吗?若是有这样的人,我真心佩服。本来已经实现 财务自由的你可以拿着这些钱去消费去旅游,可以做点自己想做的事情。现在是不是换成投资房后,守着 一堆钢筋混凝土继续撸起袖子加油干呢?

上述,已经论述过,涨价去库存,必须短时间翻倍,最好是3倍以上。并且,要形成全民讨论量。所以说用且只能用一次。

不要被眼前的繁荣遮住了眼,吓破了胆,看问题要长远,辩证的看问题。不要有速胜论和亡国论想法,让时间来验证。强大的日军也曾不可一世过,但是在人民面前,还是经过了时间的考验。历史,一次又一次 的证明了,趋势真理是站在了大多数人那里。而未来房子不会是仅仅少部分人牟利的工具,肯定也会站在 大部分人民,刚需那里。 时间验证真理,验证一切。

这几个问题需大家思考:

1.手里的投资房要卖给谁?城市确实由城镇向二线转移,二线向一线转移。但是,前提是必须要有能力。 可能现在城市居民赚钱比较容易,但是城市居民都是有房子的或者安置房,那么转移过程中,必然新增人 口是来自农村。若是,可以承受价格,这种转移是可以实现的。大家有没有去农村或者小镇去调研过?有 多少富裕的小镇?如此高昂的房价阻止了这种人口转移。

2.未来人民币会大幅贬值吗?大家收入会继续不断翻番吗?很多人拿着改革开放时大家收入来说,这三十 年大家收入翻了10倍。然后就,得出了未来三十年大家收入在此基础上也要翻十倍的结论。首先,刚改革 开放时,大家都一穷二白,基础基本是零。这就跟竹子一样,平时埋在土地里三年,但是一旦出土后,几 天后就长成啦。但是竹子会一直涨吗?改革开放之前,我们要感谢我们的父辈们,一直在打基础,各种工 业基础,扫盲,培养人才,培养技术工人,这种过程是漫长的。但是一旦基础好了,然后发展就是几次幂 的发展。但是,这种发展不是无穷的。经济发展到一定程度上,自动就变成L型啦。也就是说让1块变成 1000很容易。但是让1000变成两千都很难,何况变成1000000呢?其次,中国经济发展这么快,得益于 人工成本。但是即使如此,很多劳动密集型工厂,已经感觉到压力,很多将工厂迁到越南,孟加拉国以及 印度等。人家人力资源成本不到你的一半。若是你的工资再翻几倍,难道是不要中国的工业吗?难道中国 也能跟美国一样,通过高科技和金融服务业就能养活中国十几亿人口吗?首先中国高科技是否是世界一 流,然后人民币是否为国际贸易结算货币,最终,如此多人口是否能够实现)。也就是说大概率大家未来 收入很缓慢的。这么讲吧,2013年到2018年,扣除你升职的因素,你是否收入翻倍啦?再参考中国台湾地 区,日本以及其他发达国家,他们发展到一定时期后,经济增速……

3.各个城市的高新区能否发展起来?持怀疑态度。各个城市新区发展起来前提,是要解决就业的。而大面 积解决就业最好的方式就是工厂。前几年城市进行扩张,正好是伴随着工业扩张进行的。而目前,中国的 工业产能是饱和的,所以国家才想着一带一路,把过剩的钢筋,钢铁,建筑材料,手机,家电,甚至高铁 和核电等高端制造业等转移到国外,转移到亚非拉。本来就是产能过剩,加上人工智能的普及,即使新建 工厂可能也用不了那么多人。那么新区只有房子,却不解决大家就业,是可持续发展吗?所以,我要打个 问号。中国前几年大城市的快速发展,这也是伴随着中国工业快速崛起的过程。我说的是在保持现有的工 业产能后继续新增工业产能。比如说建设一个50万人口新区很简单。建房子就好了,但是新增50万人口, 是不是要新增同等规模的工业产能或者服务业科技业。不然的说,这50万人的就业怎么办?难道仅仅住在 房子里就能生存吗?对比看看央视曝光的很多原先扶贫地区,给他们把房子建设好啦,建的很漂亮。但是 很多农民仍然返回原先的危房居住。为什么呀?因为安置点没有他们的土地,他们仍然要每天来回20多公 里回到原先的地方去耕种。同理,不仅仅是一个城市在增加新区,各个城市都有规划中新区。更别说还有 一个千年大计的雄安新区。好的项目就那么多,肯定优先考虑雄安新区,其他项目就看各个城市的吸引 力。说句实话,你若是去各个城市转转的话,这几年城市变化最大的就是建了很多小区,空置率还很高。 但是,工业产能增加寥寥,除非科技导致的颠覆性。有人说,就业靠服务业也可以实现。但是,亲,没有 工业产能兜底,哪来的服务业?中国国情如此复杂,人口众多,仅靠服务业就能解决大家吃饭问题,就能 解决大家幸福生活?所以,这才有了最近的乡村振兴战略。

大家一起探讨,一起找寻答案。

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