不考虑特殊情况，仅假设你纯粹为了不想让银行赚你的房贷利息提前还款，除非是即将住进养老院的人，否则不建议提前还款，理由如下：

（1）房贷是普通人最最划算的融资。在中国没有一个贷款利息又低，又能分20年以上还款，又能每年还掉部分本金的融资。就算时下盛兴的低息经营贷，基本都是每年还息到期还本的，而且绝大部分周期都没那么长。理财融资里面最实诚的建议是债务尽量拉长周期还对借贷人是最有利的。假如你把房贷尾款还掉捡，再想借这么划算的，除了再买一套房，基本不可能了。

（2）不要怕银行占便宜，银行的盈利大头真不是靠吃你每年的利息。研究过银行经营的肯定懂的基本常识，银行根本不是靠你30年累计一倍的利息来赚钱的，之所以尽量不让你提前还款，是考虑利用你月供产生的现金流叠加一起的二次投资盈利和你的房贷利息盈利可以实现最大化，简单说你的房贷利息只是其中一部分盈利而且不是主体部分，这些都是银行精算师算好的。你提前还款给银行本质是做了件损害银行但并没有让自己获利的事情，当然你喜欢做我也没意见，只是你没占到便宜。

（3）现有理财渠道有可以超过房贷利率的。我经常提的基金定投绝对可以，详细不展开了，感兴趣的可以关注我，看看基金定投的文章和回答。澄清下，我不是基金经纪人。

贷款40万元，贷款期限为20年，已经还了6年，还剩下32万元的本金，那么也就是还需要还款14年，还款额度为32万元的本金！，那么我们来计算一个公式就可以看出你到底应该如何去做！按照目前2019年最高上调1.2倍的利率来看，你每个月的还款额度为2800元，支付利息为28万元！

那么我个人认为这就要看你个人的生活情况以及策略如何了，如果你觉得每个月2800元并不会给你的生活造成太大的压力，那我觉得你可以选择继续贷款，而不是一次性提前还款！要知道能借款给你14年，并且每年只收取5.88%利息的贷款，在目前除了买房贷款之外已经不复存在。就算你享受5年期保本保收益的5.45%定存，每年也仅仅只亏了0.4%而已！但是一旦有好的投资项目，或者急需钱了， 那么这个32万元就是有价值的！！

但是你觉得这个每个月2800元自己承担不起，压力非常大，那我觉得你可以考虑提前还款！毕竟压力过大一定会对自己的生活和心态发生非常大的变化，长期以往不是一件好事！！所以关键还是看你每个月的收入如何，抗压能力如何来具体规划了！总之，在现在这个社会上，你很难借到时间长达14年，并且每年6%都不到利息的钱了，无论问朋友，还是亲戚！不是利息太高，就是时间太短！

如果您认同我的观点，请加我的关注并点赞。谢谢您们的支持。

你的房贷利率应该是5.2%，计算过程如下图，可以得知，你的月供是2684.22元，过去六年共计还款193263元，其中本金为80145元，占比41%；其中利息为113118元，占比59%，也就是说你在前面6年当中59%偿还的部分是利息。

我们知道，在是否提前还款的考虑因素主要有两个，第一个就是你用这笔钱用于投资理财获得的稳定较安全的收益率是否会超过房贷的利率，你房贷的利率是5.2%左右，这个利率适中，银行理财产品也大致是这个水平，从这个因素的角度来讲，提前偿还与否是五五开。你要觉得省事的话就可以提前还了。

第二个需要考虑的因素就是成本，成本有两个，第一个是提前还款有一个违约金，大概是1%，因为你已经偿还6年了，银行不一定会收取你的违约金，这点你具体问银行，即便收取了，1%的金额也不大。需要考虑的第二个成本是你不得不考虑的，因为你的按揭方式是等额本息，等额本息的最大特点是总利息会比等额本金要多，而且在前期偿还的主要是利息，在上图当中你可以清楚看到，前面6年偿还的资金当中59%是利息。从这个角度来说的话，你如果提前偿还的话，你过往六年承担的利息是要比5.2%大很多的。

这个时间点就有点尴尬了，如果才还了一两年，多付的利息也就算了，你现在已经还了6年的利息多余的利息，是很难忽略的，如果你确实没有什么理财的渠道，你提前偿还了，买一个心安，无债一身轻吧。如果你在投资理财方面懂一点的话，建议可以先不着急偿还。

太可惜了，只要不懂财务，可以在Excle表计算等额本息和等额本金计算法知道，其实网上说的还到多之前全额就全额还清及等额本金及等额本息还款那个划算之说都是扯淡。考虑到资金的时间成本问题，其实等额本金和等额本息并不存在那个划算一说，都是一样的，什么时候提前全额还款与时间点没关系。只是作为一般老百姓一生能够贷到这么低利息的大额长期贷款只有房贷了。如果一次全额提前还款真的太可惜了。考虑到通货膨胀关系，贷款期限那么长，一次性把贷款还了，银行可能收您提前还款额几个月的利息，是不明智的。你可以把32万用于分批购买基金长期投资，因为现在股市行情在低位。放个三五年收益应该高于4.9%。我只贷32万，但合同约定提前还款，银行按提前还款额收我六个月的利息，我有多余的钱不会提前还款，比如，我在2016年不断分批购买易方达消费基金，在2018年一月收益涨到25%卖掉，又重新分批购买，到今年四月初收益率达到23%又卖掉。之后又分批购买，现在只要遇到下跌就买一点并且一直买，等到涨到一定幅度就卖掉。比您一次性还房贷合适多了。

首先，提前还贷的要点：

1、提前还贷最大的好处就是能够减少利息支出。不论是等额本息或等额本金，越早还贷节省的利息越多；

2、提前还贷最佳时间为贷款年限的前1/3时间，越往后减少利息支出的效果越不明显，提前还贷的价值也就越小；

3、如是“商贷+公积金贷”形式，优先还商贷；

其次，是否值得提前还贷：

可以从如下几个角度去考虑：

1、贷款利率：主要考虑理财收益是否能超过贷款利率。如理财收益高于贷款利率则不建议提前还贷；贷款利率远高于低风险理财收益的话，建议可提前还贷；

目前普遍商业贷款利率为基准利率上浮10%的水平，即5.39%！基本市场上低风险的固收类理财产品的收益就4%-5.5%之间。

假如高于这个水平比如下图这位，商贷利率为6.37%！这样除非是中高风险理财产品，否则很难达到如此高的收益水平，建议可提前还款；

相反，假如全部是公积金贷款，利率只有3.25%。建议不用考虑提前还贷，理财收益可轻松超过贷款利息。

2、流动性：即提前还贷后家中可支配资金是否还充裕。假如未来有大额现金支出，建议可暂缓提前还贷计划。另考虑到目前就业形势不明朗，工资增长比例可能放缓等因素，目前并非很好的提前还贷时间；

3、提前还贷成本：每家银行提前还贷政策均不相同，有些提前还贷需缴纳实际还款额1-3个月的利息；有些每年有1-2次免费提前还款次数，但每次还款额不少于每月还款额的6倍；

如是后者，其实还可以将资金用于理财，然后用理财利息每年进行一次提前还贷。

最后，根据提问者提供信息：贷款额度40万，期限20年，已还6年，还剩32万。

综合判断：

1、因已还6年过了最佳提前还贷时间，提前还贷效果下降；

2、不排除全部或部分为公积金贷利率不会太高；

3、40万每月还款额估计在2500元左右，扣除公积金还贷后，每月实际支出预计低于2000元，压力并不大；

因此，不建议在目前情况下提前还贷！

以上各人观点，供参考！祝2019投资顺利！

房贷要想提前还款就需要看是是等额本息、等额本金为哪一种还款方式了。两种方式的不同，提前还款的划算程度也就不同。那么，房贷40万元已经还款6年，还剩32万元本金，提前还款是否合算呢？贷款期限为20年，就贷款利率应该是基准利率下1.1倍的存在，现阶段的实际还贷年化利率为5.39%。

一、如果是等额本金的贷款方式：

等额本金，简单来说，开始还款的时候还款资金多一些，越是往后也就越少，总利息会低于等额本息。那么，这种方式提前还款划算吗？是不划算的。为什么？因为越往后利息产生的越少，已经过去了6年的时间，一次性还款，并不是划算的。现在的年化利率也低，如果有着生意或者其他需要资金的方面，可以先周转，不过是需要安全的周转。

二、如果是等额本息的贷款方式：

等额本息，简单来说就是每个月的还款金额是固定的，没有变化。这种方式如如果提前还款会划算吗？是划算的，因为时间越长，越是往后，利息的比重也是越多，通常贷款时间前10年进行提前还款是最划算的。可以进行提前还款。

还是那个说法，如果资金很是充裕，那么提前还款，不管划算不划算，总比承担其他的风险都要划算。等额本息下的提前还款就更加划算一些，毕竟支付利息以及时间会更多、更长。虽然说银行不情愿贷款者提前还款，但是一般还款者要求提前还款，银行是同意的态度。

作者不易，多多点赞，十分感谢！

您的贷款利率较为划算，不建议提前还款

您好，您是等额本息20年贷款期，正常情况下，40万本金6年后还剩32万，大致算了一下，相当于按照基准利率4.9%借款。

个人建议，如果有能力交月供（每月2600多元），且对房屋产权的完整性没有其他要求，那么维持现状就好，不建议提前还款。

首先，即便在调控加码的当下，房子也是一个家庭最好的、最重要的金融资产，不仅能够产生稳定的收入（房租），房子本身也有增值属性（当然，视地段不同而定）。

而获得这种优质资产的代价，只是年利率4.9%，成本真的不高。

根据监测数据显示，2019年3月，全国首套房贷款平均利率为5.56%，您的贷款成本是大大低于平均水平的。

理论上来说，如果您将房屋出租，每年房屋租金+每年房屋增值收益≥4.9%的话，您就是赚的。当然，这还不算您用提前还款的钱去进行理财的收益。

而且，随着时间的流逝、社会财富的增加、以及通胀的影响，人们的工资水平大概率也是逐步提高的。

我记得2000年初，我们家贷款买房，一个月要将近1800的月供，当时还觉得挺贵，现在看来，根本不叫事。

所以，如果您的收入稳定，月供没有压力，只是想单纯的终止利息支出，个人认为不划算。

因为从长远看，房子是能保值的，但钱不会保值，反而会贬值。

2600元的月供，现在值点钱，五六年甚至十年之后，这点钱就更不值钱了，但房子却有可能增值到令你惊喜的水平。

什么时候可以提前还款？

当然，一味的否定提前还款也是不理智的。某些情况下，您反而应该提前还款。

一是准备卖房。

一个产权清晰、无贷款的房子，往往能比贷款没还完的房子，更好出手、卖价更高、手续也更简便。

这个时候提前还款，显然更利于交易。

二是留给子女。

如果想把房子留给自己的子女，最好是完整的、无贷款的房产。

因为一旦有贷款，且由子女还房贷，那么一旦子女未来结婚或者目前已婚，这套房子在法律上很容易“混同”成夫妻共有财产，进而违背父母的初衷。

最后，如果打算提前还款，还要留意银行的具体规定。

有些银行规定，提前还款只能冲抵月供，不能减少还款年限——这种情况对我们购房人就很不划算了，因为这样一来即便提前还款，利息支出也无法全部抵扣，那么提前还款也就失去了意义。

这样的话，干脆就不考虑提前还，一点点还月供就好。

你最初的房贷是40万20年，目前还款六年之后还剩30万的本金，由此可以推断，你当初办理房贷的利率是4.9%，也就是基准贷款利率。

那你还剩32万的本金提前还款是否划算呢？

我个人认为不划算，具体原因有以下3个。

1、4.9%的房贷利率并不高，你可以获得比4.9%更高的投资收益。

我们简单来对比一下，你目前还剩32万本金，如果按照剩余贷款时间14年，理财产品年化收益率是5%计算，通过复利滚动，那32万块钱14年后连本带息总共是633600元，净收益是313600元。

而假设未来央行基准利率不调整的情况下，未来14年你房贷本息总共需要还44万元左右，扣除32万的本金，需要支付12万的利息。

31.3万的理财收益以及12万块钱的贷款利息，相比哪个更划算，相信大家都知道，如果你把计划用于提前还款的32万拿去理财，扣除同一个时间之内贷款的本息，实际可以赚19.3万元左右的收益。

2、不可忽略的通货膨胀。

很多人选择提前还房贷，都只是看到利息这个表面的东西，但却没有把未来可能存在着通货膨胀计算在内。目前我国的通货膨胀率是比较高的，过去十几年m2的增速扣除GDP的增速之后，实际的通货膨胀率大概是在5%到6%之间。

我们就按5%来计算，这意味着未来14年中国的物价大概要涨98%左右，相当于14年之后1.98元才相当于现在的一块钱。

可能这么说大家理解比较费劲，我们就举一个最简单的例子，你目前每个月的月供是2617.78元，如下图：

目前每个鸡蛋的价格大概是1块钱，但是按照每年5%左右的通货膨胀率计算，14年之后一个鸡蛋的价格大概是1.98元，而预计未来央行不对于贷款利率的调整幅度不会太大，如果未来14年央行基准利率都没有调整，那14年后你每个月需要花的钱仍然是2617.78元，当你需要偿还2617.78/1.98=1322个鸡蛋，这意味着在通货膨胀率比较高的前提下，越往后面你还款的钱实际上是越少。

3、未来你的工资会上涨，但是房贷还款上涨的幅度不会太大。

你目前每个月要还款的金额是2617.78元，假设你目前的月收入是5000块钱，那房贷占你收入的比例是52.35%。

但是你的工资不可能不会上涨，按照目前我国工资的涨幅，为了普通企业职工工资年均涨幅5%以上，应该不是大问题，这意味着你目前每个月5000块钱的工资将会上调到9900元左右。

假如未来央行基准利率不调整，你每个月应是只需要还2617.78元，涨工资的比例只有26.44%，也就是说越往后你房贷还款的金额占你个人所有的比例会越来越少。

就算未来央行调整了基准利率，14年平均房贷利率达到 6.86%，未来14年每个月月供大概是在3000块钱左右，这个利息的涨幅明显要比工资收入的涨幅低很多，到时月供占工资收入的比例会越来越小，比如14年之后，你的工资达到了9900元，而每个月的月供只有3000块钱左右，月供占收入的比例是30%左右，也就是说未来房贷实际占你收入的比例是逐年下降。

最后的结论就是，我不建议你提前还房贷。

家族财富密码评论员思维：我们已经聊过很多关于房贷提前还款的问题了，有回答的问题，有朋友过来咨询，我们的建议无非分为两个方面：

第一，如果提前还这32万对你没有任何影响，又没有渠道去让这32万元创造高于房贷利息的利润，那么提前还款是件好事，因为你不知道一年后手里面还能不能有32万的钱，所以一次性解决了将来可能存在的压力和问题，是非常理智的。

第二，如果还这32万，要跟亲戚和父母借，让自己背上民间债务，并且如果不还，现在的生活会宽裕很多的花，还是不要硬去还这笔贷款。因为比起银行贷款的利息来说，自己硬还之后带来的压力是非常大的，自己可能会让你的家庭财务状况一蹶不振，既影响家庭，也影响自己的生活水平。加上你的收入非常稳定，未来的贷款保证每月都有钱还，就没有必要去一次性还款。

所以这个事情还要根据不同人的不同情况进行权衡，没有一种方式是完全适合每个人的。所以在听取建议的同时，还要考虑自身收入稳定性，银行利息，目前财务状况，是否有更好的理财渠道这几个问题。如果单纯听了别人的，提前还款，导致自己财务出现危机，或者是增添更多民间债务，或者影响家庭生活水平的花，就得不偿失了。

朋友们好！

一般来说，提前还款都是不划算的。贷款40万，还了6年，还剩32万本金，这样的情况下，如果能够存到钱那么可以做安全理财，不用提前还款。下面来分析一下。

贷款情况分析

贷款40万元，已经还了6年，还剩下32万本金。这样可以通过房产计算器算出来，你这个房贷年利率为4.9%。

这样的年利率还不算高，可以说还是比较实惠的一个年利率。你已经还了6年，现在每个月还款额也就是2617.78元，可以说这样的还款额也不会对你的生活造成太大的影响。毕竟你已经在还款的同时还攒了很多钱。

如果你要是提前还款的话，是需要到银行去跑手续的，而且可能还会有一些违约金，毕竟提前还款也会算你违约的。这样感觉提前还款就不是太划算。

如果你能够把提前还贷的钱进行比较安全的理财的话，如果年利率超过了4.9%，可以说不提前还款就是非常划算的选择了。

不提前还款的收益

如果你现在拥有32万元，可以考虑一下比较安全的理财产品。现在比较安全的理财产品包括银行大额存单，储蓄式国债，民营银行存款。

现在中小银行3年期大额存单年利率可以达到4.125%。储蓄式国债3年期年利率可以达到4%，如果是5年期国债，年利率可以达到4.27%。现在民营银行新型存款年利率较高，现在有一款年利率可以达到5.8%，还有一款可以达到5.68%。

可以看出来，如果是拥有32万元，可以考虑存入民营银行存款产品，这样可以让自己的收益更大一些。

如果是32万元，存民营银行5年期存款，那么存2个5年期存款，年利率按照5.8%来算。然后再存一个四年期存款，年利率按照5%来计算。

那么存10年本息合计是32*（1+0.058*5）^2=53.2512万元。

然后再存4年，本息合计=53.2512*（1+0.05*4）=63.9万元。

可以看出来，如果是将提前还款的32万元存到民营银行存款上面存14年，本息合计将超过63.9万元。

这样的收益超过了贷款40万元20年的还本付息的总额62.8万元，可以看出来，不提前还款更合适。

综上所述，如果在按期还款的同时还能够攒下来钱，可以将存下来的钱存到年利率更高的民营银行存款上面，这样获得的收益更高，这样做比提前还款更划算。

感谢阅读！

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