有的死了有的在濒死的路上 为何青岛人还在期待新的商业综合体？

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近日，西海岸一幅商业地块以8624元/平价格成交，拍出了今年青岛纯商地的最高价。虽然规划未出，但可以预见的是，未来在金沙滩啤酒城的西侧或有一座商业综合体拔地而起。

青岛，作为一个著名的滨海度假城市，商业的发展成就有目共睹，近年来一些知名的商业大鳄也争相进入，使得青岛的商业市场愈加繁荣。

然而，在热闹的背后，却是不断有大型连锁商超闭店，知名品牌退出青岛市场。有人说这是市场优胜劣汰的自然选择，也有人说这是网络电商崛起后的必然结果。

如果说青岛的商业氛围让一众“亲民”的商超都熬不住的话，那么对于消费水平要求更高商业综合体而言，青岛人会对他们“感冒”吗？

1.

在绝大多数80前的青岛人眼里，提到“商业”那就是从一百到五百，从工艺美术到国货公司。那时候，过年过节买东西必逛的是中山路，所有新潮的、时髦的、好吃的好玩的一应俱全，不太宽阔的马路凝结了青岛百年的商业史。

对于80后而言，很多人对于商业的“初记忆”来自于火车站旁的华联商厦，青岛第一个万米商厦；第一个有自动扶梯的商厦；第一个具有娱乐功能的商厦。现在看起来有点low的商场，在当时已经很厉害了，尽管扶梯是只能上行的。

然后更厉害的东方贸易大厦来了，作为当时青岛最好的商场，不但有观光扶梯，还有一整层的游乐城，吸引力可比当时也很新鲜的“开封菜”大的多了。不多久，仅有两街之隔的国货公司也重新开业，在随后的的几年里，这俩家商场一直“霸榜”青岛人日常生活，直到百盛开业。

作为青岛市乃至山东省第一个外资商场，百盛从开业之初就自带光环，天天人山人海的，中山路上三大巨头之首可不是浪得虚名。

然随着市府东迁，中山路商圈也渐渐走向没落。曾经辉煌一时发达商厦，仅维持了不到十年就关门歇业，原本品牌云集的商业街，也渐渐被旅游纪念品商店取代。尽管劈柴院在老商圈复兴中杀出一条血路，但环球还烂尾着，中山路的荣光还是过去了。

中山路商圈走向了没落，但青岛的其他商圈却在崛起。利群商厦的开业，台东商圈开始“上位”，随后几年，千川百货、当代商城、万达广场、诺玛特超市......台东步行街成了青岛最繁华的商街，台东商圈也成为了青岛第一商圈。

与此同时，市府东移使香港中路成为青岛“核心”，以香港中路为轴心，向南北辐射形成的东部商圈，以无敌的地段，确立了在青岛无可撼动的“龙头”地位。从最早的佳世客、家乐福，到后来的麦凯乐、海信广场、阳光百货、万象城，商界大鳄争相涌入，东部商圈将被打造成为国际化青岛的第一商业名片。

此外，还有依靠产业升级老树换新颜，一跃成为山东第一大商圈的李村商圈；依靠楼市发展，自然形成的浮山商圈；以“大而全”为发展模式的崂山商圈和后起之秀新都心商圈。青岛市内形成了七大商圈并立共生的商业格局已经形成。

2.

在青岛的零售商业历史上，曾经有一家叫“诺玛特”的大型超市，不少90前应该有印象。最繁盛时期，曾和利群、万达并称为台东商圈“三巨头”。但很突然的，青岛市区的两家诺玛特超市相继停业。有资料指出，当时的诺玛特中国区公司，由于发展过快，资金链紧绷，导致无法按时向供应商还款以至官司缠身，全面退出中国市场。

有分析指出，诺玛特选址问题和经营策略失误是导致它失败的最主要原因。以曾经的青岛台东门店为例，一路之隔，就有利群和沃尔玛（万达广场）两家大型超市，五百米半径内有五家中型以上商超。此外，低价比拼，打价格战，出血多，回血慢，长期入不敷出，自然以失败告终。

同样以闭店落幕的还有来自世界三大零售商之一的英国特易购（TESCO），位于人民路和重庆路交汇处的乐购，建立之初是奔着零售商超和百货综合型商场的目标去的，带着世界三大零售商之一的光环，开店之初也吸引了大批的品牌入驻。但逐渐的，品牌开始撤柜，超市商品打价格战又玩不过隔壁的利群（是的，又是利群）。尽管，电影院的存在为商场里为数不多的餐饮提供了客流，但由于选择过少，不少人更乐意吃饱了再来看电影。所以商场最终的结局也就可想而知。作为人民路改造项目的商业配套，业主还没有大规模的入驻，配套先垮了的情况也不多见。

最近几年，诸如诺玛特和乐购这样的例子在青岛并不少见。同样是外资品牌的乐天，在国内的其他门店是被自己的母公司“作死”的（不知道的朋友可以自行搜索“韩国乐天中国关店”），唯独在青岛，是自己干不下去先关门的。而关门的原因，无外乎“定位不清”“无特色”“选址问题”等等原因。

如果说外来的和尚不会念中国的商业经，水土不服还情有可原。同样是中国本土的品牌也未必就算得好自己的账。

2016年8月，经营了13年的阳光百货闭店。作为曾经的高奢品牌聚集地，阳光百货是东部商圈的重要地标之一，用现在话说，那就是当年高消费人群和旅游者必须打卡的网红地标。无论从选址还定位，阳光百货经营思路还是比较清晰的，但依旧没能走完它的第二个十年。

无独有偶，2018年4月开业不足两年半的麦凯乐新都心店停业。作为新都心商圈首个开门纳客的商业综合体，它还没来得及辉煌就已经陨落了。而与它仅有一站（地铁站）之隔晚五个月“出生”的凯德mall已经成为了商圈大佬，地位无可撼动。

据不完全统计，近五年来，青岛关停闭店的大型商业超过十家，仅今年就有三家华润万家和台东沃尔玛先后停业。

还有些商超，虽然正常营业，但在青岛旅游旺季的七八月间，仍然感觉有些“凉”，比如说那个被网友吐槽“公交车都开空调了，这家商场还没开”的李村某商业；比如一街之隔，别家吃饭排队，自家餐饮撤柜的CBD某商业。

3.

曾经有过这样的讨论，在电子商务蓬勃发展的今天，实体商业是不是已经进入了寒冬？答案显然并非如此。

尽管过去了四年多，万象城开业当天万人空巷的场景还是被很多人津津乐道，也许有明星效应也许是营销的成功也可能是图新鲜。但不能否认的是，四年后的现在，万象城依然是节假日青岛人流量最高的地方之一，高峰时段热门餐饮店依旧要等位半小时以上。

还有那个仅用两年时间就混成“商圈大佬”的凯德mall，体量大业态多品牌丰富，优势明显，随着体验式购物越来越受到消费者青睐，凯德mall在整个商圈中几乎独占鳌头，没有对手，甚至几站之隔的老牌商业综合体，也都受其影响。

同样的事例还有很多，由此可见，并不是实体商业的寒冬来了，而是没有特色定位不清的商超已经无路可走了。

改开40年，老百姓的生活水平和消费观念已不同往昔。质优价廉当然受欢迎，但现在的消费者也愿意为高水平的服务买单、为新奇的经营理念买单。“尝鲜”已经不再是年轻人的专利，即便是以中老年为客群主体的商超，既做不到“价廉物美”又做不到“新奇有趣”，也照旧只有关门大吉。

4.

喊了好多年，终于在建的宜家最近又频频刷屏了，据可靠消息称，青岛宜家将于明年3月正式营业，期待已久的宜家粉们再也不用眼馋人家济南了。

多年没有新规划的台东商圈不就后将迎来中粮大悦城，尽管才开工，但已经有人把它的建成开业和台东商圈的扩容复兴画上了等号。

还有那个年纪轻轻就夭折的麦凯乐新都心店，将改造成保利广场，计划于年内开业，期待在这家全新的店能像重生的人民路商业体（悦荟广场）一样，焕发新的活力吧。

每一年，青岛都有很多的商业开张营业，也有些门店走到了尽头。这些与市场有关，也与市场无关。怎么样才能吸引青岛人的目光，是那些已经入驻青岛和将要入驻青岛的大型商业经营者们需要思考的问题。

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