置换已经成为了现在很多购房者的购买房子原因之一，每个人都想利用最少的钱，办到最多的事情和实现最大的盈利回报。

房子的置换通常有小房换大房位置不好的，更换位置好的，生活不方便的，更换为生活更便利的，等一些换房的理由。

房子的更换要实现最大的利益化，是要观看房子原本所在的价值是否存在溢价空间。置换大房子是选择购买一手房还是二手房呢？置换房子除了面积选择更大之外，还有什么的要求？怎样操作实现置换的最大利益化？

一：置换房子选择一手房，还是二手房。

据我国统计数据中显示，置换房的时间平均为5.2年就会置换一次房子，时间也相当之频繁。

一手房与二手房中置换的细节问题，稍微处理不当会导致我们损失巨大的金额。

一手房交易处理注意

一手房的交易，首先我们要确认好这个楼盘的五证五书是否所有手续齐全。5证包含了《预售/销售许可证》《土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》五书包含《售房协议书》《认购协议书》《合同协议书》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。要证件齐全之后，我们才方可放心购买。

购买一手房的时候，不要一次就下决定了，需要进行两次跟开发商销售人员砍价，销售人员有一般一个98折，销售主管有一个98折，一般为两个折扣居多，让他们把价格放完了之后才可进行购买。

在房子定下来之后，要尽快的要求开发商进行网签，房子网签之后才属于我们个人的单元，这样子操作是防止开发商一房多卖。

二手房交易处理注意

二手房二手房的交易相对手续就比较繁琐，从交易到银行按揭，再到打税过户，抵押等这些过程，每一步都要细细处理好。

签署商品房买卖合同，之前我们要确认好房子的所有权归属人，去当地房管局进行房屋查档，看房屋是否存在一房多卖，或者是查封的状态当中。

银行按揭，现在按揭全部调为lpr利率，在我们选择银行的时候，需要选择一个低利率的银行来进行按揭，对以后我们每个月还的房贷都是有所影响的。

交税过户，需要注意的东西就比较多，稍不注意税费就要多交几万块钱，需要由专业的人员陪同进行操作，还可以抵掉一部分的税费。

二手房的交易时间和流程相对比较复杂，专业的东西，我们也是需要找到中介公司帮忙操作的，中间需要支付约1.5%的中介费，这个看个人的接受能力。

……

无论购买一手房还是二手房，我们要将最大利益化摆在第1位，买卖双方要多进行两次磨合压价，这样子我们可以用更少的钱购买到更有价值的产品所在。

二：置换房子除了面积更大之外，还有怎么样的需求。

根据我国的数据中显示，每次更换房子的人群都会比上一套房子的面积大15%以上，而且需要更好的地理位置和生活环境。

据统计，我国第1次购买房的人群面积选择通常在60平方到90平方不等，置换房的人选择面积为100平方到125平方的居多。

交通配套，在置换房子，首先我们考虑到的是周边的交通配套，是否有地铁站高铁站，还有公交站。交通位置越好，我们出行的生活更方便。

教育配套，置换房子首先就是考虑到小孩子的上学问题和教育质量问题，这大大会影响小孩子的未来，现在家长们都是有这样的观念，不让让孩子输在起步线上。

工作通行时间，刚需购房者第1次购房的时候可以接受通行时间为45分钟，很多已经是跨了一个城市购买房子的了，或者是偏远的地方购买房子。所以置换房子首先是考虑到距离自己工作的地方要近的。

……

置换房子不单单要考虑到面积要大，更要考虑到交通教育和自己工作的需求位置。这些都影响到我们的生活便利性。

三：置换利益最大化。

房子利益化，在房子卖出去之前，我们可以选择把房子租掉，一般二手房的手续进行都要3~6个月的周期才能完全达到交楼的状态。

房子出售之前，我们可以选择做装修贷款，装修贷款是所有贷款中利息最低金额也相对较高的，一般可以贷款房子，评估价的30%。

房子户型相对较好，在出售房子的时候可以比市场价高一点。另外在购买房子的时候可以多进行几次磨合，砍价，这样子让我们可以拿到更低价格的房子。

四：总结

在我们置业的过程中，想实现利润最大化这个很难操作实现得了，毕竟房子卖出去了，想在以原来的价格购买回来，基本上是很少可能能达得到的，除非选择更差的小区或者配套没那么成熟的地方。

置换房子，我们本应抱着一种开心乐观的心态去购买房子，毕竟不是每个人都可以很好的更换更好的居住条件。

我是有点意思，熟知房产交易售后流程，一手房买卖房产专业知识等一系列房产问题，欢迎大家留言探讨。

你好！根据题主题意，可以理解为出售小房子能获得最大的收益，再去换个面积更大的房子。因此，两者是两个事情，但又有一定的关系。假定现在你名下只有一套小房子的情况下，考虑以下因素：

1.根据你所在的居住区域，近段时间二手房市场类似户型面积、装修状况、已使用时间、区域的价格情况，预判后期价格走势，来确定你的出售挂牌价。

2.计划买的大面积户型近期价格走势，你选择的楼盘销售速度的快慢、你手里现有可支配资金、新买房的付款是一次性还是按揭或者分期付款。

3.如果你只有唯一一套小房子，购买2年以上（通常是不动产办证之日起），出售时免交增值税，如果在5年以上的，也不交个人所得税，其他税费通常由买方承担。

4.那咋个判断利益最大化呢？

（1）在只有一套的情况下，要先卖掉原有房子，并过户，新买房才能享受契税优惠政策，否则，先买（房管部门备案后）后卖，则为二套房，契税比例就不一样，由于不是唯一将会缴纳个人所得税。

（2）预期新房的价格变化走势，如能判断比较准确，可以先认购，约定交纳定金锁定新房价格，根据你的资金、旧房预计能够出售的过户时间，锁定签订合同时间，备案时间。

（3）如果旧房你想要卖个好价钱，但新房预期要涨价，则你要算账，出售多收的钱，能否抵补新买多付的钱。

具体还要根据你其他的需求因素考虑。

说说我的经历吧！好多人都有你这个想法，因为小房子当时是孩子上学，学校比较好，现在孩子上完学校了，想换个大的舒适的房子！我是这样操作的。

在换房的同期一边看房，一边卖房，但是我肯定先买后卖，看到满意的就谈价，把满意的房子谈到能承受的价格范围内，然后周期谈到6个月左右，留下给我自己足够卖房的时间！交定金签合同，锁定我买房的价格！

然后剩下就是卖自己的房子了，中介还不知道我买了房子的情况下，肯定推荐没有那么积极，那么就告诉他们有客户就可以谈，我已经买房了！当然中介客户肯定要砍价，这个时候就看自己房产报价的细节了！比你心里逾期要高一部分价格！就是给客户砍价的空间！付款方式别太纠结！但是要把所有付款时间确定到某日具体时间，不要写缴税后多少日（这就是坑），要写10月1日，这种写法，大家切记！反正我觉得很好卖，锁定低价房，自己卖高价，毕竟不是一个区域，小的表现很快！

感谢邀请：

我们身边有特别多的买房人，而他们对住房的需求也不尽相同，有的是刚需朋友，有的是改善朋友，有的是投资朋友。

改善朋友在买房的时候，往往面对问题的复杂性相对较多。因为大部分的改善朋友，需要把之前的房子卖掉才能买入更好的。

因此，这些朋友就非常关心-想要卖掉小房子买大房子，怎么操作可以实现利益最大化？

今天我们就一起来聊一聊，卖房如何实现利益最大化？买房如何实现利益最大化？

一，卖房如何实现利益最大化？

对大部分人群来说，无论是买房还是卖房，都是特别重大的一件事情。

面对利益的趋势，谁都希望自己能够不吃亏，谁都希望自己卖出和买入的价格都相对合适。

那么，卖房和买房的利益最大化就不难理解：是指能够卖出较好的利润空间，同时能够买入相对便宜的房子。

首先，我们来看一看，如何卖房才能实现利益最大化？

第一，把握好卖出时机。

卖房想要实现利益最大化，赚更多的利润空间，其实最好的方式就是把握好卖出的时机。

卖出的时机要么是在楼市的上涨期，要么是在每年的楼市小阳春。

因为，无论是楼市的上涨期，还是楼市的小阳春，市场相对比较火爆。

这个时候买房的人群特别多，卖出的流动性相对较快，并且能够卖出相对的高价格，溢价空间较高，利润空间可观。

第二，自我包装。

房子想要卖出更好的价格，其实还可以自我包装。

比如在出售之前，将自己的房屋刷新一遍，室内做好卫生，有条件的情况下可以买一些8成新的二手家具家电等等。

这样就可以提高房屋的档次，让它在市场上有更多的接受人群，有更好的竞争力，自然也就能够卖出相应的好价格。

房子不比一般的柴米油盐酱醋稍微包装一下，溢价空间就相对很高，多赚十几万十万，是非常正常的一件事情。

第三，集中看房。

房子卖出的时候可以和中介公司商量好，让中介的从业人员邀请较多的看房客户集中在某一天的晚上一起看房。

并且，可以邀请中介的其他工作人员穿便装，装扮成要购买房屋的买房客户。

这样可以提高看房的氛围，现场制造大家纷纷想要买房的假象，让真正的购房客下单买房。

这种情况下，往往可以提高一定的出售价格，获取更好的卖出收益。

第四，赋予房屋情景故事。

房子卖出前，可以自己想一个卖出的情景故事，让更多的购房客户能够接受他，并且提高相应的卖出价格。

情景故事非常好理解，就是让你的房屋有更多的心理预期。比如，把你房屋的优点，楼层好采光好，朝向好通通的，归纳一下。

又比如，可以说自己的小孩在这个房子里面居住，考上了研究生，考上了博士，出国留学了等等。

这些方法都是赋予房屋情景故事的有效措施，不仅可以提高看房人的心理预期，还能够提高相应的卖出价格。

……

的确如此，卖出房屋想要实现利益最大化，其实方法也是很多的。

把握好卖出时机，自我包装一下房屋，让中介配合一下，或者让自己的房屋赋予人格化，拥有较好的情景故事等等。

大家可以结合自己的房屋，看一看适合哪一种，不妨尝试一下，说不定就能卖出更好的利润空间。

二，买房如何实现利益最大化？

在第一大点，我们简单的罗列了一下，卖房的时候如何操作，能够让自己的房屋能够实现利益最大化。

非常明确，方法还是挺多的，只是看哪一个适合你，你擅长哪一个就可以去操作了。

然而除了卖方有利益最大化，其实买房也可以利益最大化。

买房的利益最大化，其实就是让我们节约更多的买房成本，减少一些持有的成本。

因此，简单的归纳一下，实现买房利益最大化，有哪些具体的方法？

第1个方法，购买打折力度较大的楼盘。

其实每个城市的新盘项目都特别多，不同的项目拥有不同的打折优惠力度。

购房者千万不要盲目，在买房前多看一些项目进行对比，结合自己的实际情况进行取舍筛选。

然后，出入不大的情况下，可以选择一些打折力度相对较大的楼盘买入，这样可以节约更多的购房成本。

第2个方法，市场下行期买房。

房地产有着自己的涨幅周期，从1998年成立商品房以来，价格越来越贵，一直上涨。

但是每一轮涨幅周期里面，都有一个相对的价格低点，而这个价格低点往往处在市场的下行期或者平稳期。

购房者可以选择在这个下行期里面去买房，这个时候房价往往处于回落状态。

一旦发现回落状态达到了一年，甚至长达两年之久，那么就基本上能够锁定，价格已经触底。

在这个时候买房，能够节约一些购房成本，也是一种变相的买房利益最大化。

第3个方法，在特殊时期买房。

在特殊时期买房，这个非常好理解，比如疫情期间。

很多开发商，很多二手房业主都会对自己的房源，自己的项目进行打折促销，提高它的流动性，提高它的变现能力。

这个时候大家去买房就会节约很多的购房成本，这也是买房利益最大化的方法。

当然，特殊时期买房不一定是受疫情影响，还比如二手房业主因为公司周转流问题，急需出售一套房子会对房子进行打折促销等等。

第4个方法，年底买房。

楼市毕竟有自己的涨幅周期，按照以往的历史经验来看，三年一小涨，五年一大涨。

但是，我们也必须非常清楚的知道，楼市在每一年也有着自己的小天气。

金三银四，金九银十，上半年楼市较行情较好，下半年楼市行情较弱也是一个常态。

所以，我们可以选择在年底的时候买房，这个时候无论是二手房还是新楼盘，它的价格相对都会便宜一些。

甚至，还可以买到一些打折力度较大的信托盘，而面对二手房，甚至还可以捡漏。

……

是的，买房想要实现利益最大化，其实方法也很多。

在楼市的价格触底期买房，买打折力度较大的新楼盘，年底抄底二手房等等，都是一些可行性的方法。

这样就可以节约更多的购房成本，其实也是购房者常采用的，实现买房利益最大化的方法。

三，想要卖掉小房子买大房子，如何实现利益最大化？

在第一大点，我们简单的归纳了一下，如何卖房实现利益最大化的一系列方法。

而在第二大点，我们也归纳了一下，如何买房实现利益最大化的一系列方法。

卖房和买房分开操作的时候，其实够都能够很好的把控，很好的实现它的利益最大化。

但是，像我们这位朋友这样非常棘手的问题，想要实现利益最大化就相对有难度了。

其实，卖掉自己的小房子，买大房子，实现利益最大化，在当下的市场环境当中，就只能“先买后卖”。

原因非常的简单，我们简单的归纳一下，一起来看一看。

第1个原因，受疫情影响，目前买房的福利较大。

其实，我们都非常明白，今年是房地产特别难熬的一年。

受疫情影响，房地产的成交量暴跌，开发商也好，二手房业主也好，都面临难脱手的问题。

为了减少经济损失，为了缓解资金周转，开发商已经对他的项目进行了打折促销。

什么75折，93折，995折，98折，分期付款，零首付等等再现江湖。

购房朋友在这个时候先买房，可以节约更多的购房成本，可以先实现买房的利益最大化。

第2个原因，疫情结束之后卖房，利润空间较大。

我们也必须明白，疫情虽然打乱了房地产的节奏，打乱了买房人的节奏。

但是，疫情并没有消灭购房需求，它只是将这样的购房需求延后了。而且，这样的购房需求延后之后，会在疫情结束之际，集中释放到市场当中。

购房需求大量的释放，在同一时间往往会让楼市非常的热闹，楼市也可能迎来小幅度的价格上涨。

那么，在这个时候进行卖房，不仅流动性较快，而且能够卖出相应的高价格，获得更高的更可观的利润空间。

说到底，疫情结束之后，趁着市场的热度，趁着市场的上升期卖房，就能够实现卖房的利益最大化。

……

的确如此，今年是一场特殊的一年疫情，打乱了房地产市场的节奏，也打乱了买房人的节奏。

但是，今年的房地产市场表现是“先抑后扬”，所以卖掉小房子买大房子，想要实现利益最大化的朋友，应该是先买房后卖房。

这样可以实现双重的利益最大化，不仅卖出可观的利润空间，还能够买到相对便宜的好房子。

我是@重庆地产视野 重庆楼市老司机，十余年房产投资经验，熟悉重庆各区房产价值，板块轮动，购房贷款政策，购房知识，时常还要分享重庆楼市一线动态，我们一起交流，一起成长吧！

大家好，我是ZZ家的小胖仔，荣幸受邀回答~

说实话卖掉小房子买大房子，想要利益最大化真的很困难。本身卖掉自己的小房子九组要一段时间，所以自己无法把控自己的资金状况，前期在市场上看的房子很有可能都会出现变动。所以置换是存在风险的。

在房价日益增长的情况下，几个月前自己挂的价格到几个月后卖掉，市场出现变动的可能性太大了，所以很有可能出现亏损的情况。所以最后有可能只能考虑市场上几个月前挂出来的房子。所以要想利益最大化，理想中就是在高价的时候出售，市场降到最低的时候买进，但是实现起来太难了。一是我们无法预估这个最低点，还要冒着高价入手的风险。现实生活中，置换的群体都是选择卖出马上买进，提前找好备选房源。

一般情况下还是建议卖掉小房子后去考虑一手房，很多地方的一手房价格都要比二手房低很多，所以还是买一手房最划算，如果近两年用不上房子的情况下。

以上仅个人观点，希望能帮到大家。

房屋置换，随着生活水平提高，消费升级将会成为下一个房屋消费的热点，房屋置换，如何做到利益最大化，是每一个想要换房的人，家庭，要思考的一个重要的事情，所谓利益最大化，就是房子尽量卖的价格高一点，买房的时候价格尽量低一点，买到自己满意的房子，大概就这样一个思路。

想换房，有几种情况，第一种情况就是自己家的房子没有任何按揭，这种房子最好操作，只需要把自己的房子挂在中介，或者在网上，等待有人过来看房子，看好了谈价格，谈好价格就可以交易，签合同等等走后面的事情，没那么复杂，那么买房子的时候，如果家里，还有一些存款，完全可以先去订购一套房子，先交了定金，锁住房源再说。

第二种情况，就是自己家的房子，还在按揭过程当中，可能还剩几年，可能还剩十几年，按揭没还完完，但是也想换大房子，这种情况，就需要先还完按揭，之后才能再次卖房子，卖了房子以后才能买房子，需要操作的手续，相对复杂，因为你手里面可能没有那么多的现金，去还贷款，就需要中介和担保公司介入，可能还要支付部分的融资费用，这种情况，只能已经有买家之后，才能够操作，但是操作当中，任何一个环节点，出现了纰漏，都是一次失败的交易，而且还会，有更多的一连串的麻烦等着你，操作的时候，一定要慎重，再慎重。

当然，你也可以用，买家的首付来还按揭，OK。

第三种情况，就是你家的房子是属于经济适用房，这种房子，只能满五年以后才能销售，而且有的地方政策，满五年也不能销售，所以，这种房子销售起来，有更多的不确定性，比如说，只能进行资金交易，不能进行过户，只能进行公证，房产证实际上还是对方的名字，或者说你的名，而且这种房子还在你的名下，你在买房子，有可能属于二套房，还要接受高首付，到利率等等，买房政策，所以在换房之前，一定要搞清楚，前面的路是怎么样的？

第四种情况，就是小产权房，这个也简单，直接签合同交易就可以了，交钱就完事，剩下的所有事情都要完成在合同里面，或者去做个公证，基本上就OK了，相对比较简单，但是找到买家，可能需要费一些功夫，毕竟买小产权房的人，要考虑到他后面的一些事情，深圳无所谓，其他的地区，对小产权房还有很多的顾及，所以找到买家，不容易。

先把以上这些问题解决了，基本上就可以安然无恙的去换房，换房先解决问题，之后再考虑怎么把价格卖到更高一些？这些应该不用我教你，你应该更懂得去谈判价格，对不对？

好了，就说这么多吧！关于投资购房，还有什么其他的疑问可以随时关注公众号『乐福居』回复关键词就会有一系列关于购房的一些小常识，最后祝你们，家庭幸福，安享乐居。

根据本人对200多业主购房的调查，一般在居住7年后，就会考虑换房，要么是小户型置换大户型，要么是大户型置换洋房，别墅等。

置换房子有很多技巧，如果掌握不好，你置换就可能失败。

先卖小户型再买大户型

如果家庭经济宽裕，当然可以先购买大户型，小户型卖或者不卖都可以。

如果你手上钱有限，要把小户型卖了后才能购买大户型，那么你就要先卖掉小户型再购买大户型，这样做有两点好处。

①、签订合同不会毁约。

买房和卖房可以同时进行，卖房的同时，也可以去看房；但是，当你看到满意的房子后，不要急着签订购房合同，一定要你小户型这套房卖了，并且得到钱了后，你再去签订合同购买大户型这套房，你这样才安全。

如果你小户型已经卖掉了，还没有得到钱，这也不能买大户型房子，这什么时候得到钱，中间还有很多变化，而这些变化你又无法掌控。

当你大户型签订合同以后，就要考虑支付首付款或者按揭，而你这时候小户型住宅的钱还没有到位，你就有可能面临违约的风险。

②、税费优惠，按揭利率低。小户型产权过户后，你名下可能就没有房子了，那么你再去购买大户型，你就是购买首套房，契税是按照第一套房计算，税率要低一点。

而另一方面，你小户型卖掉以后，大户型做按揭也能按照最低首付三成贷款七成来贷款，并且贷款利率也低，这样就节约了你不少购房成本。

怎么操作利益最大化

换房应该是改善性需求了，和第一次购房就有不同的地方，应该注意以下几点：

①、居住品质方面

小户型卖了，手上就有充裕的钱来购买自己想要的房子了。换房当然不会像第一次购房更多地考虑价格原因，而是更多地应该考虑居住品质方面的问题。

比如地理位置，可以购买核心区域，配套成熟，生活也更加方便。开发商方面，大型的开发商比一般开发商的居住品质更好，物业服务也更好。

另外就是洋房，或者户型面积方面的考虑了。

②、购房机会。如果小户型卖了，也不一定急着购买大户型的住宅，这要掌握购房的机会，就能买到更好的房子了。

比如大型开发商大力促销活动，折扣就比较多，优惠比较多，就能买到更好的房子。

另外，在年底的时候，有的开发商业绩任务还没有完成，也会大力促销，也能购买到优质，价廉的房子。

从以上方面来看，

换房最重要的问题是，要先卖小户型，再买大户型，并且卖房的钱到手后，你才能和大户型卖家签订购房合同，否则你就有违约的风险。

在购买大户型的时候，更应该考虑的是居住品质的问题，不要购买价格便宜的，品质不太好的房子。

当然，这也是我个人观点，仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言，发表你们的观点和意见，相互交流和学习。

很高兴回答这个问题！卖掉小房子换大房子，怎么操作可以利益最大化？对于当下很多想换房的改善型置业群体来说，是件非常头疼的事儿。先卖后买还是先买后卖？要想碰到合适的房子同时遇到合适的买家，同步操作，也没那么容易。所以，只要能保障不吃亏就应该知足，要想利益最大化就要冒最大的风险，收益与风险并存。

先买后卖这种操作风险最大。一般这么操作的人少，这比较适合资金较富裕的人。并且赶上市场好，房价上涨期这么操作还行。但以现在的行情来看，先买后卖非常不明智。

买卖同步操作风险最小，在房地产市场变化莫测时期这么操作最合适。自己房子在挂出去卖的过程中，尽快找到自己想买的房源，最好有两三套备选。因目前整体成交量低，二手房成交周期长，建议在找到合适房源前先不要交定金。适当降低自己房源价格，尽快出手。

找到买你房的上家交定金的同时，用同样金额的定金给到你要买房子的下家。衔接好这两个交易中钱的支付时间节点最重要。最后不管你的上家和下家谁违约出问题，你都不会因交易终止而受损。风险最小，当然也就没有什么利益最大化可言了。

最常见且最保险的操作顺序，先卖后买。以目前市场行情来看，房价在下行，先卖后买比较有利。但卖了以后也不要太拖延时间等房价再降，虽然可能继续降价利益会更大，但万一房价开始反弹，就有点偷鸡不成蚀把米了。

优点：对于手头不宽裕的购房者，卖房的收入作为首付，可以缓解资金压力。卖完之后，再买属于首套房，不仅贷款比例高，利率低，同时还可以节省税费。

缺点：面临两次交易，过程复杂，未知因素较多。先卖的房子在下家签订购房合同后，交易时间比较长，顺利的话，一般一两个月才能拿到全部购房款，慢的话就不好说了。这中间会产生两个问题：1、你太挑，迟迟找不到满意的房子。2、业主着急卖不愿意等你这么慢的付款方式。

赶上今年房产行情不太好，先卖后买是非常有利的选择。但不要太贪拖时间，卖的过程中多去看房，了解你要买的房源情况。等你的房子一卖出去，就朝着自己定好的目标尽快找到房源成交。

哪怕你找到下家房源时间较长也不用太担心，今年的房价短期走低。虽然有一些地方的救市现象，也只是让房价稳定止跌，即使反弹幅度也很小，对你也没有什么损失。

换房时需要注意些什么？

1.资金储备。无论哪一种换房方式，足够的资金都是基础。

2.合理统筹规划。由于买卖房屋都有一定的过程，因此要分清主次、合理规划。

3.重视合同。房屋交易离不开合同签署，在合同中要对各种可能发生的情况进行说明和规范，注意细节，维护自身合法权益。

4.政策变化。全国诸多城市都在出台救市政策，因此存在政策导致房价变化的不确定，要时刻关注。

5. 靠谱的中介公司和销售。找一家靠谱的中介及靠谱的销售，帮你出谋划策，保驾护航。

综上所述。想要卖掉小房子换大房子，根据现在的市场行情来看，先卖后买最靠谱，卖了以后买房也不要拖太长时间，以免夜长梦多，政策及房产市场瞬息万变，不可控因素太多。

你好

1.首先考虑调研自己的小房子近期的价位增幅，如果，小房子的价位出现了小幅度的增长或者价位均衡，都可以考虑卖掉。因为，这个情况你的小房子不存在利益缩减。如果，小房子价位降低，则考虑观察再考虑出售。

2.综合1的分析，如果要卖小房子，要提前挂靠中介公司，同时也要看大房子，如果看上大房子交定金，跟开放商商定回款时间【最好一个月】，因为小房子卖掉需要时间【最少一个月】。与此同时，也可以搬离自己居住的小房子，打扫干净小房子。这样不耽误小房子的正常销售。

综上所述：不可惘然，亦不可着急，观察时机。做好这些前期准备。蓄势待发。

定能为你利益最大化。

1.地理位置如果差不多，没法实现利益最大化，还是需要贷款

2.如果小房子位置很好，需要在较偏的位置换套大房子，这个完全是没有问题的，自己一个人住，大房子可以分间出租，和你一起