我个人的观点是，二手商铺很难出手，这是正常现象，二手住房不会有价无市。分析如下：

1.二手商铺很难出手，为什么？

商铺本质上是商业地产，商铺的用途主要是商业经营，买商铺的人都是投资者，商铺的价值取决于经济景气与否，商业景气与否。

商铺这种经营模式，已经逐渐过气，正在被新的购物模式取代。由于科技水平不断提高，物流和网上支付越来越发达，电商和网购在崛起，剧烈冲击着商铺这种传统购物模式。

商业地产的估值逻辑是现金流，也就是租金。

现实生活中，由于经济不景气，商业不景气，电商和网购的替代效应，商铺严重过剩大量空置，租金不断下滑，商铺的估值也在不断下滑，因此，二手商铺没人接手，是十分正常的现象。

2.二手住房不会有价无市，为什么？

商品房住宅的用途是住家，买商品房住宅的人，虽然也有人是为了投资，但是大多数人都是为了住家，不是刚需购房就是改善型购房，或者是买学区房给小孩读书。

商品房住宅的估值与经济景气与否，商业景气与否，关系不是十分大。商品房住宅的价值，长期取决于年轻人口多少，中期取决于土地供应，短期取决于各种政策。

商品房住宅的估值逻辑是稀缺性和配套设施价值。

现实生活中，我们是人口大国，有14亿人口，年轻人口众多，刚需购房和改善型购房需求巨大。再加上很多人为了抵御通货膨胀，纷纷投资购买住宅，投资购房需求巨大。住宅与商业地产不一样，住宅需要各种配套设施，这一点决定了，住宅不能无限量供应，长期具有稀缺性。因此，二手住房不会步商铺的后尘，不会有价无市。

总之，商铺已经严重过剩，空置率越来越高，租金不断下滑，估值不断降低，二手商铺很难出手。住宅长期具有稀缺性，能够抵御通货膨胀，价格长期看涨，不会有价无市。

本身投资商铺就是一个错误的，你如果没有很庞大的资金量你去投资商铺，那么你买的这个商铺其实就是一个没有价值的商铺。

商铺属性是开发商自留属性，也就是说开发商如果觉着这个商铺很好，开发商如果资金链没有问题的话，他们就会把这个价值商铺留下来并不会往外出售。

就算是开发商出售的商铺，他们的商铺也是没有价值的所以说你买的这个商铺应该不是优质商铺。

我不知道你在哪个城市，如果是在三四线城市二手房是不会理想的，因为三四线城市人口外流严重，二手房主要是外来人口支撑，如果外来人口流出严重，二手房市场不被看好。

首先，两者虽然都属于房产，但是有区别。

商铺属于商业地产，功能单一，不能居住，只能用来经商做生意，不能迁入户口，不享有学区房待遇，水电、物业等费用按照商业标准收取，产权为40年?，只能商贷不能使用公积金，贷款基准利率为6.55%上浮10%～30%不等，款期最长10年，额度不得超过商铺估值的50%。

住宅属于民用商品，功能多样化，除了居住、出租，还可以享受教育、医疗、就业等社会资源，水电、物业等费用按照民用标准收取，产权为70年?，贷款按照（LPR）定价加点基准利率执行，款期最长30年，可以使用公积金，最低二成首付。

其次，二手商铺很难出手，不代表二手住宅也不易出手。

一是由于二者功能不同，因此受众面也不同，商铺的受众群体仅限于少量的从商人员，住宅的受众群体则涵盖全体有房住需求的人员，因此住宅更便于转手。

二是虽然楼市调控多针对住宅，很少涉及商铺，但由于商铺的过户费用远高于住宅的过户费用（超过商铺总市值的20%以上），等于从交易环节就锁死了商铺的市场流动性，且银行对于商铺贷款的审核非常严格，部分银行甚至停止商铺贷款审批，住宅贷款则给予鼓励政策。

三是商铺的竞争对手网店更具压倒性优势，对于商铺的经营造成巨大冲击，是导致商铺租金收益下降、不易转手的重要原因，但是住宅目前还没有遇到更强的竞争对手，比如廉租房、公租房、共有产权房、经济适用房等大量入市，以及农村土地商业化等。

四是虽然二者都存在过剩状态，但是住宅更享有城镇化建设的利好，未来有大量的农村人口进城帮助消化库存，且宏观政策的调控更倾向于保护住宅市场的稳定，地方调控政策则时常出现有利于住房价格上涨的调整，对于商铺市场过剩的问题似乎关注度不高。

五是二者的保值增值潜力不同。住宅多年来呈现只涨不跌的态势，且各地普遍出现4～5倍以上的平均涨幅；商铺的上涨更多依赖于住宅价格的上涨，且很难有翻倍式的上涨行情出现，更多处于跟张的从属地位，另外住宅的保值功能也远强于商铺的保值功能。

因此整体而言，商业地产的商铺与用于居住的商品房没有可比性、关联性、因果性。

二手商铺按照目前的情况是非常难出手，特别是一二线城市，乡镇重要地段比一二线城市还好，二手房不能和商铺比，二手房目前比商铺走的路更长一些。

2010年的头几年，投资商铺是“一铺养三代”，受互联网的市场冲击，实体商铺越来越难，特别是今年，受到冲击更大，实体商铺关门歇业的更多，有些一条街都是关门，做餐饮的商铺还可以撑一下，其他的很难。

二手房与商铺区别在于，二手房可以居住属性，产权七十年，而商铺单价高且只有四十年产权，虽然很多城市出台满2变5，但是需求量还是有，供需大于求，价格会下跌，但还是有市场。

这个可以说是自然现象，发展规律，要么时光倒流。

大潮终有退去时，正常的，无非就是，一片裸泳的被发现了。没有永远和永恒的涨，因为涨价的宏利全去国外了，现在开始了一地鸡毛。

不一定，在大环境下，现在的房地产市场有所收紧，但这要看在那个城市，不同的城市价值房价和商铺价值不一样，像一线城市，省会重点城市，它们的人口资源都在上涨，房价肯定会上涨，二手房和商铺一定会上涨的，这不是由它们的使用价值决定的。而是货币贬值及土地资源稀缺决定的。在中国，最主要是土地资源，而土地资源是有限的，所以房价肯定是上涨的；另外，货币超发导致房价上涨，这是大部分物价上涨的根本原因，所以大城市的房价肯定会上涨的。

成都的第四代花园美景房面市了，谁还要现在的第三代土房子？城市购房者都在等待第四代房的面市，没有人对第三代“火柴盒”感兴趣了。

农村有自己的宅基地的都自己盖轻钢别墅了，一套二层轻钢别墅才15万约200平米，谁还花100万买高层住宅去？三四十年后就去垃圾房了。

并不是二手房有价无市，而是人们都在期待白菜价的二手房，其实别担心别人的二手房卖不出去，卖不出去可以租，租金一个月二千是少不了，

二手房肯定很难卖掉了！