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大家好，我是勇谈。国家统计局在近期公布了8月份全国70个大中城市的房价指数，虽然说整体上全国房价走势属于稳中微涨的情况，但是有两个城市惠州和广州的房价却领涨了很多。惠州新建商品房环比上涨1.9%，同比上涨8.7%；广州二手房也以环比上涨1.7%领衔。为何在调控下惠州和广州的房价会出现领涨的情况？大湾区房价持续火热的背后其实离不开资本投资的逻辑。借此机会简单谈谈我的观察。

调控之下大湾区主要城市房价依旧火热的背后其实跟资本过剩，资本投资的盲目性有关系

• 大湾区内包含了港澳和珠三角九市是我国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，简单来说这个区域不缺钱，各种投资机会盛行

房地产市场经常听到这样一句话“短期看政策，中期看土地，长期看人口”，大湾区的房价大涨目前处于第一个阶段到第二阶段的过渡期。从2019年2月份大湾区获得正式批复（2019年2月18日，中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》）之前，大湾区的房价其实就已经开始“磨刀霍霍”了，一般来说一个新的国家级政策颁布实施其消化期一般在1-2年。毫无疑2020年的今天大湾区的房地产市场仍然受到的国家级政策的影响。

粤港澳大湾区

大湾区内（仅仅看大陆）的主要城市广州、深圳目前都是属于土地资源相对不足的阶段，随着大湾区不同城市之间的交通联系日益紧密，临近广州和深圳的惠州等城市就成为新的热门。惠州的房价上涨很大一部原因就是广州、深圳等城市的投资客大量进入的结果，这点就跟有一段时间有不少港澳富商、明星扎堆在成都买房有点类似，惠州的房地产市场也不缺少这样的身影。毕竟惠州本身距离港澳不远，饮食和语言等差别不大。

• 国内资本包括港澳地区的资本投资都存在一个明显的特点'“投机思维很重”，符合他们要求的标的物中房产和股票是不多的选择，近期楼市的火热给人一种要把上半年的房价给“找补回来”的感觉

近1年来惠州新建商品住宅同比销售价格走势图

如上图所示是惠州近1年来新建商品住宅销售价格走势图，大家可以看到一个十分明显的数据“4月份后的房价走势明显不正常”，关注股票走势的朋友对于这个曲线相信有一种自己的直觉“感觉房价被操纵了”。事实情况恐怕也真的是如此，已经沉寂半年多的资本大有把上半年的“损失”给“找补回来”的感觉，他们做的方式就是抬高房价，吸引普通购房者入局然后出手。

8月为何调控之下，大湾区房价依旧火热？资本充裕，可投资渠道过少，房产调控的漏洞还是太多

以惠州为例，2020年的惠州调控政策中至今执行的是“限贷限售不限购”的政策，哪怕是你是港澳台和境外人士在惠州这个土地上也可以购买一套房产，而且面对很多城市都在“禁止企业买房”我们目前还没有看到惠州出现类似的规定。这样的调控政策在同类型城市中属于低级别调控，真的要想通过调控来稳定房价，其实大家可以查找下长沙的调控手段。说白了，大湾区本身就是一个资本充斥和流通的区域，过多的行政干预不现实，如何把控？这里确实需要点学问。几点观察：

大湾区房价

1. 房地产调控说到底还是一场意志的博弈，如何引导资本流入到我们想要发展的行业是关键。虽然说近些年国家早就提出了“中国制造2025”，将新能源汽车、5G等列为重要的发展行业，只不过相比于房产的快速投入快速获益来说资本显然对于这些新兴行业“不买账”。资本本身是逐利的，如何让资本流向这些有用的行业？这个才是关键。
2. 目前国内房价持续火热的区域其实就两个区域长三角和珠三角，大量资本充斥的区域房价很容易出现大涨。跟大家分享一组数据，2010-2019年国内住宅商品房销售面积累计超过120亿平米，而近10年来国内常住城镇人口流入不过1.78亿。也就是说从理论上来说新建的商品房已经足够居住了，按照人均40平米的住房需求来看甚至有40%的空置。哪怕珠三角区域来说真正缺房的城市也仅仅是几个热门，比如：广州、深圳等，惠州从实际上来说也是房产供过于求的城市之一。

综上，8月惠州和广州房价领涨，调控之下大湾区房价持续上涨其实还是跟资本过于聚集，而大量资本流入楼市导致的。对于大湾区来说能够吸引资本是好事，如何引导资本流入想要进入的行业就是本事了。各位觉得呢？欢迎下方留言参与讨论。原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以点赞、关注勇谈房产壹贰叁，更多优质内容继续贡献中。