房贷利率计算有两种,一种是固定利率(缺心眼的银行会采用这种),另外一种则是浮动利率（常用），我们一般情况采用后者。

　　如果是固定利率的话，利息是不会变的，那么也就是说，还款月供保持不变。

　　我们房贷一般采用的是后者（浮动利率），但银行自身上浮利率跟你没有毛关系，因为已签约的合同具有法律效力。例如今年三月后银行纷纷上调上浮利率，但你的贷款利率是不会随银行利率上浮而上浮的，该还多少还是多少。

　　所以，银行自身加息，对于已经在还贷的购房者就不必理会了。

　　那么浮动利率怎么浮动了？这种浮动是由基准利率决定的，即房贷利率随基准利率调整而调整，所调整的就是剩下本金部分，已偿还部分不受调整影响。

　　例如你六年前房贷利率银行没有上浮利率为6.8%，那么如今你只需要还4.9%的利息就可以了。以后加息也一样，按基准利率还就可以。

　　但是如果当时贷款时银行有上浮的话，上浮空间是不变的，例如基准利率是6.8%，上浮10%，那么你当时的贷款利率就是7.48%（6.8%*10%+6.8%，其中基准为6.8%），如今则是5.39%（4.9%*10%+4.9%，其中基准为4.9%）。

　　呃……其实阁下问这个问题是存在矛盾的，既然还了六年，基准利率都调了七次，怎么可能没有发现规律呢？难道自己还的款项越来越少都不知道？

　　如果阁下的月供每个月都一样，那么只能说明当时贷款的时候采用的是固定利率。既然是固定的，那么银行就不可能加利息，基准利率进行调整也跟你没有任何关系。安了，按现在的月供还就可以了。

　　在这里提一下，央行调整基准利率不是当年生效，而是次年1月份生效。

　　其实呢!现在的银行虽然纷纷上调上浮利率，但跟以前一比，这上浮又能算得了什么呢？呃……怕的是以后基准利率上调，而这上浮空间是不变的啊！！！

　　关注“三人聚众”，掌握更多财经知识，有什么问题可以下方评论留言哦——三人行，必有我师。难道不点个赞？？？

如果是商业银行调整贷款利率，已经签订的借款合同是不受影响的，商业银行加息，不会影响你的房贷。

如果是央行上调基准利率，那就会影响你的房贷，利息都是按剩余贷款本金计算的，已经偿还的部分是不受影响的。

举个例子，原来100万的房贷，当时利率是4.9%，假设还贷几年还了本金5万元，如果央行基准利率上调为5%，那已经偿还的5万元本金和利息都不会再增加，只有剩余的95万元本金是按5%的利率计算。

而且银行调整贷款利率只会在每年的年初调整的，比如央行在2018年5月份上调了基准利率，但你的房贷利率不会马上调整，在2018年你的每月还款金额也不会变化，只会在2019年1月调整你的房贷利率，从2019年1月开始按最新的央行公布的利率计算利息。

如果你是担心利率上调后，按全额本金来从新计算利息，这个就不用担心了，已经偿还的那部分贷款，无论以后利率是上调还是下降，都不会受影响。

房贷已还6年，银行加息，是按剩余本金收吗？

我是风车银行在职，给你答案：

• 银行加息，你的房贷利息不会变化；
  
• 央妈调了基准利率，你的房贷利息在次年一月开始按剩余本金计收。
  

先说一个实际例子，风车在2013在我们在一个小县城买的房，贷款19.3万，等额本息，当时的基准利率7.06%，上浮5%为7.43%，够高的吧，当时没每个月还款1500多，2015年央妈调整基准利率为4.9%，次年2016年风车房贷的利率变为5.145%，房贷利息每月利息降低为1300多。因此：

一、你的房贷只与基准利率有关系。

房贷利率决定你的房贷利息变化，而房贷签订的是在基准利率上上浮或者下浮多少，基准利率变化了，那么你的房贷利息才会变化，而基准利率只有央妈才能调整，所以银行加不加息影响不到你。

二、房贷利息在次年一月

如果央妈调整了基准利率，你的房贷利率会在次年一月调整，利息也会在次年一月变化。

总结银行加息，你的房贷利息不会变化；央妈调了基准利率，你的房贷利息会在次年一月开始按剩余本金计收。

我是风车一路行，欢迎加个关注。

是这样的。如果银行加息，是按剩余本金来计算的。

房贷在还款过程中，因为房贷一般时间都比较长，那么在央行调整基准利率时，房贷利率也会随着调整。利率浮动是按照你当时和银行签的合同时基准利率的浮动而浮动，如果基准利率没有变化，你的还款利率也不会变化。假如你是按照1.05倍的基准利率签的房贷合同，当基准利率上调或下调时，还是会按照1.05倍的新基准利率计算利息。浮动倍数或折扣都是不变的。如果85折利率，也同样如此。关于调整方式，我在其它问答中回答过，欢迎到我的问答里去找。

已经还完的部分，不会有什么变化。基准利率调整时，只是将剩余本金的利率调整。这个和信用卡是不一样的。信用卡部分没有还款按全部本金罚息，也是有惩罚性质的。

所以，不要担心，银行加息，是按照剩余本金收取，已还完的本金不再收取利息。有其它问题，欢迎评论区留言。我是银行80后，带您了解银行各项业务。

不是的。这要看你与银行签订的借款合同是如何规定。商业银行自行提高贷款利率，不能单方面提高以前签订的借款合同利率，只有人民银行调整贷款利率时，商业银行才根据借款合同相应调整贷款到率，且大都是在次年的一月一日起按贷款余额和新利率计息。

感谢邀请。

等额本息是房贷的一种还款方式，里面的“息”是指每个月都需要还相同的利息，利息，每个月不多不少。

银行加息则是一种货币手段，一般来说存款利率和贷款利率同时提高。

在等额本息已经还了六年的情况下，利率的改变是针对剩下的本金来说的。值得注意的是，并不是银行贷款利率一提高下个月的利息就要给多点，都是下一年再执行新的利率政策。

在这里顺便提一句，就等额本息来说如果已经还了6年的话，提前再还钱已经意义不大，因为前几年还的主要就是利息。