今年以来，我发现一个情况，就是很多人都在为有很多房产、有很多商铺的人担忧，这其实是一种非常严重的思维错位。这些人总觉得自己足够聪明，买房子的人都很傻，看不清趋势，但话说回来，人家能买几百万上千万的房子，能力不会比一边嘲讽一边连首付都付不起的人差。

因此，我觉得这个问题，没有必要为别人担心，还是先管好自己。长期来看，货币一定是一个贬值的趋势，我们一方面为富人们担心，担心人家的财富都被套牢，另一方面又只能不断的看着自己手里的钱不断缩水，确实是一件悲哀的事情，不如把更多精力放在提升自我上。

你就比如说，过去有人通过投资房产，赚到了十倍的财富，早就够说风凉话的人上班几辈子领到的工资了，那么他们的财富就算是来到现在，房地产行业迎来变化，未来房价不能继续上涨，房价也不可能再跌回十年前的水平，就好比别人赚了1000万，现在回吐了10万元，大家都在说，看着这些富人们好惨啊，套住了！

至于说刚刚通过自己的辛苦劳作攒到钱，又全部投入到房产和商铺上的人来说，那可能就不是太好了，因为错过了涨势最好的阶段，财富套在房产和商铺上之后，第一，如果房价不能再像过去一样上涨，其实是亏的，还不如做理财；第二，房产变现没有那么容易，有时候就算你想降价也不一定有人买。

对于商铺就更是如此了，我在前面多次分析过商铺，目前看商铺的投资价值已经很低，好的商铺早已卖光，现在的很多商铺都是售楼的各种宣传包装，一旦砸在自己手里，租也租不出去，卖也卖不出去，确实会比较头疼。

的确，因为房价，商铺价格下跌，导致很多人财富套牢在房产和商铺上，造成的后果，就是“空心化”和“社会资金效率持续下降”。

目前，从上铺角度来看，“转让”，“空置”“租金低”，“实体经济持续下滑”等现象，已经持续非常久了，未来可能更难熬。而以前“一铺养三代”的时代，现在是“一铺坑三代”。资金大量被沉淀是必然的。

而从房产角度来看，新区新盘不断建设开工，老城区和老楼盘却无人问津；中心城市——一二线城市，和三四线城市的中心区，新区的结构性需求和结构性过剩愈演愈烈是非常明显的，那么，必然有处在或者站在“结构性过剩”这一边的人和资金，他们逐步套牢，逐步僵尸化，也是必然的趋势，难以逆转。

从社会的角度看，物竞天择，适者生存，是正常不过的事，而从资金效率角度来看的结果，就是我国每年的m2保持在高位水平，而“钱”却无法流入实体，这背后的原因，就是题主所说的这个现象——大量的社会资金沉淀和套牢在结构性过剩的房产和商铺中没有流动性。

打一个比方，我国假设需要50万亿的m2——流动资金总数或者新增总数，但是，每年沉淀到结构性过剩的房产和商铺中的资金在50万亿以上，那么，正常的50万亿m2就不足以满足社会的需求——因为被沉淀了。那么，只能增发大于50万亿的m2，比如100万亿，长期以往，就变成了人民币购买力加速贬值和资金效率越来越低——一边是企业缺乏资金，拼命呼吁放水降息，一边是每次放水降息钱都自动“沉淀”掉，没有多余的资金流向实体——道理非常简单，作为460万亿的房产总市值，就算按照5%的房贷利率，每年仅仅房贷利息支出就需要消耗掉23万亿的资金和财富。

造成的后果就是“放水”——“沉淀”——“再放水”——加速沉淀的恶性循环，当然，对于经济来说，不是好事。

财富被套牢在房地产和商铺上，在我看来并不是好的结局，目前的房地产上涨空间不再，也时候转变一下投资方式了。

今年以来，房地产因城施策的调控是继续进行的，并没有任何的放松，在这种情况下，房价还会遭受到持续的打压，难以上涨。

这意味着那些来自房产，商铺的财富是很难增加的，那么房产和商铺每年的收益怎么样呢？

假如不考虑房子升值，把房子租出去来收租金，那么租金收益率在2%左右，好一点的可能在3%。

而同比之下，银行贷款利率普遍在5%左右，这意味着贷款买的房子每年都会净亏3%左右，而相对保本的理财收益率可以在5%左右，这意味着全款买房的人，不如购买理财，每年也会净亏损3%。

从整体上看，房价已经上涨了40年了，房价翻了几十倍，所以很多人以为还会继续上涨，但是这是一种惯性思维，任何东西的价格都是有波动的，不会一直上涨，总是会跌落的，不可能出现一直上涨而又从不下跌的东西。

所以目前来说商铺，房产每年其实是“相对亏损”的，政策要求房价不上涨，但是房价也不会轻易大跌，因为涉及到的方面太多，还有土地财政等因素影响，所以未来房价只能这样干耗着，等到若干年之后，用时间换空间，房价就会慢慢回归到相对合理的水平。

在这样“相对亏损”的情况下，财富被套牢在房产和商铺上，并不是好的选择，应该选择其他的投资理财产品，而不是继续坚守在房地产市场里面。

我不赞同这种说法，除非购买的房产、商铺所用的资金是借贷来的。而且借贷的利息高于房产或商铺的租金收益率，否则哪有套牢一说。

如果，房产或商铺的地段比较好，适合出租。而且是通过自有资金购买的，这类投资自古以来都是收益最稳定的投资。而且投资者只要认可当前的出租回报率就可以。长远看，一个发展中的国家，租金回报水平是逐年提高的，房产位置良好的前提下。连年下跌的机会不是很多。当前虽然商铺受到电商的冲击比较大。但是在闹市区位置好的商铺，还是很难租到。

比如，我有好几个朋友想经营食品类的商铺，结果找了一年左右还没有找到合适的店面。什么原因呢？好位置的商铺，都被人预定了，根本不愁租。住宅市场也一样，一，二线城市小户型的离地铁近的住宅也根本不愁租。

相比住宅和商铺，投资项目，事业的风险就大多了。特别是这几年，金融供给侧改革，金融产品频频爆雷，很多投资人血本无归。股票市场更是让很多中产阶级返贫，一赚二平七亏本的铁律未改变。

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最近，有网友提问，中国居民家庭房子占总资产比重高达77%，而金融资产却只占23%，这说明很多人都把财富购买了房产和商铺，这是不是一种好的结局？对此，专家们认为，国民把资产都投向房地产，可以缓解国内货币超发的压力，相对来説物价就可以走得比较平稳，如果不把房地产作为畜水池，那么国内物价形势有可能更加严峻。

而我们认为，国内居民如果适度杠杆买房，只是为了自住或改善的话，房价涨跌影响都不大，但是不顾一切后果，也要加杠杆投资房产，把所有都押在房地产上，这就不是明智的决定了，因为万一房价出现下跌趋势，居民即使有再多的房产和商铺都会快速缩水，就像当年日本房地产泡沫破裂，房价跌去70%，当时的炒房者都呈现负资产的结局。

可能有人会问，房价维持在高位不好吗？社会经济繁荣，还能带动十几个行业的发展，但是我们认为，房地产业繁荣与高房价并不是同一概念。房地产业繁荣可以促进经济的可持续增长，但靠投机炒作推高的房的结果却有以下几大恶果：一是，不利于启动消费，试想很多人为了买房，贷款20-30年，这等于每个月都在为银行和开发商在打工，自己所剩的工资只能维持基本生活。长此以往，居民的消费能力有限，对于靠消费来拉动经济是不利的。

二是，不利于民生福祉。房地产、教育、医疗等本来关乎民生，因为这些都关系到百姓的居住生存的权利，所以房地产就天生不能被投机炒作的，就应该回归居住的属性。而如今房地产被炒上了天，很多家庭被迫放弃了生育二胎权利，有的甚至不愿意生育，中国近年来人口出生率骤降都是高房价惹的祸。

三是，高房价拉开了社会贫富差距，现在不管是在地铁里，还是在大街上，大家都在谈论高房价，甚至有些人靠旧房改造的动迁款就一夜致富。还有人为争夺父母的房产，兄弟姐妹往往置亲情于不顾，对簿公堂。更要命的是，大量资金拥向房地产业，实体经济没有愿意投资和创业。长此以往，中国经济靠什么来拉动增长？

不过，随着国内经济增速的下滑、人口拐点的出现，以及国家房地产调控的深入，那些把所有资产都押在房地产上的投资者基本上会面临三个问题：首先，房价泡沫不可能长期持续下去，未来各地房价和商铺价格都会下跌，别看现在有些人身价上千万甚至过亿，只要房价一跌下来，这种富贵只会瞬间化为乌有。

再者，现在也有投资客，想把手中大量房产抛售出去，尽快变现回笼资金。但是，二手房市场基本上有价无市，这既有银行对个人房贷业务的审核和门槛提高了，也有购房者预见房价要跌，在一旁观望。所以，很多家庭虽然现在拥有大量房产，但要想变现是非常困难，而且未来房价上涨的希望非常渺茫。

最后，去年不动产登记已经全国联网，房产税就这两年就要开征，囤积大量房产者不仅要面对房价下跌的痛苦，还要面临二套房以上缴纳房产税的巨大压力。可能买房、买商铺稍早的人成本较低，还稍微好一些，而买在房产、商铺高位的人更是会苦不堪言。手中房产再多不能变现，还要承受房产税的来袭。

现在有些人的财富都被套牢在房产、商铺上，这样并不会有好的结局。因为一旦房价下跌，资产就会全面快速缩水，同时，二手房有价无市，要想变现都困难。在经济下行的情况下，要学会现金为王，而不是持有房产。更关键的是，房地产税会在近两年全面铺开，届时对住房保有环节拥有大量房产进行打击。未来房子逐步回归居住属性，会越来越适合刚需购买。所以把家庭所有财富都押在房地产上面是有很大风险的，财富大缩水结局恐怕难以避免。

凡是不能变现的房产，就是真正意义上的不动产。

凡是不能变现的房产，就是真正意义上的投资失败。

房子作为商品，种类有很多，商铺、写字楼、公寓等，虽然可以上市交易，但由于税费太高，加上持有期间价格难以上涨，因此买入容易卖出难。

除非是打对折，或者三四折，才有可能卖掉，业主显然不愿意。说得形象点儿，100万买入的商铺、写字楼或公寓，要卖掉，只有报价30万到50万，估计没有业主这么傻，他们宁愿捧在手里，要么闲置，要么收取微薄的租金。

当然，在数不胜数的商铺、写字楼和公寓中，也有少数属于“投入少，回报大”，但这样的好商品，普通人一般是不可能接触到的，早就被相关圈内人士“近水楼台先得月”了。

70年产权的住宅，由于户型、楼层、地段、学区、商业配置、小区环境、物业管理等方面存在着问题，房价几年甚至十几年来难以上涨，在二手房市场上难以出售的，并不在少数。要变现，就得降价、降价、再降价。业主哪里舍得亏本卖房呢？

上述与优质二字无缘的房产和商铺等商品，拥有者面临着一个不太好的结局，那就是等到急着用钱的时候，发现这类房子真的太难卖了，根本不房子稀缺，而是接盘侠稀缺。要卖掉，就得忍痛割肉，这滋味很不好受啊。不卖，留到手中，意味着每个月都要亏钱。

怎么办？一是业主及其家人要心态好，权当于自己为买入时的认知欠缺而买单；

二是堤内损失堤外补，在相关的房子上没有赚到钱，就想办法在房子以外的地方多多赚钱，尽可能把损失弥补回来，比如，以自己的房子成了难以变现的不动产为契机，把心中的压力转化为动力，在自己所从事的行业中崭露头角，收入倍增，由每年的二三十万提高到一百万左右，买错房子的损失不就弥补回来了吗？

三是结缘精通房产投资、懂得市场大势、能够精准预测与判断的专业人士，把不良房产进行激活式经营，产生现金流，而且效果越来越好，这就属于劣房逆袭，我想，这样反败为胜、轻松解套的结局会让业主更有成就感。

综上所述，房子分为优良中差这四个等级，最高明的业主能够把自己一不小心买错的差房子经过巧妙的经营，变成优质的房子，这样的解套，这样的结局，真的很美妙！（雷传桃）

财富被套牢在房产上、商铺上，在现在的环境下，我觉得是一种幸福，为什么这么说？

第1房价虽然没有过去上涨的那么快，但是依然在上涨，从国家统计局公布的数据看，我国的房价同比还在继续上涨。而且幅度不低。

第二，在现在货币贬值的情况下，房产是能够战胜货币贬值的一个很好的资产，从2019年11月份国家统计局公布的数据看，cpI同比增长已经高达4.5%，理财连物价的增长都跑不赢了，更别提说跑赢货币贬值。2019年1月到10月份，我国住宅商品房销售价格同比增长9%左右，房产依然是能够战胜货币贬值的资产。

第三：虽然现在二手房的交易没有那么活跃，说现在的房产都被套牢了，是有点过的，现在只要想卖房，其实还是能卖得动的，只要价格能比市场价格低，还是有大量的人在买房，从国家统计局公布的数据看，二手房交易量在回暖。

第四，现在能有房产被套牢，证明除了自用的房产，还有其他的房产，这其实是一种财富的象征，比如说我要10套房，我自住一套，9套被套牢了很难卖出去，因为我不愿意降价，其实这是好事还是坏事呢？肯定是好事。给我来100套，我宁愿被套牢。

套牢在房产、商铺上？

如果说部分商铺被套牢住，那么我是相信的（毕竟这两年，商铺的形式确实比较不好），但是说住宅性质的房产被套路住，则有点夸张了，随便一个城市，最不愁卖的就是住宅性质的房产。

很多人持有的房产或者商铺并非说是被套牢住，只不过是这些资产价格的涨幅远远还没有达到他们心目中的预期，所以不舍得出手，他们始终坚信房价还会上涨。不然的话，就按照当前的市场价或者略低于一点的市场的价，十套的话，不说十套全部都能出售成功，但是出售个九套应该没有大问题。所以目前还算不上套牢，什么叫做套牢呢？就是你想卖都卖不出去，没人愿意接手，这个才算是真的被套牢住了。

投资渠道

对于大部分普通人而言，投资渠道是比较窄的，除了传统的银行定期、国债以及理财外，基本上可选择的也就股票及房产了，相对而言，股票的风险太大，再加上中国人传统的理念，所以更多的人选择投资房产，这也是最近30年来房价一直上涨的一个原因。在国人的投资渠道没有更好的拓展之前，房产依然是一个最热门的选择，所以说房价要降也不容易，这也是为什么年年有人喊房价在高位，要跌了，但是年年再涨，部分年份更是夸张致及，比如2017年，我们当地的房价直接翻了一倍，很多人都说2017年的疯涨在2018年以及2019年会回调，但是现实并没有，这两年房价就稳定在2017年的水平之上了。

总结

其实，有能力买房又买商铺的人，基本上都不差钱，这些人自己都不担心被套牢，我们又何必替他们瞎操那么多心。你要相信，人家有能力买那么多房产，其本身的能力与眼光肯定不会比我们差，所以与其替他人担心，不如我们自己多加努力，早日争取也有机会被套牢一下。

表面上看有些人确实是被套牢在房产和商铺上了，可是我认为房产不会像股票真的能套牢。炒房的人我认为都是聪明的人，起码比多数炒股的人聪明。

我们回想过去十年，那些人如果始终坚持炒房，那么现在这些人哪个不是家财万贯了呢？就是最近这两三年他们炒房不赚钱了，甚至可能还会亏钱。但是亏的钱比起他们过去十年通过炒房赚的钱来说，那也只是九牛一毛，不值得一提。所以如果现在他们真不想被套住，那么完全可以降价亏本卖出，及时止损。这点损失对于他们来说并不算什么。

然后回到本话题，现在炒房不能赚钱了，有些甚至被套住了，这样的结局对他们来说算是好结局么？我认为这是一个好结局，因为对于他们来说通过炒房早已发财了，这个时候市场行情不好，就降价抛售，并没有让他们亏掉多少。他们现在收手了，起码是在房价没有大跌的情况下收手的。

对于我们没房的朋友可能都很希望这些被套住的人，没有好的结局。可是这样的事情只是我们自己一厢情愿而已。他们这些人都聪明得很，每次都能很好的跟随政策变化而做出相应的调整。

我觉得这样非常不好，资产单一，风险很大，还会丧失其他投资机会。

前几年房地产市场行情非常好，投资房产的都赚了不少钱，但是，要知道“花无百日红”，房地产投资也不会长盛不衰，现在很多人就已经感觉到了，将来可能会更明显。

我一个同事早年一直炒房，开始在本地，后来转战一线城市，他开始的比较早，所以赚了很多钱。周围的同事朋友看着眼馋，也跟着炒，但是很多人缺乏基本的投资意识，买商铺被套了，其中一个同事贷款买了两个商铺，投资200多万元，一个存在产权纠纷，另一个两年了也租不出去，现在也很苦恼。

投资理财往往会有一些误区，其中一个就是资产太单一，不懂的分散防范风险，比如上面投资商铺的例子，把所以投资都集中在商铺，如果行情好就赚大了，如果出现风险就一败涂地，这就是投资单一的弊端。

从现在的房地产市场看，地产投资属性越来越弱，今后一段时间，房地产将以居住为主要目的，想通过房产投资风险越来越大。如果你的资产全部投资到房地产，最好抓紧进行调整，单一资产占比最好不要超过50%。

从商铺投资来说，仍然具有一定的投资价值，但是投资风险也在提高，现在电商对商铺的冲击越来越大，很多小型商业不需要实体店铺，就连现在的新型银行都不设置实体营业厅了，店铺的需求量在减少。

除了电商冲击，商铺的运营成本也很高，商水商电价格都高于普通住宅，产权期也只有40年，如果长期租不出去，每年折损费用很高。对商铺租赁者来说，房租成本也太高，经营比较困难，很多租户抱怨自己的收入还不如房租高，这样下去不可能形成良性循环。

现在一些投资房地产的人已经意识到风险的临近，二手房价格普遍下跌，很多地方出现有价无市的情况，我们一个同事的房子在网上挂了快一年也没有成交，这是以前没有的情况。

房地产投资还有两个弊端，一是资金占用量大，二是资金流动性差。除了房地产，其他的投资渠道有很多，尤其是一些金融类资产，变现容易，资金流动性好。如果投资房地产被套，将会丧失很多其他的投资机会，像今年一季度的股票、上半年的基金、三季度的黄金等等，这些短期投资收益都大幅跑赢了房地产。

从未来的趋势看，个人财富集中在房产、商铺绝对不是一种好现象，即便不被深套，投资收益也将非常有限，所以结局不会很好。