大开发商退场！青岛新都心供地井喷背后的玄机……

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不管是什么原因

今天没有top30开发商的身影

都意味着未来新都心会有一些变化

—— 观察员老王

和达·君玥的一点感触

分析今天的土拍之前，想先说说最近看的盘——和达·君玥。

从新都心和东李老盘来看，我感觉和达算不得什么品质开发商，而且已经很长时间没拿到什么像样的地了。所以，在走入这个大门之前，我并对这个盘没有报太大的期待。

但是，看到沙盘，还是有一点意外：

在两排楼座之间，竟然有宣传宽度达80米的绿化休闲区，不要说在新都心，就是一些郊区盘都很难做道这一点。即使开阔的视野能让后面的楼座卖一个相对高的价格，但是怎么也不如多建两栋楼的利润率高。

如果这个规划保质保量实现，在加上不输给同区竞品的户型和精装，君玥的品质，在目前新都心楼盘中，是领先一个身位的。

在这种情况下，君玥前期拿出了视野最好的楼王来开盘，价格和周边竞品也差不了太多，但是去化率并不高。

不知为什么，我突然间想起了金隅和府，那个我从旁边路过都会感到压抑的小区。如此的容积率，如此的园林设计，如此的地段，但当年还是有不少本地人跟着外地人疯抢，理由只有一个：

再不抢，就没了。

站在和达·君玥的沙盘前，我们回头来看：

是烂房子没了更遗憾，还是你没有主见跟风抢烂房更悲剧？

土地“井喷”带来的两大变化

用许多同行的话说，今天市北区的土地呈现“井喷”式供应。与辅城区动辄百万方的大盘相比，主城区的都是小盘。淮安路66号住宅的建筑面积为10900平方米，炉具厂改造地块住宅建筑面积为45260平方米，南京路地块总建筑面积为83600平方米。

这些土地的底价依然不低，最便宜的8000元/平，好一点的1.2万/平方米。这次拿地的开发商，没有一家是top30的开发商。当然，除了高地价之外的捆绑条件，可能让很多大鳄知难而退，但这也可能代表了大开发商的态度的转变。从以往争先恐后，到辅城区零星出现流拍现象，再到小开发商又渐渐走上前台，可能预示着土地市场的一种转变：

不顾一切抢地的时代已经过去了。

还有一个变化，那就是开发商的效率大大提高了。保利7月25日拿地，29号就出了规划，这种高效以前闻所未闻。这种高效的背后，体现了开发商对于市场的判断。

我们不禁也要思考几个问题：

青岛中高端刚改族还有多少？

新都心的吸引力是加强了还是降低了？

新都心的房价走势会是如何？

新都心面临三大利空

前段时间，参加了一个房产咨询机构的新闻发布会。会上我特意问了一个问题，那就是这半年来甲级写字楼外来企业新增占比是多少。专业人士给我的数据是不到20%。

我为什么要问这个问题，其实是想推测一下在限购政策之下，青岛中高端刚需流入状况。在过去几年中，青岛中高端年轻刚需基本都已经买上房了。因为与预算有限的工薪阶层来说，他们可以支付更高的首付，可以承担更高的贷款。所以即使没有在保利天汇、青铁华润城买上房，那么也一定在海尔世纪官邸、万科未来城成功入手。

到了现在，市场上还在持币观望的存量刚需已经所剩无几了。而我们这座城市IT行业并不发达，高收入企业比较少，中高端刚需的新增量比南方一些城市要少很多，这也是为什么苏州还在涨，而青岛疲态尽显的一个主要原因。

还有一部分，是换房族。手里有一百万左右的积蓄还有套老房子，如果老房出手可以买新房。但是现在的二手房市场……

需求端的大幅减少，是新都心新盘的第一个利空。

地铁的修建。地铁网越来越发达，新都心出行更方面，按理说房价应该越高才是。但是从另一个方面讲，“地铁房”这个标签已经不像以前那么金贵了。碧桂园在老四方的洋房产品，现在也可以打出1号线地铁房的招牌，而电梯洋房的稀缺属性，同样会吸引喜欢这一类产品购房者的目光。此外，崂山、李沧也都有不少新盘会加推，这些对于喜欢地铁房的中高端刚需必然也是一个分流。

地铁盘越来越多，是新都心新盘的第二大利空。

最后，我们要看一下二手房市场。以前大家一窝蜂的去买新房，是因为二手房的价格远远的高过新房，让许多人有抢到新房就赚到的心态。但是现在，新都心的二手房跌得厉害，投资房产还能赚钱吗？投资客心中疑惑越来越大的同时，刚需族也会盘算：次新房价格更低，离凯德mall更近，而且可以即买即住，那么还要一定买新房吗？

二手房市场疲软，是新都心楼盘第三大利空。

在这种情况下，这些新盘的定位就很关键。如果新盘一开始就定了低价走量的思路，以紧凑型套三为主力户型，用低价毛坯房走量，开盘拢住人气，盘子小还能获得一个不错的结果。如果继续走大户型路线，那么就看谁的腰包里银子多，能撑的时间长了。

但不管如何，新都心整体房价下行都可以预见。不管是八月还是金九银十，没有特别大的让利优惠，都没有必要去抢房了。

耐心地等待，越往后守住好房子几率也就越大。

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