限售“松绑”第一枪！这个网红城市突发重磅新政，开了全国先河

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原本以为，限售政策是地方政府绕不过去的一道坎，怎么走，都会绊上“房住不炒”的紧箍咒。

事实证明，是我的想象力还不够丰富。

昨天，青岛政府突然推出重磅新政：5年限售变2年！

这个网红城市，打响了今年全国限售“松绑”的第一枪。

而且，在仔细读完青岛发布的楼市新规后，我突然发现，他们真的不一样，很有可能成功绕开了政策红线，安全落地。

青岛，怎么做到的？

有一说一，地方政府给限售“松绑”，绝对是一件挑战底线，走钢丝的事儿。

从2017年起，楼市就进入了“五限”时代：限购、限贷、限价、限售、限商。

其中，限购问题，现在很多地方政府通过户籍政策、人才政策，可以适当松绑。

限价可以通过调整备案价，适当允许降价等方式来调节。

限商问题，很多城市已经逐渐放开，比如广州，今年3月就保留了这部分新政，公寓不再限定销售对象、最小分割单元。

但是，限贷和限售是管得最严的。

因为，这两个限制，跟“炒房”行为的关系最为密切。

限贷，是阻止购房者过度加杠杆，限售，是拦住购房者短期买卖、快速变现。

所以，这两年来，地方政府凡是挑战限售“松绑”的，几乎都没有好结果。

2019年7月，开封取消3年限售政策，瞬间引发全国聚焦。

因城施策的挡箭牌，不够用了，只过了1天，开封撤回了相关文件。

政府检讨：

“未进行充分的市场调研和论证，对由此可能产生的市场影响缺乏充分的预判和评估。”

到了年底，江苏的张家港市不信邪，又试了一次，给限售“松绑”，照样“政策一日游”。

张家港是苏州下辖的县级市，传出取消“房屋满2年过户”限售政策后，就有部分房企的项目案场以此促销，鼓吹未来房价大涨，吸引购房者尽快入手。

今年3月，疫情之下广州放开了商办项目限售，结果也是啪啪打脸，第二天就撤回文件，重新调整。

如果要取消限售，必须绕过“不炒房”这道坎。

但这次，青岛的做法是很聪明的。

从政策落位的角度来讲，他们主打的是：“鼓励改善型住房需求”。

先是把取消“限售”，放在疫情之下，鼓励消费的大背景中。

4月10日，青岛市房管局公布了一则“2020青岛百日万店消费季网络房展”活动规则。

这是一个包括了购物、餐饮、文化、旅游、住宿、房地产、汽车等10大板块在内的“消费季”活动。

其中，最重磅的三条是：

鼓励改善型住房需求，出售1套以上原有住房新购1套住房的，产证满2年即可上市交易！

在本市工作、符合人才条件的，首套房不受户籍和个税、社保缴存限制。

因外出求学，户口自本市迁出并能提供目前在读学校证明的，可享受本市户籍人口购房政策。

第4、6、7实际上也是对“限购”的放松。

我重点说，放松限售的这一条。为什么青岛的设计很巧妙？

限售，一般针对新购买的商品房，限制未来N年不能销售。常规的思路是直接取消，或者把限制年限降低。

这都绕不开鼓励“炒房”的嫌疑。

但青岛的做法，是针对“卖一买一”的改善型需求，定向松绑。

也就是说，解除“限售”的这批房，不是当下新购买的，而是两年前购买的。

解除“限售”也不是无条件的，只有当业主“卖一买一”的情况下，才可以解除。

不仅如此，这个政策其实也放款了“限购”，因为旧房只要办理了网签，新房就可以同步办理网签备案。

不需要腾空名额再买新的，肯定会加速楼市的复苏。

下一步，会不会有更多的城市，跟进效仿？

看得出来，青岛这是着急了，但调控手法还是很稳妥的。

2020开年，青岛尚存可售面积就达3105.81万㎡，可售商品房达261676套，库存量确实有点大，基本上去化要2年的时间。

其中胶州、黄岛、城阳居前三，郊区的压力比较大。

关于青岛这座城市的详细分析，可以看我们之前的文章：《青岛曾喊出要做下一个深圳，排名却步步下滑，楼市还能翻盘吗？》

现在，郑州公布了2019年的GDP总量，为11589.7亿元，距离青岛的11741.3亿，只有150亿的差距了。

2020年，能不能保住北方第三城的地位，青岛压力很大。

不过，应该说青岛真的承担着整个山东转型的希望，在北方仍然是最好的城市之一。

青岛本地的朋友，还是可以选择在市南、李沧片区投资。

松绑的这100天，把握机会！

推文摘自@ 楼市黄大大

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