关于青岛今年房价走势，有点细思极恐的赶脚……

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早上起来，智联招聘给我推送了这么一则消息。

看到这组数据，我的第一反应是，哎呦我滴个妈，青岛的平均薪酬都涨到7853元了，敢情我这工作了十好几年，还在给社会主义祖国拖后腿，养家糊口要靠副业，要写自媒体，甚至工作路上还要跑几圈顺风车。就这样，日子满满当当才能赚个万把块，两万块，交了水电物业手机话费，还完信用卡、花呗、住房贷款，每个月还得人情随礼、婚礼份子钱，金融卡，看看啥都剩不下，作为男人的爱好，想买点镜头、耳机，给汽车刷个动力改个排气啥的，还是在网上看看就好了……

然后又寻思了一下我之前写过的一些悟空问答，突然额头冷汗就下来了。从安居客数据上，给大家看这么一个图：

放大一点图看看，青岛2019年12月份的房价是16340元每平方米。

做个最简单的除法，我们可以算出来青岛的房价收入比：16340/7853=2.08，也就是说，青岛老百姓差不多平均每2个月工资就可以买1平米房子了。 对于这个数字，纵使有一些误差，我也想说一句：情况不太妙。

为什么不太妙，我们来看一下历史上的数据：

2018年第三季度，青岛平均薪酬是6884元。

2018年9月，青岛平均房价是20696元。房价收入比 3.01。

2017年第二季度，青岛平均薪酬是6343元。

2017年6月，青岛平均房价是17073元，房价收入比2.69。

2016年第二季度，青岛平均薪酬是6057元。

2016年6月，青岛平均房价是12349元，房价收入比2.03。

再往前看一年：2015年第一季度，青岛平均薪酬是5210元。

2015年3月，青岛平均房价12333元，房价收入比2.36。相比2016年，房价基本没动，工资涨了一截，所以房价收入比降低了。

这里不探讨数据的误差问题，可以找安居客或者智联招聘探讨。我想说的是，既然数据来源相同，误差也是可以抵消的。因此这组数据应该没有问题。那这组数据的恐怖之处在哪里呢？

答案很简单，是不是发现，青岛的房价收入比已经回到2016年夏天，也就是房价即将大涨时候的水平了？没错，说得很对。

再引申一下，是不是即将要迎来下一轮上涨了呢？我的看法：恐怕就是这样。

很多人怀疑，按照经济学的规律，商品的价格要围绕价值上下波动，为什么房价几十年来却只涨不跌呢？很多大咖是这么说的：房子的价值属性并不只是钢筋水泥，还包含另一个要素土地……

这里展开讲能写一篇论文了，没必要，就一句话，房子价格之所以涨，是因为你的工资涨了。在经济学里，考虑土地价值的唯一性和稀缺性以后，房产被赋予了抗通胀属性，因此，不是一个城市的房价围绕某个值上下波动，而是一个城市的房价收入比围绕某个值上下波动。

换言之，虽然很多人感性上盼望房价下跌，认为房价跌了就可以买得起房，但是从理性上说，一个国家，一个地区，经济蓬勃发展，人民生活水平逐步提高的同时，房价还能按住不动甚至下跌的情况，那是不可能的。古今中外都没有发生过。但凡房价系统性、大规模的贬值，一般都是伴随着经济衰退、战争、危机 ……

总之就一句话，若是房价真跌了，那普罗大众更买不起房子。

对于青岛，很明显，分析安居客和智联招聘的数据，房价收入比应该围绕在2.5左右上下波动，也就是平均2.5个月的社平工资，可以购买1平米的房产。这个数值，从1998年房改以来，未曾变过，严格说，甚至有在略微走低——意味着青岛城市扩张的速度比核心地段土地升值的速度要快。

房价收入比超过2.5，意味着房价上涨。这时候穷人、刚需会买房困难。这其实个民生问题不是经济问题，关键是富人会发现，投资地产、炒房获利的幅度，超过了开厂、办学、经商、科研获利的速度，于是他们就会把开厂、办学、经商、科研的经费用来投资地产、炒房，这就叫房地产侵蚀实体经济。只要这种情况一出现，上面立刻就坐不住了，马上会出现各种政策、限购限贷，打压房价，抑制上涨。

而房价被抑制住以后，随着社平工资的上涨，会发现各行各业的用工成本在增加。房地产相关行业如家具、家电、建材、装修等的成本皆涨的情况下房价不涨，地产商资金链断裂、破产跑路的概率大增，而地产行业受损意味着相关大面积行业受到压制，地产商大面积跑路也就意味着大量人口的就业成了问题。很明显，为了保民生保就业，不可能把房地产往死里打压，房价收入比低到一定程度，势必会放开限制，由打压改为刺激。这就意味着一轮大涨在即。

所以，中国房地产20来年的走势实际上走出了一波心电图，也就是必然中的必然了。

查了一下去年10月16日，我是这么说的：

之前我的估算是青岛房价维持不变的情况下，平均薪酬超过9000元，房价会开始下一轮上涨。但是我漏算的地方在于，这一轮上涨之后的打压太猛，挤水太强烈，一轮大涨之后连着“16连跌”，青岛的平均房价从2018年夏天的21000元跌到现在的16000元上下，实际上现在青岛的平均薪酬超过8000元，房价就应该大概率的“跌不动”，“转刺激”了。

而最近一段时间一些有关放松调控、成交量增加的传闻也已经不绝于耳，譬如说，西海岸新区外地人、外国人的限购，实际上已经名存实亡，这个很多地产自媒体、大V都已经介绍过，不再赘述。

我之前写悟空问答还说过这么一句话，作为刚需，期盼青岛的房价跌到2016年绝不现实，但是期盼工资上涨，房价不涨，房价收入比回到2016年甚至更低，则非常现实。现在这句话已经变成了现实。

那时候数据来源不是智联招聘，请不要纠结里面的2-4这个细节（哭）

故个人的判断是这样的：青岛楼市的16连跌，即将到头了，限购限贷也应该差不多了。2020年，楼市应该会适当的转向刺激楼市发展、鼓励地产去库存为主。

至于什么时候跌到头，什么时候政策彻底放开，毕竟没有预测未来的能力（相信就是在近期，拖延过2020年的概率很小），具体什么时候开涨，也不得而知。

还是那句话，2016年的房价收入比已经再现，楼市实际上已经跌出了一个谷底，作为刚需，就看能不能抓住机会上船了。

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