频繁曝出的烂尾楼、延期交付问题原因到底何在？

首先在房地产的项目，以及区域城市建设的楼盘，出现烂尾楼，延期交房等问题，直接存在的原因，主要由三个方面构成；

1.资金的问题；

资金的影响因素，在这两大问题中，占的比例超过80%左右，也是最常见的，主要的影响原因之一，主要体现在；企业自有的资金比较紧张或者不充裕的情况下，再加上银行贷款等利息的支出，各项费用综合成本来说，最后造成楼盘延期交付使用，而且即将面临的几个问题。首先，是延期交房赔偿违约金的问题；其次，在这样的情况下，仍然需要支付房地产抵押贷款利息等资金成本的支出；最后，各项工程款等实际每天支出的费用，也是一笔很大的开支，少则数万元，多则几十万元，甚至几百万元不等；所以造成连环的资金紧张问题，是最重要，最主要，最核心的关键影响因素之一；

2.企业自身的问题；

由于以前的房地产项目开发，可以直接用土地抵押向银行借款，那如果在开发的过程中，和销售的环节流程当中，出现了工程延期等情况，或者销售速度较慢，导致回笼资金出现短缺的情况下，项目有可能处于停顿，最后导致延期交房，甚至更严重的就出现了楼盘长期停工，最后出现烂尾楼的情况。

3.项目监管的问题；

很多大的房地产企业，在同一城市开发多个楼盘项目，甚至在其他区域城市同步开发楼盘项目，这样一来大家都知道，在监管不到位或者中途出现问题的时候，再加上房地产项目，更多的时候需要用资金来补充，用来加快建设推进，所以在出现同类问题的情况下，导致项目出现资金紧张，多个楼盘工程规划和开发，处于停滞不前的状态，最后就出现了很多的问题，按期交房的目标将彻底失败，造成延期交房的情况，这也是普遍存在的情况其一。

所以在房地产项目开发中，包括楼盘的建设，资金的问题排在首位；其次，需要项目的全流程规范的监管，为其次核心的主要影响因素；最后，企业的开发楼盘案例，以及项目的综合品质提升等等；

包括但不限于，从土地项目的选址开始，到规划审批，建设营销，售后物业等等，每一个环节都需要有更多更规范的标准操作流程，以确保项目正常的开发建设，并全面投入使用，在市场健康的运行，让企业的品牌越做越强大，口碑同步越来越好，让消费者购买产品更加有信心，品质更有保障，售后服务更加人性化，做到最标准，最完美的全流程服务，方为企业发展的大趋势和方向。

开发商的烂尾楼，延期交付已经是一个信誉问题了，市场上出现此类问题，大部分原因都在开发商本身和监管部门身上，随着我国房地产市场监管力度的加强，企业的开发能力已经成为重点的评估对象，那么您说的这个问题，究竟有什么有原因造成的，个人总结如下：

第一，开发商的自身问题

一个房产项目的落成，是一大批人的努力结果，在建造过程中，开发商的资本运作能力是非常重要的，也就是说企业资质是否够硬，企业可控流动资金是否正常，企业同时在运营项目是否超过负荷，企业负债率是否超标等问题，都是关乎项目是否准时交付，是否搁浅的决定性因素，可以说这个是大比例，也是目前我国房企共同面对的问题。

我国房地产发展的历史只有40年，我们的房企除了一些国企，央企运营可靠度比较高外，他们经历多类市场环境，拥有较丰厚的财力物力，尽管国家多次重申国企单位应尽量避开多元化发展而进入房地产，但我们恰恰觉得他们才是更有保障的。

而很多新兴的房企，常常会打脸充胖子，居中的各种因素都有可能，有些是多元化企业集团进入房地产，有些是奔着政府的开发项目去投资的，还有些地方个人资本集资开发的，这类房企除了自有资金，大部分都是跟银行贷款的，随着项目进展，可能发生的意外和不可控因素较多，企业在无法偿还贷款时，就会开始各种抵押续贷，在无力支撑的情况下，资金链断裂，拖延交付，工程进度减缓，甚至于项目烂尾，企业倒闭等。

这类企业在我国处处看得到，其中也不乏一些著名开发商，他们走在手脚并用的边缘，利用有限的资源和政策，竟仍坚强地维持下来。我们也是应该向他们致敬，之前他们的努力保障了购房者的利益。

当项目烂尾之后，后续的处理方案续费就是企业自救和他救，继续完成项目，并处理好后续的买卖业务。或者企业无力支撑，则变卖项目以偿还贷款。例如目前厦门第一高楼——厦门国际中心，目前已经在拍卖，第一轮流拍，预计11月二次打折拍卖，这个就是现实，作为厦门国际中心的开发商源生置业母公司，因企业在2016年至今的经营问题导致资金断裂，才不得已拿出来拍卖。

第二，建筑承包的问题

我们知道，很多房企都是以开发、设计、运营、销售起家的，其中有个最重要环节是建造过程，有些企业是无法全部承担的，所以他们会选择建筑承包的模式，把项目对外投标，价格低的更加容易中标。这往往也是导致烂尾，延期交付的重要原因。

还有一种可能，是在楼房建筑过程中，受到地质影响而导致无法施工，最后使得整个项目报销，例如1997年的巨人大厦项目就是这样的，因地质问题无法建成最高的楼，建筑无法施工，最后使得巨人集团资金链断裂，还好史玉柱先生正确处理了这件事儿，不然后续影响不知道有多大！

在承包商的建筑过程中，也会出现贪污，偷工减料，建筑商携款逃跑等复杂的问题，这些都是可能迫使企业停工破产的重要因素。这类事件常常会出现一些三四线城市，由于开发商拿地的渠道多种多样，企业资质审核不够严格，容易在这样的企业里滋养蛀虫，从而导致项目问题，我们会发现小县城此类项目更多，里面涉及非常多的内幕，和错综复杂的人物关系，所以建造过程的监管非常重要。

根据以上建造情况，在最后验收中，常常会出现楼房检验的各种指标不合格，无法完成政府的验收，因此而烂尾或者延期交付。所以现在很多项目都是多家房企合作，共同开发的楼盘，此类楼盘更值得我们信任。

第三，市场监管问题

这个问题比较广泛，基本从项目立项到建造，销售和验收过程都有可能出现问题，也是目前我国房地产市场面临的重要挑战。这里存在的问题层次较复杂，我们就不做讨论了。

以上综合因素导致的问题，可能引发形成我们常见的烂尾楼，延期交付问题，难么应该怎么减少缓解此类问题呢？个人有以下三点建议：

1. 制订更加完成的楼房监管制度，从立项到建造，检验都要涉及，并以消防的标准追踪质量保障制度，逐步落实于房产市场。

2. 鼓励房企有效的进行兼并整合，收购业务，完善房企入市标准，监控房企频繁多次出卖项目问题，从最根本上减少房企在开发项目过程中破产。

3. 相关单位，应针对烂尾楼和延期交付，形成专项调查小组，逐个击破，调解房企与建筑商，与购房者的关系和责任范畴，让这类现象逐步消失。