农村宅基地上的房屋转让、买卖，有哪些限制呢？

“地随房走”是我国目前处理房产交易的一项基本原则，农村宅基地的使用权和房屋的所有权是不可分割的，转让宅基地上的房屋时，土地使用权自然也要一并转让，因此，相关法律对宅基地使用权取得及流转有一定的限制性规定，在一定程度上对农村宅基地上的房屋买卖有一定的限制，农村房屋的买卖有以下两个方面的限制，一方面是农村房屋应当出售给符合宅基地申请条件的本村村民，同时，必须先依法办理有关审批手续，买房的村民只需付清房款即可，另一方面，城镇居民不得在农村购买房屋，否则无法获得土地使用权，双方的交易也不会得到法律的承认和保护，下面由小编举个案例来说明一下：

某村村民张某常年在外承包建筑工程，2002年，张某在外地承包了一处建筑工程，为了方便施工，经协商与本村村民李某签订了《房屋买卖协议》，协议约定“张某以15万元价格购买李某的房屋及院落，”张某交清购房款后随即搬入。

几年后，随着当地经济的飞速发展，当地的一些农村房屋价格一路攀升，并且原李某的房屋正面临拆迁，李某觉得当初卖给张某的价格太低了，吃了大亏，于是要求张某退房，但张某严辞拒绝，拒不搬迁。

2006年，李某将张某告上法院，要求确定双方签订的《房屋买卖协议》无效，李某诉称：“被告张某不是本村村集体成员，按照相关法律规定，张某不具备购买房屋的资格，双方的买卖行为应属无效，”被告人张某辩称：“双方的买卖是公平自愿的，并经过了村委会的认可，李某要求返还房屋，是因为这处房屋即将拆迁获利，”法院经审理认定：“原告李某与被告张某签订的房屋买卖协议无效，双方应当各自返还因合同而取得的财产。”

案情分析：

农村宅基地具有一定的福利，使用权只有本村集体经济组织成员才可以享有，与享有者特定的身份相关联，除继承等特殊情况外，非本集体经济组织成员无权取得，因此，村民出卖，转让房屋应出售给符合申请宅基地保健的本村村民，而张某不是本村村民，购买李某的房屋违反了相关法律的规定，根据《合同法》52条的相关规定，张某与李某签订的《房屋买卖合同》应属无效，

但对于张某来说，除可以要求返还房屋价款之外，还可以就因合同无效而给其造成的损失，以及装修、翻修、扩建房屋，使房屋增加的价值，另行提起诉讼，要求李某予以返还和赔偿，赔偿数额应当本着公平原则全面考虑，卖房人李某因土地升值及拆迁补偿所获的利益，以及买房人张某因房屋现价和原买卖价格的差异造成的损失两方面因素予以确定。

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农村宅基地转让的限制，第一就是接受人是不是再同一个集体的，如果是同一个集体的并且没有房子，那可以合法转让过手续，不然很难。

当然有人是集体外买的，签订一些手续，没有遇到拆迁还好，如果遇到拆迁的话产权会有争议。谨慎操作！

农村宅基地属于村集体所有，按照一户一宅的原则，超出这一规定的都要被收回村集体的，现在中央刚刚做出决策，要下大力气整治农村空心化现象。宅基地肯定是不许买卖的，转让也只能在村集体成员内部流转，说白了，就是同村的人之间。城里人想来农村买宅基地盖别墅那是要冒着被收回的风险的。

至于说宅基地上的房屋，遵循地随房走的原则，也就是说一旦房倒屋塌，宅基地就要被收回了。只要房子在，宅基地就在，所以房子旧了破了，可以维修修缮，这里就有学问了，可以小修小补，也可以大修，当然推倒重建也算是大修了。宅基地不能继承，但是宅基地上的房子可以继承，所以户口在城镇的子女可以回乡继承父母的老宅。

但是，如果是城里人来买农村的住房，不是不可以，原则上任何不违法的物品都可以买卖，只是有风险，就是说产权无法落实到个人身上，所以风险很大，私下里买卖的现象也不稀罕。