买房没有过户，如果你是把全部房款都给了原房主，风险很大，虽然房产证在你的手里，但是房管局系统里，这套房子的产权还是原房主的，如果他挂失房产证，重新补办一本房产证，然后把房子卖给别人，那你就麻烦大了，所以买房必须过户，如果不能及时过户的，必须要去公证处做买卖公正，可以先付一部分定金，必须打收条，把过户时间，违约责任写清楚，保证万无一失。

1、一房二卖。

虽然房产证在你手上，但在没有过户之前，房主还是可以通过遗失声明（登报遗失声明期满后）再办一本房产证，在将房产卖给第二个人。

2、多次抵押。

结合第1点，房主重新办理一本产权证后，将房子抵押，再抵押。存在抵押的房产想要过户，必须要先把房屋抵押所欠的款项全部结清后才能过户。

3、房子在过户之前被冻结。

结合第2点，房子多次抵押，房主不还钱，借款人起诉房主，导致房子被查封冻结，最后房子还有可能被拍卖，而你与“购买”的房子，也只是一种债务关系。

4、房主不配合过户。

结合以上1/2/3点，都没有问题之后，还可能存在房主不配合过户的问题。

等你想要过户的时候，找不到原房主来办理过户手续，或者故意刁难不配合房屋过户，或者房价涨了房主觉得卖亏了，要求加钱等.

买的房子没有过户，但是对方把房产证给到你们手里，这样做有什么弊端呢？弊端是有的，还比较大，小菜分享下对这个问题的法律意见，供参考。

第一、买了房子没过户，但拿了对方的房产证在手上，如何看待这种行为？

01、国家相关法律规定

根据《物权法》、《合同法》规定：

（1）不动产物权的设立、变更、转让，自记载于不动产登记簿时发生法律效力。

（2）当事人之间就不动产转让订立的有关合同，除法律另有规定或合同另有约定的外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

02、如何解读法律规定？

根据国家上述法律规定，加上你目前的交易事实，小菜解读法律规定如下：

（1）你们双方就房子买卖的交易合同已成立，并已生效。

也就是说，如果对方违约，或者是你违约，都将依照合同约定承担违约责任，双方都有严格按照合同内容履行合同的义务。

（2）双方没有办理过户手续，房子所有权不发生转移！

即便你已经拿到了对方的房产证，但未办产权过户手续，房子产权不发生转移，房子在法律上还不是你的，还是对方的。

但是，你们双方的交易已经成立。

通过本节的法律解读，可以确认一个法律事实：你们双方存在合法的买卖合同关系，但房子产权未发生转移；合同受法律保护，但你对房子的产权不受法律保护。

第二、买了房子没过户，但拿了对方的房产证在手上，有什么弊端？

根据法律规定，结合司法实践经验及案例，小菜认为弊端（风险）主要有以下方面：

01、存在拿不到房子产权的风险

在二手房交易领域，签了买卖合同，未办理房产过户，如果对方将房子再次卖给别人，并且办理了产权过户，你拿不到房子的产权。

你觉得自己拿到了房产证原件在手上，对方无法实现把房子产权过户给第三人的目的，其实，这个想法不完全正确。

如何实现上面说的这个目的？

很简单，房东之前把房产证拿在手上，然后去房管局挂失，重新补办新的房产证，然后再跟你交易，把挂失作废的那本证交给你，同样是原件，一般人无法看出此证已经作废，但你并不知道这本证已经作废。

因此，你认为把稳的问题，可能风险并未消除，这就是实践中曾经出过的问题，也是很多人无法预测到的。

02、存在第三方债务风险

对方跟你交易之前，已经负债累累，卖房子的目的就是为了及时止损，套一部分资金跑路，然后把房子和债务问题留给你们。

比如，对方外债很多，房子很可能即将被债主处分，在这种情况下，对方抢先一步把房子卖了，收一部分房款，在你们的交易过程中，房子被查封，然后被法院拍卖。

在这个过程中，如果债权比较多，大家按比例清偿。如果部分债权人享有优先权，优先权债务金额很大，甚至已经覆盖了房产价值，那你即便主张基于买卖合同产生的合法债务，也不一定能拿回自己付出去的钱。

对方如果已经丧失了偿债能力，甚至已经跑路了，你即便有合法债务，有合法依据，仍然是难以要回付出去的钱的。

综合本节分析，你即便拿到了房产证原件，交易依然有两大风险！

第三、如何规避两大风险？

风险从哪里出，就从哪里着手去规避。

01、如何规避拿不到产权的风险？

（1）交易前，先查询房产档案，落实产权真实性、合法性及权利无限制性

买卖房子前，去房管局查下档案，看下房子的产权登记信息，产权人信息，有没有抵押、查封、扣押、房屋补款纠纷等问题，将挂失补办忽悠的风险化解掉，也就其他权利瑕疵问题化解掉。

（2）及时办理产权过户手续，不要拖！

对钱来说，落袋为安！对买房子来说，产权过户办了，新证拿到手了，心就安了！

在没有拿到属于自己名字的房产证之前，理论上的风险都是存在的。

（3）如果不得已要拖延手续办理，尽量将拖延的原因归于对方

如果因买方的原因导致产权过户办理不及时，而出现了产权旁落，买方在这个过程中是有过错的。那么，在出现一房多卖的情况下，法院很难保护买方的利益。

这个（3）的说法不具有强制执行力，算是一种经验。

02、如何规避第三方债务风险？

这个风险也是蛮大的，风险的根源在房子是不动产，不像买个手机，你把钱给他，他把手机给你，买手机的风险就没有了。

房子是受国家不动产专门机构管理，必须要登记才有效！在买卖交易中，只有完成产权登记了，房子才是你的，而且实践中，房管局登记收件到核发不动产证，也有时间管着，在收件到发证这1-3个工作日内，房子都存在被查封、扣押的风险。

（1）在买卖前，落实卖家的信息

可以询问下卖家售房目的，是换房缺钱，还是资金周转？一般来说，卖房换房的，风险低些；资金周转的，需要加以注意。

可以跟卖家互换征信报告，了解对方的资信情况和负债情况；可以查询卖家的法院被执行人信息、工商登记的股权质押信息等，掌握这些信息，便于预判交易风险，决定是否继续交易。

（2）通过靠谱的渠道交易

如果是通过中介交易，尽量选择诚信的中介，不要跳中介的墙，积极配合中介防范住交易风险；如果没有通过中介交易，尽量增加无利害关系的第三人进来，算是见证交易过程吧。

（3）寻求专业人士的帮助

房子的问题不懂，找房产类专家帮助；法律类问题不懂，找法律类专家帮助；金融类问题不懂，找银行专家帮助。

03、出现房子被法院查封，怎么办？

万一真的碰到了房子被法院查封，也要冷静应对，不要过于担心。

（1）买卖合同已签，房产证已拿在手上，钱支付了很少部分

主动与卖家沟通，了解查封原因，落实查封债权金额大小，如果不大的，卖家资信也可以，偿债和履约能力都有，可以与查封申请人、卖家签署三方协议，由买家代为偿还，但要跟法院协商好，通过法院账户转款，将资金风险和查封风险降到最低。

如果发现卖家丧失了偿债能力，经济状况严重恶化，应当及时维权，并及时终止交易，除非卖家提供担保。

（2）买卖合同已签，房款已支付了大部分，甚至已经付清了全部房款

及时向法院主张自己的合同权益，具备以下条件的，买卖合同权益一般法院都会支持：

①买卖合同签订的时间在法院查封之前的；

②在法院查封之前，买家已实际占有房屋；

③已支付全部房款，或已按合同约定支付了大部分房款，剩余房款按法院要求委付执行；

④非因买家的原因导致未办理产权过户！

遇到法院查封了，积极面对，及时处理，如若感觉风险不可控，及时终止交易，及时维权，不能拖延。

综合全文：

即便签了买卖合同，拿了对方的房产证原件，在房子买卖中，交易风险依然是很大的！在没有拿到属于自己名字的房产证之前，理论上的风险都是存在的，万不可大意！

在我国，不动产是登记制的，因此你要取得对房屋的所有权，最终是要以办理完过户登记手续为准的。

如果您买房，但是还没有办理变更登记手续，那么意味着您的此次交易行为尚未完成。也意味着您还不是房屋的真正权利人，对于您的权利无法得到保护。

房产证只是一个证明，一种权利的形式体现，在您手上，也不能避免房屋被二次出售的可能，房主如果想二次出售房屋，完全可以补办一个房本，因为在登记机关备案的权利人仍然是他。所以建议您尽快完成过户手续。

大家都知道，我们使用的电脑和手机，若没装上杀毒软件，等于在“裸奔”，有可能会受到各种病毒的侵害而变成“砖头”。

买二手房子，产权没有过户和登记在自己名下，就如同“裸奔”中的电脑手机，弊端满满，随时会出现各种风险，导致交易“泡汤”，甚至钱房两空，即使买方紧紧将房产证攥在手里，也不会有多大的保障。

为了让朋友们更能理解买房子没有过户的弊端和风险，我们先聊聊购买已取得房产证的房子不过户或者过不了户的背后原因。

1.受限售政策的影响。

在房住不炒的定位下，从2017年开始，各地陆续出台了各种时长的限售政策，新购买的住房需要超出规定的年限后才能转让。

在这种情况下，即使取得了房产证，但房产证的时间还没满足政策规定的时限，还是办不了过户手续。

以上表中的厦门为例，2年内限制转让，若领取房产证的时间是2019年1月份，2020年3月份想转出去，满足不了限售政策要求的年限，在房产交易中心办不了过户手续。

2.房子还处于抵押状态。

目前市场上很多二手房都是带“债”转让，等有客户看中并确定合同关系后，再去办理提前还贷和解押手续。

这个环节涉及到提前还款申请、审批，筹钱还贷、办理抵押注销几个步骤，需要花费1个星期至1个月不等时间（具体耗时要看筹钱还贷的速度和银行的审批速度）。

这种还处于待解押或正在解押当中的房子，过不了户。

3.合同约定的过户时间还没到。

因为买方的款项一时难以到位，或者卖方短时间内不能去办理过户手续等等原因，双方在合同中对办理过户手续的时间作了延长。

我曾见过一宗二手房交易，在合同里约定的过户时间是从合同签字之日起计180日内双方去房地产交易中心办理过户手续。

除了上面这些原因，此外还有一些恶意的原因，比如说卖方故意玩失踪、“在国外一时回不来”等等，也会导致办不了过户手续。

无论是什么原因导致还没有过户或过不了户，这种二手房交易都潜伏着非常多的弊端和极高的风险。

房子还没过户，房子还是卖方的名下财产，房子就可能会被卖方“拖累”，卖方还有任意处置房子的机会空间；买方也有可能因政策原因而买不了房。

1.政策风险。

在“房住不炒，因城施策”定位之下，房地产调控政策并不是一成不变。

当房地产市场过热，房价出现非理性状态时，就会出现高压调控，例如原本首期最低30%即可，变成最低70%甚至停止贷款；原本有1套房子的家庭还可购买第2套，调整为已有1套住房的家庭限制再购等等。

政策的变化，有可能会让买方买不了房，还有可能因此背负上违约责任。

2.市场风险。

例如楼市受利好的刺激，房价出现上涨。卖方感觉”价格亏了“，找种种理由不履行合同，或直接违约。

这种变卦的案例在楼市”牛市“时出现的频率非常高。

3.意外风险。

例如卖方突然身故，房子后续的交易手续需由继承人出面办理，而继承人众多，意见不统一或有些人的时间很难配合等等，这些都会有可能让交易“流产”。

4.一房多卖或恶意抵押的风险。

因房子没有过户，在房管局查询的结果是房子在卖方的名下，这可以迷惑到很多人，让卖方有机会收了A的定金，又收了B的首期款；或者直接将房子进行民间非正规抵押，最后卷款跑路，扔下一套房子由这么多买家、债主去争。

5.被法院查封的风险。

例如卖方与人有债务纠纷，法院受理后对卖方的名下财产包括房子进行查封。如果这宗交易不能对抗查封，那交易等于终止了，这意味着房子没卖成，钱也难退回了。

……

可见，房子只要一日还没有过户，没登记在自己的名下，都会有可能让潜伏着的弊端和风险暴发。

如果房子没过户，但买方手上拿着房产证，这样会不会让各种弊端和风险降低？

1.买方手上拿着房产证，只能在一定程度上降低了卖方进行抵押（指正规的抵押）和一房多卖等恶意操作的便利性，但起不了堵”漏洞“的作用。

卖方如想一房多卖或抵押，只需一边找借口拖延过户时间，一边悄悄申请补办一张房产证即可。（重新补办房产证一般要在房管认可的媒体上登一份声明。但这种声明很多人包括买方都不会太留意，这让卖方有机会补办成功）

2.买方手上的房产证，不会变成一把“尚方宝剑”，并不能抵抗来自政策、市场、法院查封等方面的风险。法院要查封的还是照样查封，政策和市场该变时还是变。

因而，买方手上拿着房子的房产证，对没过户的二手房交易中的弊端和风险起不了降低的作用。反而因手上拿着房产证，风险意识弱的买方易出现麻痹大意，变成更坏的结果。

如果买有房产证的房子，还过不了户，如何消除弊端和降低风险？

1.少交定金，资金托管，不要碰不能交易的房子。

定金若直接交付到卖方手中，尽量少交。这样即使交易出现风险，损失会大大降低。

首期或全部房款（全款买房）委托银行或房地产交易中心进行托管，按合同约定的进度分批支付给卖方。

办理交易资金托管业务时，银行或房地产交易中心除了要求房子已取得房产证外，还要求房子满足能上市交易的条件。因而不能交易的房子例如在限售范围内的商品房、回迁房等等不要碰。

2.在合同中加大违约责任，将免责条款具体化。

例如关于卖方违约责任，除了定金双倍赔偿外，另注明具体赔偿金额；同时将政策风险例如限贷限购加码，导致买方无法履行合同等等内容列入免责条款，避免因政策变化让已交的钱”打水漂“。

3.做好B计划。

签完合同后，积极配合卖方和中介履行合同，但为了预防万一，要做好B计划准备，还是要抽时间去看房，物色侯选房源。

如正在进行的这宗交易出现变故，则启动B计划，不会因一次交易失败，影响置业计划，尤其是等着结婚，小孩要读书或急着搬家的买方，更应做好B计划预案。

上面的方法只能将风险降低，但不能杜绝弊端和风险，在以上避险方法的基础上，选择可尽快过户的房源才是王道。

综上

买二手房子没有过户，即使买方拿着房产证，还是存在着诸多弊端和风险，最稳妥的做法是以少交定金、资金托管等形式降低风险，最大化缩短等待过户的“风险期”，尽快将房子的产权完全转移到自己名下。

最后

买二手房，不要轻信”熟人交易，迟点办过户也不会有风险”的说法，按正常流程交易，该卖方签字确认的一定要卖方签字，该过户的一定要过户。

我是［房微言］，专注分享实用的房地产干货和买房卖房防套路技巧，欢迎关注我。

《物权法》规定，不动产的物权以登记发生效力，未经登记不发生效力。因此，房产过户登记是房屋所有权转移的必要法定程序。买了房子不过户，房屋所有权从法律上讲，就仍属于原房主。即使房产证在你手里也意义不大，因为拿了别人名下的房产证，并不能行使房屋所有权人对房屋的处置权。购买房产不过户，面临的风险极大，极端情况下，甚至有可能钱房两空。

买房不及时过户的主要风险有哪些？

由于买房不及时过户，引发的经济纠纷不少，很多购房者并没有认识到不过户可能带来的风险，过户时间拖的越久，变数越大。曾有一个案例，说买方买房后拖了长达20年未过户，最后无法再找到原房主而留下终生的遗憾。

不及时办理过户登记的主要风险有以下几方面：

1、由于房价大幅上涨，卖方见利忘义，坐地起价，要求买方补偿差价款，否则不予配合办理过户手续。

2、卖方失联，无法办理过户。卖方可能由于举家搬迁、移居外地或者海外，买方想过户时联系不到人。

3、卖方意外身故，导致房屋产权纠纷，其继承人不认可交易结果，或者不配合办理过户手续。即使原房主的继承人承认房屋转让的事实，也不会轻易配合买家办理过户手续，可能要求买方承担继承房产产生的相关费用，并给予补偿。

4、因卖方的债务纠纷，导致房产被查封。由于房屋未办理过户手续，名义上仍属于原房主的财产。如果卖方出现经济纠纷涉案，该房产有可能被列为偿债的可执行财产。

5、所购房屋遇到征地拆迁，卖方可能毁约。买方由于不是房屋产权人可能得不到补偿，或者被迫与卖方分享补偿款。造成经济损失不可避免。

6、卖方可能一房多卖。房产证虽然押在买方手里，但是，买方仍然可以自行补办新的权属证书，并可能再次将该房产进行转让。如果后者及时办理了过户手续，那么，即使将来买方提起诉讼，按照最高人民法院的相关司法解释，房屋将会被裁定归已经办理产权的买家所有，买方可能钱房两空。

7、卖方可将房产抵押贷款，或者抵押给第三方。卖方通过补办新的房屋权属证书，就可以设立房屋的抵押权。

8、《民法典》生效后，又增加了卖方另行设立居住权的风险。买方可能因此失去房屋的使用权。

如何避免延期过户的风险？

01

最有效的避险方式当然就是交易后及时过户，因此，购买二手房应回避以下几类不能及时过户的房产：

1、没有房产证的房子，坚决不买。市面上有很多购买时间不长的新建商品房，产权证还没有下来，房主就急于转让，这类房子基本上是炒房客手中的房源，或者回迁房、安置房。尚未办理房屋权属证书的房产，不确定因素很多，可能由于多种原因导致办证时间无限期延长，甚至根本办不了证。买了这样的房子，将会面临极大的风险。过户期限的无限期延长，各种可能的风险就会加大。

2、二手的小产权房坚决不要买。小产权房的交易本身就不受法律保护，二手的合同关系就更加复杂，根本就无法办理过户手续，出现纠纷很难维权。

02

如果是由于取得房屋权属证书时间不足两年，为了避税或者其他原因而延期办理过户手续，可以凭双方签订的的房屋买卖合同，先行到不动产登记机关申请房屋预告登记。办理了预告登记，原房主就无法再处置该房产。

如果不能办理预告登记，也可以先办理抵押登记，将房产抵押给买方。不过，如果原房产是按揭购买，抵押权已经给银行，上述方法不适用。

总之，买二手房一定要及时办理过户手续。不买没证的房子，不买二手小产权房，不买限售的房子，也最好不买有贷款的房子，更重要的是不能预付房款替原房主还贷解押。

根据你所述事实，存在以下法律风险

一，对方可以补办不动产登记证书，从而一房二卖。

二，对方因拖欠他人债务，房产被第三人查封。

三，对方补办不动产登记证书，从银行或者第三人处借款，导致房屋被抵押。

四，房产证在你手里不具备产权登记效力，只有办理登记后，才能转移物权。

综上，建议尽快，立刻，马上办理过户手续，避免法律风险！

买的房子没有过户但是房产证在我们手里，有什么弊端呀？

买了房子没有过户，但是有房产证。房子没有过户是存在很大风险的，因为房产证上不是你的名字，还是原房主的名字，怎么能证明房子是你的？一旦发生买卖纠纷房产证是第一证据，购房合同只是次要证据。就目前来说，还没有一种合适的办法处理这种交易，能保证双方的利益都不受到损失。买房子不是一件小事，动辄都是几十万以上，对于购房者来说，不能过户的房子，最好不要购买，存在的弊端太多。

例如：1、因为无法过户的房子，一般在银行可能有贷款没有还清，银行贷款没有给解压，所以无法过户。你在买房子的时候，一定要让原房主还清贷款，还清贷款后银行会出具解压证明，房子就可以过户了。

2、房子没有过户，你虽然有房产证，但是房产证不是你名字。产权没有进行变更，房子原则上还不是你的。一旦卖房人将房屋抵押或转售，买方人的利益将无法保证。

3、房产证是权利人，依法拥有房产合法权利，并对房产占有、使用、收益和处理的唯一合法凭证。有购房者认为购买房产，不一定要办理房证过户，只要卖方把房产证交给自己保管就可以了，殊不知这一做法存在很大的风险。如果卖方有什么官司在身，他名下的房产有可能被法院查封，被查封后也不能办理产权过户手续。

4、如果卖方不守信用，以房产证遗失为由向房地产管理部门提出补发房产证。卖方拿到补发房产证后，就可以凭产权证把房屋再转卖给他人或抵押给银行。会导致买房者巨大损失，因为买方提供不了产权依据，所以买方也无法证明房子是自己的。所以，对购房者来说，买房子一定要进行过户，无法过户的房子最好不要买。

您好我是十年房产，一个不以成交为目的的房产销售！

我来说说我的看法，分两种情况：

1，只交了定金，没有过户

这种情况风险比较小，业主也有违约的可能！如果有客户出高价格，或者短时间房价涨幅较大，业主赔偿了你双倍定金后还有赚！所以给了定金之后，要尽快走流程去过户！

2，给了首付（或者全款），没有过户

这种情况，风险是极大的！

房产证是可以挂失的，即使在你手里，业主还能补办房产证，然后一房两卖！

业主还可以拿到补办的房产证，去银行或金融公司去做抵押贷款，如果不偿还，房子会被查封就不能过户！

在不过户过程中，业主犯得一切经济错误，其他人都可以到法院起诉，然后查封此房产！

所以买二手房，一定要尽快过户！现在经济环境不好，全民负债率不断升高，一定要谨慎小心，买房前多了解业主情况，再做决定！

先说到这里，希望我的回答可以帮到你！了解更多可以关注我！

您好！

不太清楚题主为什么买房时会出现这种情况。只能说，这种情况，风险非常大。

现实中，产生这种结果的原因很多，例如，房子可能还差几个月就满五了，稍微缓缓再交易、能节省点税费。但是，不管是什么原因，对于题主这个买家来讲，都不构成什么影响——购买方，支付的税费仅仅受到自己已有房产数量和交易房产面积的影响。

从理论上，房子没有过户，就意味着房子登记的还是原房主的名字，房子不属于题主。换句话说，原房主依然存在继续处置房产的可能。

这里有三个点要提醒一下题主：

• 我国不动产采取的是登记制度，“登记”这个动作，起到的作用，就是确定产权人。
• 仅仅手持房产证，意义不大。对方完全可以以丢失等名义，进行补办。
• 如果双方签订了买卖合同、并且已经进行了网签，这种情况下，问题可能不会太大。

以下分别就上述三个点说明一下：

登记制度

没过户，就意味着题主没有登记。

房产这项财产不同于其他财产。我国商品房的重要特性：一是价值巨大，基本可以认定为巨额财产，绝大多数老百姓家庭，估计就数房子最值钱了；二是我国商品房中有一个非常重要构成——土地使用权（土地不属于房产产权人所有，仅有使用权）。

这两个特点，构成了住房采取登记制度的原因：

• 保护产权人的巨额财产
• 明确土地性质和使用状态（毕竟占着国家的资源）

而登记的结果，就是这套房子的产权人是谁、占用了哪块土地、占用了多长时间。

所以，可以简单理解为：只有完成产权人登记的房产，才真正属于购买人。换句话说，题主目前这套房子的状态是：钱花了，但是房子不是自己的。

房产证

房产证是房产登记完成之后的一个凭证。这个凭证，在不动产登记中心系统中是有备案的。

所以，只有登记完成之后，系统才能显示出题主是房产的产权人。

那么，既然是个凭证，就很可能会产生丢失、损毁等情况。因此，题主拿着房产证，构不成对原产权人的约束——原产权人完全可以通过挂失处理的方式，重新补办一个房产证，80块钱左右的工本费。

所以，从现实中，原户主完全有可能通过补办房产证的方式，重新拿到这个房子的凭证，然后……依然可以自行处理这套房产。

买卖的过程非常重要

如果题主走的是正规商品房交易流程，那么，至少有两个环节是必须的：

• 一个环节是签订《商品房买卖合同》，这个是书面的。
• 一个环节就是网签，交易信息录入官方系统。

尤其是第二个环节，非常重要：说明这套房子现在已经进入到交易环节，虽然还没成交（变更房产证），但是，在成交关闭之前，这套房子已经被“锁死”，其他人不能再对其交易。

如果这一步题主做了，那么目前来讲风险不大。但是，还是那句话：直到过户完成之前，一切都会存在变数。

因此，无论什么原因、什么状态，都建议题主抓紧办理房产过户登记手续。

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