2019年，青岛房贷利率能下调吗？

作者：融话琴楼

随着时间进入2019年，楼市未来走向引人关注。熟悉房地产的人都知道这样一句话：短期看政策，中期看土地，长期看人口。其中，这个政策不仅指政府的限购、限贷、税率政策，金融货币政策作为传导和中间媒介，更多起着“方向标”的作用，无论对开发商还是购房者而言，由于直接牵涉具体利益，各个群体对此都非常敏感。再加上央行开年就宣布和采取了降准措施，使得不管刚需一族，还是改善投资者，都对房贷利率未来走势显得格外关注.

◆ 冬天已经过去，春天还会远吗？

近一段时间以来，多地传来“房贷利率松动”的消息，尤以一线城市最为突出。据融360统计，2018年12月共有17个城市首套利率均值出现回调，北上广深以及多数热门二线城市首套利率均值均有不同程度下降。最新数据显示，2018年12月，全国首套房贷平均利率为5.68%，环比下降0.53%。这是自2017年1月以来，全国房贷利率首次迎来下跌。那么目前青岛房贷行情是怎样的呢？据青岛新闻网对青岛各大银行2019年1月房贷执行情况调查，具体情况如下：

以上调查情况应该说基本属实，青岛的首套房贷款利率从去年的上浮20%标配，到2019年新年伊始就总体下降到15%，如果是优质客户或”特批客户“甚至还能做到上浮10%，应该说利率确实是实实在在地下降了，并且下降的幅度和速度还是比较快的，甚至有点出乎意料，依笔者的预计，本应是在3月份各家银行季末冲业绩时可能性比较大一些，没想到这么快就“撑不住了”，提前了一个多月。但需要提醒的是，大家一定要注意前缀“最低”这个用词，原则上是可以做到，但并不代表在实际业务中，每一个人都能真正享受的到这个“福利”。实践中，银行一般对客户的贷款定价都是依据客户的工作、收入、信用记录、首付比例等综合条件打分，达到一定标准才能享受到优惠折扣，因此，在贷款前最好找银行客户经理提前咨询或大体测算一下，显得尤为必要，以免影 响资金安排。

◆ 利率下行，渐行渐近

“春江水暧鸭先知”。岁末年初，全国各地银行房贷利率上浮的幅度的普遍回落，预示着利率在2018年房产调控达到一个阶段性的高点后，2019年即将进入下行通道。无论从当前的经济形势、房市行情，还是从货币金融政策、银行自身业务发展来看，2019年房贷利率都将呈现回落态势，大致有以下几方面原因：

一是从经济整体大环境看。宏观经济持续下行，推动经济上涨的三驾马车（投资、消费、出口）同步放缓，稳增长的难度进一步加大。国内三大资产负债表持续收缩： 地方政府资产负债表收缩，地方政府债务进入清理整顿阶段，最突出表现就是棚改大面积减少和停滞；企业资产负债表收缩，实体经济普遍经营困难，扩大规模再生产愿望不强烈，新兴融资工具等处于收缩状态；家庭的资产负债表也面临收缩，尤其是经过2016年以来全国性的这一轮房地产市场暴涨，大部分家庭债务杠杆都处于历史高位，未来几年将面临持续收缩的前景。在经济持续低迷困难的形势下，保持宽松的货币条件成为政府当局的必然选项，因此今后一段时期，利率总体上呈下行趋势。

二是从当前的房市行情来看。经过一年多的房产调控，全国房地产调控次数达400次之多，一二线城市房价增速同比显著下滑，房价持续回落。中国的房地产市场是典型的“政策市”，在一系列政策的打压下，房地产市场明显冷了下来。就青岛而言，据笔者观察，一些典型区域，像新都心和李沧之前虚高区域、西海岸的高端盘、市南市北区的一些老破小房子都呈现明显回落态势。如新都心的中海清江华府之前最高能卖到35000，现在据链家最近成交价格约29000左右，李沧的中海国际之前一度冲高到25000，现在网上已出现19000的报价，市南西部的云南路高层之前可以卖到32000，现在据周边中介说，报价27000都没什么客户看房。青岛房市在由2018年上半年上合峰会前的几近“疯狂”，到2018年年末的如此惨淡，短短半年时间已是天壤之别，真验证了那句古话“爬得高，跌得也快”。在房价和交易量都持续萎缩的形势下，通过高利率提高购房和交易成本的调控政策，势必会逐步退出历史舞台。并且，房价跌的如此之快，其实反而是更令人担忧的，容易引发金融震荡、房闹等一系列不稳定因素。因此，当前形势下，政府的主要调控目标实质上已由之前的“防暴涨”转变为“保稳定、防下跌”。

三是从当前的货币金融政策来看。随着宏观经济下行，面对持续下行的新增社融压力及不断加剧的融资难题，各项利好政策如雨后春笋般的推出，整个货币市场步入偏宽松阶段，特别是近期一系列政策的出台，预示着2019年货币政策将进一步宽松。如央行为引导金融机构对小微企业的支持力度，实施普惠金融定向降准；下调银行存款准备金率，不断向市场投放增量资金，释放流动性，用于增加金融机构支持小微企业、民营企业和创新型企业的资金来源等。甚至把普惠金融贷款投放、贷款利率压低到基准甚至下浮等作为一项政治任务、硬指标纳入银行考核体系，这一系列政策，都预示着货币政策将在2019年维持偏宽松基调，保持流动性合理充裕。虽然政府的主要目标是把资金主要引导到实体经济领域，一改之前的“大水漫灌”方式，调整为“精准滴灌”，但即便把住了货币流向的第一道“总阀门”，一旦资金进入再流通领域，也会有一部分不可避免地绕道流向房地产领域。大河有水小河满，宽松的货币政策，为获得低利率融资提供了良好的资金大环境。

四是从各银微观个体来看。一方面随着央行一系列的降准措施，资金面已非常宽松，之前的个贷投放由央行和各商业银行总行“双道关“总量和节奏把控，会逐步放松，甚至会完全放开，恢复为之前的各银行机构自由充分竞争，并且贷款投放速度和效率也大大加速。另一方面，当前由于实体经济普遍不景气，各银行目前贷款投放压力较大。大企业钱投不出去，小微企业风险又大，唯有个贷业务仍是重点发展的优质业务，即便国家有政策调控方面的考量，但那也主要是央行的职能和总行贯彻政策层面的事，对广大银行分支机构而言，却面临的是生存竞争的考验和发展业务的冲动，抢夺市场、抢占客户、拓展业务永远是第一位的。而一个区域的个贷市场蛋糕就这么大，虽然各家银行都有内部资金定价考核机制的自我约束，也有银行业定价自律调节机制的外部管束，但都彼此盯得很紧，一旦有一家银行率先下浮利率，势必会引起蝴蝶效应，其他银行紧接着都会跟进下浮。巩且虽然当前的贷款基准利率不高，但上浮10-30%幅度已处于历史高位，银行的回旋空间应该说还是很大的。据笔者了解的几家银行来说，目前由于房市低迷，银行收件大幅下降，之前储备的业务也早已消化，眼看面临”无米之炊“的境地，其实银行也很着急；与此同时，房地产商在面临销售困局的形势下，也会倒过来向银行施压降低利率，从而提高对购房者吸引力。因此，在当前形势下，利率下调也只是时间早晚的事，这也是各方利益博弈的最终结果。

◆ 关于未来利率走势的判断

通过以上分析，2019年，房贷利率总体应该呈下降走势。那么，什么时候下调？下调到什么程度？笔者不敢轻言和进行准确判断，但需要提醒大家的是应该关注以下两点：

一是3月份是一个关键的节点。从事银行的人应该都知道，一季度是各家银行抢先赛跑、加大发力，竞争最激烈的阶段，都想赢得”开门红“。无论是存款揽储，还是贷款投放，抢先一步，先发制人，都会为一年的收益奠定一个良好基础。因此，在3月份的冲刺阶段，个别银行率先打破房贷利率的均衡局面，主动下调浮度抢占个贷市场份额的几率非常大，大家可以拭目以待。

二是首套房贷利率下调到基准，二套却难以下调的概率比较大。银行是国家的银行，贯彻国家货币信贷政策是其坚定不移的职责所在。”房住不炒“的原则是保护和支持刚需的，因此，银行对购买首套房的客户积极提供个贷支持，使居者有其屋，是国家倡导和支持的。但最多也止步于此，要想回到以前的利率打9折或85折的时代已经一去不复返了，毕竟政策转向还不至于那么快，我国广大居民背负的债务率已处于历史高位，风险已经很大。但对于购买二套房或投资买房的来说，不要指望有多大的政策”红利“，维持利率上浮较高幅度一方面是执行国家”房住不炒“政策的表现，另一方面，银行又能维持较高利率定价水平，获得较高收益，这正是银行乐见其成和最佳的业务。

总结而言，2019注定不是风平浪静的一年。内忧外患之下，不排除黑天鹅掀起的惊涛骇浪。即便如此，我们仍然选择相信未来，尤其是对广大刚需购房者而言，相信春天会从降低利率上浮幅度那一刻开始，让我们背负的债务更少些，让我们的日子过得更轻松些，当然，或许还会有意外的惊喜，银行贷款也不排除降息的可能。

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