青岛楼市的春天，还有多远？

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2015年年底起，伴随着国家“去库存”政策，青岛首付比例由3成降至2成，85折重现江湖，限购被放开，青岛楼市走上复苏之路。2016、2017堪称青岛楼市的绝对大年，成交量屡创新高，价格突飞猛进一路高歌，至2018年6月峰会结束，青岛多数区市房价涨两倍。

此轮牛市，对青岛房地产市场的量和价，都是一种严重的透支：

① 本轮牛市，全国多数城市行情2年，而青岛因sh峰会效应，恐慌情绪引发蝴蝶效应，牛市被拉长半年；

② 本轮牛市，青岛房价涨幅位列青岛前列，200%幅度脱离了城市的基本面，楼宇经济薄弱、经济基础差的远郊难扛高月供；

③ 青岛正常年销量1000-1200万方（约1万套），而2016-2018年3年时间青岛卖掉了5000万方的房子（约4.5万套），3年透支了50%的销量。

当繁华散尽，一切的喧嚣归于沉寂后，胶州、城阳、即墨、黄岛、胶南等地价格回调，西海岸、城阳先后放松限购，5年期LPR降至4.8%，青岛楼市复苏的信用飞轮是否已打开？

首先，我们把青岛置身于全国的行情做一个横向比较，从冰山指数看，青岛当前排名倒数第一，这也契合了青岛当前量价齐跌的大趋势，基本预示着青岛楼市已进入谷底。

资料引自微信公众号“冰山指数”

敲黑板：炒作的触底反弹不意味着价格反弹，只有当成交量经历一段时间的回归以后，供需关系扭转后，价格才有可能反弹。

资料引自公众号“冰山指数”

其次，青岛2018、2019年1-11月累计卖地4000万方，这些地已经或在明年形成有效的供应，4000万方的地（约3.3万套）进入市场，而青岛每年需求1万套左右，供需关系很难在短时间内发生绝对逆转。

数据来源：中指数据

再次，每次的楼市大年，都伴随着政策松绑、资金宽松，目前青岛西海岸、城阳只是放松了对外地人购房的限制，本地人依然限购2套，5年期LPR只降低了5个基点。小幅度的放松与楼市复苏间无绝对关系。

不畏浮云遮望眼，拨开云雾见月明。

图片来源于网络

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