继西海岸后城阳放松限购，信号如何解读？

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昨天两条新闻比较吸睛，一条是全国层面的：

2019年11月20日，央行发布贷款市场报价利率（LPR）第四次报价：1年期LPR报价为4.15%，此前为4.2%，5年期LPR报价为4.8%，此前为4.85%。两者较之前均出现下降。

另一条来自城阳：

与制定企业签订了1年及以上劳动合同且参加城阳区（含高新区）城镇职工基本养老保险，可由制定企业办理购房资格证明，不需要等社保满12个月。企业名单还在整理目前还没出来。

两条资讯叠加在一起，给沉寂的城阳楼市增加了炒作的题材。影响楼市的外部因素是政策和资金，内部因素是供求关系。力度几何，且探究竟。

国家层面上，反映楼市态度的信号非常明确，730政治局会议上明确提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段”。信号非常明确，而在myz接近达成协议的阶段，内需、贸易等均有向好的迹象，楼市夜壶若被重新提起，则内需将受到极大打击，蝴蝶效应下给外部可趁之机。因此，楼市定性已经明确，作为经济的压舱石、稳定器，保持当下规模即完成了国家使命。

当前背景下，很难判断降息通道是否开启，目前的趋势虽是“降息”，但并不会直接表现在单纯的降息上面，或者并不会出现大幅度的降息。本次降息，对楼市很难有促动作用。

而城阳楼市的政策松绑，更多的在为前期的楼市乱象买单。

首先，此条政策非城阳首创，10月25日西海岸颁布购房新政：外地户口与5类企业（210家）签订一年以上合同并缴纳1个月社保即可在西海岸购房1套，需企业提出申请。而从西海岸近期的楼市表现看，该降价的还在降，楼市大环境并没有出现好转迹象。同理，2017年3月青岛出台了限购，但房价上涨趋势并没有被遏止。
其次，我们在反观下青岛的限购政策：本地户口限购2套，外地户口需在过去2年内有连续12个月的社保或纳税缴纳。而本次放松是以人才引进基调下的边际效果，简而言之，本地限购持续，外地人在城阳买房限购基本松绑。
而再将时间前置下，6月6日，青岛发布人才新政，放宽落户至专科。但楼市针对外地人的限购已经可通过落户手段边际放松，而本次西海岸、城阳则将突破口放到了将12个月的纳税社保放宽至了1个月。
青岛的楼市经历2016-2018.6月市场大牛后，基本遵循了板块分化，非热点板块成交量下降→全青岛成交量下降→胶州、城阳、黄岛降价的过程。
城阳市场在本轮大涨过程中表现极度抢眼，2016-2017年两年城阳中心城区受供地少的影响，供需严重失衡，价格飞速上涨，中心城区旭辉银盛泰、青特金地等楼盘均价突破20000，直逼李沧房价水平，泡沫严重。而在高新区限价13000后，城阳楼市快速陷入萎靡，东部发展的白云山此时大规模供地：绿地国科300万方小镇、海尔百亿细胞生态谷、龙湖舜山府、昆仑府、青特小镇、万科金域华府、蔚蓝创新天地、融创澜山壹号均快速入市。

2018年下半年，龙湖舜山府15000开盘，与开发商心理预期至少降低了2000元/㎡。

至2019年，11个项目大批量入市，供需已经出现了严重失衡态势。价格战开启，降价幅度接近20%。



白云山进入强开发阶段，11个项目乱战

白云山，已一片哀嚎……

而高新区，早已褪去了往日摇号的盛景，盛极必衰，连青岛全市销冠中欧国际城都走上了精装改毛坯的路途……

现阶段，投资早已闻风退水，改善客户持续持币观望，支撑青岛楼市的需求主要是刚需（过去两年改善周期下市场供货100㎡以上大户型，刚需被忽视）、刚性改善以及外地人、新青岛人。

因此，在全国各大二线城市仍在持续的人才争夺战背景下，人才引进新政即可解决外地人来青安家，同步也适度拉升青岛楼市寒冬的温度，也可算得上是一步正确的棋。

而青岛楼市的冬天却仍未结束，过去两年青岛基建集中发力，地铁、胶东机场、高铁、高架等基础建设在拉通大青岛的城市框架过程中逐步完善，而背后所支撑的资金大部分只能靠卖地所获取。

过去的狂欢依然消失，供需的矛盾仍需时间消化，但青岛的未来却异常值得期待，信心比黄金重要。


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