房价暴涨已成历史，青岛未来房价怎么走？

"

日前，黄奇帆在世界华人不动产学会暨房地产高质量转型发展国际研讨会上发言，表述了自己对房地产未来长期趋势的看法。

其中部分观点及分析如下：

一、中国房地产市场规模的变化趋势

今后十几年，中国每年的房地产新房的交易量，不仅总量不会继续增长，还会每年小比例地萎缩，零增长或者负增长。十几年以后，每年房地产的新房销售量可能下降到10亿平方米以内，大体上减少40%。

简析：中国房地产行业经过近20年的发展，建造了大量新房，总量上基本满足了国人的居住需求，未来新房市场规模会逐步缩小，二手房将成为房产交易的主导。

现在比较成熟的房地产市场，如北京，二手房成交量占总成交量的比重超过70%，青岛2018年只有27%，还有较大提升空间。

　

二、规模变小后，中国房地产重点开发的区域是哪些

未来房地产开发主要会集中在三种区域

第一是中心城市

所谓中心城市，指除了省会城市之外也包括一些同等级别区域性的中心城市。比如山东除省会济南外，还有区域中心城市青岛。广东除了省会城市广州之外还有同等级中心城市深圳。

第二是大都市圈

超级大城市辐射会形成城市圈，城市圈里的那些中小城市会成为房地产发展热点。

除了北京、上海、重庆、天津等四大直辖市外，还有成都、广州、深圳、武汉、苏州等城市人口超过了一千万，近期郑州、西安、杭州等省会城市也加入了此行列，而长沙、南京、济南、合肥等城市人口也在向一千万逼近。未来，这些城市还有希望向1500万、2000万发展。

原因就是，各个省的省会城市大体上都会遵循“一二三四”的发展规律。

所谓“一二三四”，就是这个省会城市往往占有这个省土地面积的10%不到，一般是5%-10%。但是它的人口一般会等于这个省总人口的20%。它的GDP有可能达到这个省总GDP的30%。它的服务业不论是学校、医院、文化等政府主导的公共服务，还是金融、商业、旅游等市场化的服务业，一般会占到这个省总GDP的40%。

这些超级大城市随着人口的增加，房地产仍旧有较大发展空间，而它的经济辐射范围内，就会形成大都市圈。

简析:青岛2018年常住人口940万，按现在的增速，再有5年时间也将步入千万人口城市的行列。由于省内面临省会济南的竞争，无法像单核省份一样遵循“一二三四”的逻辑，只能形成相对较弱一点的大都市圈。在相关千万人口都市圈潜力指数排名中，青岛济南分别位列17、18位。

都市圈发展潜力排名

第三是城市群

以超级大城市为中心的城市群，一般是四五百公里的半径范围内的城市构成城市群。相隔太远的城市之间不构成城市群，比如上海和天津没有城市群的关系，但是上海、南京、杭州、苏州构成了长三角的城市群。城市群里的大中城市会加快发展、会互动、会资源优化配置。

简析:以青岛为中心山东半岛城市群，由于周边烟台、威海、潍坊发展的都不错，整体实力较强，在相关城市群发展潜力指数中排名第七。

19个城市群

城市群发展潜力排名

在今后的十几年，房地产开发不再是四处开花、全面开花，而会相对集聚在省会城市及同等级区域性中心城市、都市圈中的中小城市和城市群中的大中型城市三个热点地区。

简析:青岛即属于省会城市同等级区域中心城市，也属于千万级人口的大都市圈，还是半岛城市群的中心城市。因此未来房地产市场还有很大的发展空间。

三、决定房价走势的因素及未来房价走势

全国城市新开发房屋的平均交易价格1998年是每平方米2000元，2018年全国平均上涨到了8800元，大体上10年翻一番，20年翻两番。

具体到主要城市来看，比如成都2000年主城房价均价1000多元，2017年到了10000元以上，翻了三番多。沿海地区，比如北京、上海、深圳、广州、南京、杭州，热点的一线城市房价基本上翻了三番，涨了八倍，有的特别热的地方甚至涨了十倍以上。

简析:首先要解释下为何1998年全国房产均价就高达2000元，20年之后整体才涨了4.5倍。原因很简单，因为1998年房地产刚起步时，开发的区域都是北上广等一线城市核心地段，当年2000元的区域现在对应的房价可能都在4万以上，涨幅超过20倍。而经过多年的发展，房地产行业席卷全国，现在的房价已经把十八线小县城的房价也算上了，极大的拉低了均价。因此整体看涨幅并不高。

青岛过去20年房价走势

青岛房价从1998年从成交均价1792元/㎡到去年的13457元/㎡，20年时间整体上涨了7.5倍，高于全国的4.5倍。但是略低于一线城市或其他热点城市的8-10倍。

同样，青岛也存在上述问题，整体涨幅无法反应具体情况，以浮山后为例，涨幅超过了20倍。

支持房价持续上涨的原因主要有三方面

第一是供求关系

供不应求会涨价，供过于求会跌价。过去十几年中国房地产是供不应求的，人均住房面积不断增长是短缺经济下的补短板的过程，所以强烈的改善需求规模支撑它越造越多。在越造越多的过程中还供不应求，就造成房价不断往上涨等等。

第二房价上升和货币有关，通货膨胀是货币现象

中国的M2近20年里年均增长15%，去年180多万亿，今年6月份到了190多万亿。

货币供应量及增速

不过幸运的是，房地产成了M2超出增长的一个吸收器，使得整个社会商品的物价指数增长平稳，但房价出现了每三年、每五年翻一番的现象，所以这些年房价上升，也是通货膨胀的现象。

第三个原因就是一个国家房地产的价格也会受外部影响、受汇率影响、受国际购买力影响，当然也会受国际经济危机的冲击。

根据上述观点预测未来

在房地产供求关系方面，尽管局部也还会有供不应求，但是总体来看，供不应求的时代结束了，已经进入到总量过剩的阶段。所以供不应求造成房价上升、推动房价上升的动力下降了。

从通货膨胀看，这两年国家去杠杆、稳金融已经做到了让M2的增长率大体上等于GDP的增长率加物价指数。这几年的GDP增长率百分之六点几，再加两个点的物价指数，所以M2在2017年、2018年都是八点几，今年1-6月份8.5。可以预判，今后十几年，M2增长率基本上与GDP增长率加物价指数相当。

而中国的GDP今后十几年平均增长率大体在5%左右，房地产价格的增长大体上不会超过M2的增长率，也不会超过GDP的增长率，一般会小于老百姓家庭收入的增长率。

简析:通过上述分析，其实也可以对青岛的未来的房价做一个简单的预测。

过去20年，在M2增速为15%的背景下，青岛房价涨幅不足8倍，差不多10年翻两番。

未来10年，M2增速基本会维持在8%左右。所以乐观估计，青岛整体房价未来10年最多能够上涨一倍。年化涨幅也就是6%-7%。

当然具体来说，极少部分区域有望上涨2倍，少部分区域可能上涨1倍多，大部分区域涨幅可能不足1倍。还有部分区域也就上涨50%。分化仍会继续。

因此对于投资来说，房产未来可能并不是最佳选择，但是对于刚需，除了满足居住需求，再加了部分杠杆后，仍然有希望稳定跑赢通胀。

房住不炒，保持平稳，将是未来房地产市场的主基调。

"

Tags：房价,暴涨,已成,历史,青岛,未来,怎么,日前,黄奇帆,世界

转载：文章来自用户投稿不代表本站观点，如有侵权请联系我们。