10年后，新都心必将超过浮山后！

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新都心和浮山后，目前是主城区最受关注的两个热门板块。

这两个板块曾经都被人看作是“荒凉地”，而如今，一个是“城市新中心”，另一个是“青岛第一大居住区”。一说到市区置业购房，这两个区域总是不分伯仲。就是在价格上，两个板块也常常相互对比、参照。

目前，新都心的新房均价大概在2.8万/㎡左右，二手房大约2.7万/㎡；浮山后的新房均价普遍在2.7万/㎡左右，有的高达3.5万/㎡，二手房大部分房源报价3万/㎡，二手房价赶超新都心。

在今年的这种特殊的境况下，刚需或者投资，到底应该选择哪里呢？今天我们就从配套区位、现状几个方面入手，看清谁将屹立于下一个十年之巅。

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人群定位

居住的客群属性会决定一个区域的基本面。规划再好，没人来，都是空谈。因此两版块背后的人群定位，是决定发展的关键。

先来看浮山后。浮山后位于李沧和崂山的交界处，可以说是市北的‘东大门’，东部临着崂山的商务以及住宅区。目前，浮山后经过几十年的发展已经成熟，新项目不多，但成熟的配套和教育资源，让这里的居民拥有一些地缘情节。

而发展较晚的新都心，与周围片区比起来相对独立。凯德茂、万科中心、和达中心等大型商业综合体，拉高了片区的价值。再加上邻着水清沟、老四方等，新都心既可满足居住需求，又提供集游购娱为一体的商业，成为了老区居民改善的首选，同时这里也是投资客的聚集之地。

从居住人群上看，浮山后的居民大多是当初拆迁安置的老青岛人，更多的需求是自住。除此之外，有学区要求以及崂山务工的刚需，市南（尤其是银川西路附近）务工的刚需，会选择在浮山后置房。而新都心依靠的是投资以及改善人口，拥有更强的购买力。

居住人群决定板块成长上限，新都心的客群购买力较高，价值上限也相对高。

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配套交通

通勤和配套，决定人口导入的速度和板块成熟的速度。

在交通上，新都心和浮山后势均力敌，新都心比浮山后优先开通地铁线，为周边带来不少新鲜血液。但有些道路交通依然不理想，这也是之前麦凯乐倒闭的原因之一。浮山后道路宽敞，从胶宁高架路下桥，沿银川西路经劲松三路、同安路等去各小区都很方便，后期也是规划了地铁4号线。

商业配套上，与浮山后老式住宅区有所不同，新都心不仅有独立的商业体，而很多楼盘也都由过去单一的打造住宅而变成现今的综合体，这些吸引年轻人在这里娱乐，或者购买loft创业投资。之前做过一个调查“年轻人都爱去市区哪个商业圈逛街”，有80％的年轻人都爱去万象城，其他的按喜好程度则分别是凯德mall、佳世客、乐客城、大融城等。可以看出有地铁支撑的大型综合商业更受年轻人喜爱。在这方面，新都心显然比浮山后略胜一筹。

在学区配套上，新都心便败下阵来。浮山后拥有市北目前最热门的学区：市北G片学区。家长就光选择对口初中的小学，就已费尽心思，买学区房更是斗智斗资金。这也是浮山后有些老房子房价居高在3万的根本原因。近期浮山后片区又规划了新学校，学区划分相应也会更改，持有学区房的业主可谓是“有人欢喜有人忧”。不知会不会又掀起一波学区房热？

总的来说，如果购房有学区要求，那就得选择浮山后片区，但毕竟浮山后步入了中年，而且学区划分又面临着变更，所以我觉得投资价值还是要略低于新都心。

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新楼盘

最后说说，两个片区的热门新楼盘

浮山后：保利大国璟，该项目包括一些学区，有一定优势，而且户型做的不错。但这个项目个人觉得适合自住改善，投资的话可能要再等一段时间，毕竟周边靠着村，滁州路北边拆了一半了，南边还没拆，拆迁改善还需要一段时间

远洋万和城，该盘户型面积偏大，房子总价比较高，适合改善，但是容积率非常大，达到4.75，估计低楼层会有挡光的问题，如果买可以考虑二期的房子，楼间距没那么密集。

新都心：和达君玥，价格一直被保利大国璟压着，保利大国璟比和达便宜两三千，后期说不定有优惠。位置上来说离地铁站不是很远，但楼座位置比较临近黑龙江路，多少会有噪音影响，而且周边学区环境较为一般。

说了这么多，回到开始的问题，选择新都心还是浮山后？我的建议是如果你在崂山工作或者孩子上学，考虑自住，浮山后可以买，但要考虑区域房价的上限；如果你想投资改善，选新都心绝对没问题。

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