在青岛，这几个地方的房子，买前要考虑清楚（一）

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现在的青岛新房楼市被人比喻为2012年的再现，模模糊糊的不给人个准信儿，但是又觉得不买的话可能早晚还得涨起来，所以，和2012年甚至2008年不同的是，这次的买房市场并没有那么的坚持观望，有些比较不错的区位和楼盘，依然还是在跑着小碎步的卖着。

但是有那么几个地方的房子，或者是透支过剩、或者是定位模糊、或者是价格虚高，就在买方群体中开始出现了一种比较明显的消极情绪，这次咱们就盘一盘“那些年我们曾经追过但已经快要凉的房子”。

城阳高新区

整个大城阳板块最近半年的政策不断，先是限价收紧、然后就是红岛板块重新划归城阳管辖，还有包括市府北迁取消、伊甸园落实建设、中海放弃红岛地块等等消息喧嚣尘上，非常热闹，这些信息无不在冲击着原本对高新区乃至大城阳趋之若鹜的置业者的神经。

最近两个月，整个城阳板块的新房房价都在不停的往下行通道里挤，尤其是高新区更是一马当先的成为了降价的急先锋，企鹅家的电梯洋房上个月给我报的是12900的均价带装修，整个月给我电话说是价格还可以再商量；而那些在上半年小步快跑基本把货清的差不多的项目更是在按兵不动观察形势，但是高新区依然是新盘存量大户，中海、融创、世茂、海信、新城、招商、和达都将在第四季度推出新的房源，到时候几千套房源一下子涌进本就挺挤的高新区，想想也是热闹，昨天一位在高新区某大型房企项目做渠道的朋友说，整个10、11月份，高新区七个主力在售项目的实际到访客户不会超过300组，而且这300组客户其中不乏跑了好几个项目有重叠的，“这样下去，高新区的房价还有的降咧……”这位朋友如是说。

那么高新区究竟为什么从当年的大火板块逐渐成为了今年下半年最著名的凉凉板块呢？一个伊甸园其实就说明了很大的问题，当年 中欧国际城入驻高新区时，最大的卖点就是伊甸园，但是中欧国际城卖的风风火火，伊甸园却在完成了其最初的舆论炒作使命后就偃旗息鼓了，中间传出了几次停工、取消、复工、再停工的小道消息，直到今年的10月份，这个牵动着高新区太多人神经的重点项目终于尘埃落定，但是，人们对其的热情已经不复存在。

伊甸园示意图

伊甸园，就是高新区整体大环境的 一个缩影，“青岛市政府的拥湾发展的三湾之一”、“青岛行政中心北移重心”、“青岛优势教育资源重点发展区域”、“几大文旅商业综合体落户板块”……过去几年的超重量级头衔几乎都加到了高新区的身上，很多人甚至把高新区称为未来第二个西海岸新区，但是这样的神话很快就被现实的残酷打破了，市府北迁首先被官方否认、青岛中学、清华附中落户后的种种入学限制让人们认识到，在高新区买套房子就能上好学校的想法原来只是一厢情愿，“被规划”了三四年的几大商业综合体，直到今年才有了世茂和鲁商的声音，其他包括首创、高铁等商业项目依然遥遥无期……，这样的区域发展速度，已经大大的透支了人们对高新区的置业热情，甚至波及到了整个城阳板块，很多人算了这样一笔账，一套房子180万，首付54万，剩下的贷款根据目前的银行利率很有可能要超过260万，分30年还款的话，一个月的贷款是7200到7800之间，就先不奢望高新区未来大涨了，以目前的市场态势来看，高新区的房子不会成为业主的负资产就已经很不错了。当然，再把眼光放长远点，高新区的规划一旦全部落实，那就是另外一个论题了。

西海岸新区滨海大道沿线

这是一个非常神奇的地方，算是连接黄岛与老胶南的重要走廊，也就是说，在这里置业的话，其实是可以同时享受到黄岛都市便利以及老胶南的度假配套的，所以，整个滨海大道的房子价格一直就是水涨船高，最东头的康大风和日丽三期四五年前清盘价格也只是到了11000左右，去年紧挨着风和日丽的康大尚景，均价就直奔着两万去了；中段的世茂诺沙湾2017年3月最后一期开盘均价是18000，两年之后的一路之隔的灵山湾龙玺给我们报的预估均价在27000左右带精装，32个月的时间，一平方米涨幅一万块；还有最近风头正劲的蓝湾运动中心，在丁家咀附近，那个地方当年大湾村的昆泉天籁村和海印长天是第一批开发项目，最后清盘均价在6000左右，现在的蓝湾运动中心对外报价17500……

言归正传，整个滨海大道沿线目前的均价已经妥妥的超过20000，甚至22000、23000也是敢说出来的，这些项目能有如此底气，就是依仗着一面环山，一面傍海，且有东方影都、红树林、澳乐购、永旺这些商业巨无霸以及13号线的加持……，但是如果到了晚上咱们在滨海大道一路走过来的话就会发现，整个北面的大批已交房小区，除了楼体亮化之外，户内灯光基本上也只是有五分之一到四分之一亮着的，其余的都是黑着的。

周边物业公司也在感叹，每年最难的就是收物业费，因为一栋楼上能顺利找到业主的户数也就是三分之一，其他的业主基本都在外地，说白了，投资客占据了滨海大道沿线的半壁江山。再往远处想想，这些黑着灯的单元，未来最主要的动作无非就是两点，一是业主回来住，二是业主急于倒手卖了……所以，现在的滨海大道沿线板块就出现了大批的二手房割肉入市找韭菜，大批的新房又在急急忙忙的开盘售楼，再加上西海岸管委对楼市把控并不比红岛要松，红岛当年玩儿的是限价，西海岸搞得是限降，也就是指，新入市楼盘实际售价不得低于备案价的80%，一下子就堵住了开发商低走保量挽救现金流的路子。未来两个月的时间，整个西海岸新区的新盘存量依然是全青岛最大的，希望“全省GDP最高的市辖区”的名头能让西海岸新区顺利撑过2019年的冬天，迎来2020年度春天。

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