青岛楼市，怎么又红了？

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个例是个例，

市场是市场。

一两个盘的火爆，

或许只是市场的回光返照。

——观察员老王

No.1

绿城的天时地利人和

好久了，主城区没有出现绿城这样的红盘了。

虽然老王没有去现场，但是有铁哥们在这买了一套房，现场的情况老王也基本都了解。

不管未来一段时间有没有二手中介卖“退房”，绿城的这一次开盘都可以说是2019年前三季度最成功的的一次开盘。所以很值得我们去复盘研究一下。

毫无疑问，绿城此次开盘占据了天时地利人和。

天时，就是绿城这一次没有竞品，没有对手。并不是说李沧区没有新房卖了，融创都会中心还是在刷着各种伪概念的卖家秀，但是从产品上说对于绿城没有任何威胁。而且，绿城自己也好长时间没有推价位让主城区改善刚需这么舒服的新盘了，市场上积累了一大批有购买品质改善房的刚需，只有这一个出口。

但如果，这个区域有一个海信或者鲁信的新盘，情况可能就完全不一样了。所以，尽管楼市凉了，但是这个时机对于绿城来说非常不错。

地利，东李片区与十年前相比，已经有了翻天覆地的变化。宽阔的马路、商业配套、噪音相对少的环境，都让购房者更为踏实。更为重要的是，在过去的一轮牛市中，东李是房价涨得最快最猛的区域，许多人现在买房肯定也是考虑了这一点。

人和，这大半的功劳要归功于宋卫平。正是宋氏绿城时代创下的口碑，才让积累了那么多的绿城粉儿，这是绿城大卖的主要原因。在楼市不好的时候，口碑的重要性就凸显了出来。

当然，现在的中交绿城是一无是处，起码能够审时度势。据现场哥们介绍，这个盘价格最低的楼座仅售1.8万元/平方米，大部分房子的价格在2万元/平方米左右，而没有像之前所传的那样向上浮动一两千元。这可能是开发商高喊低卖的小花招，但就这个价格再配上以往的口碑，还个定价可以说是个合理的良心价，对于刚需来说还是比较实惠的。

现在唯一的希望，就是中交绿城能够坚持住宋氏绿城的品质，对得起购房者的信任。

那么，问题来了：绿城的火爆是不是意味着牛市又回来了？绿城二期的房子能不能买?

No.2

盘红之后是一地鸡毛

绿城红了，我想这是许多竞品所不愿看到的。因为这个金九主城区的购买力并没有增加，二手房交易还在不断萎缩。

此涨，就意味着彼消。

绿城对于楼市的冲击不仅限于李沧区，对于新都心的冲击同样不小。虽然新都心的房子比绿城高了一大截，但是绿城大户型的房子都卖了，这也就意味着新都心紧凑型套三的刚需所剩不多。

在这种情况下，我反而不建议你去等绿城下一期房源的加推。因为有了首开垫底儿，绿城今年的任务也基本完成了，次开就要赚钱了。从开发商沙盘来看，加推盘的园林似乎更好，所以涨价是大概率。

如果涨到两万三四，这个盘还有性价比吗？

我觉得这就要比较了，而不是一味的去抢抢抢。因为龙湖有新盘也要上市了。很显然，龙湖的位置更好，周围配套更为醇熟，而且龙湖一旦认真起来，其品质也是不错的。在刚需逐渐减少的情况下，龙湖现在预告是一个车位的大礼包，而我预计首开的价格也会很实惠。

当然还有新都心。保利、青特新项目也都差不多了。

所以，没买上绿城别可惜，更不能着急，后面可能还有不错的选择。只是那些卖二手房置换的人，则要抓点紧了，因为房子很可能越来越难买，不管是什么户型，什么小区。

No.3

自己“刷红”的烂盘

当然，今天中铁·博览城开盘也吆喝红了，而且现场似乎人也不少。但是老业主对这事是这么看的：

股价，真实销售量比绿城差不止一条街。我很想对着那些去参加开盘的刚需说一句：你整天抱着个手机刷抖音、拼多多，就不能拿出几分钟来，去搜搜前面已经交房业主的血泪史？！

人多的楼盘，不都是好楼盘！

就中铁博览城而言，我的观点很明确：这是西海岸性价比最低、品质最差的楼盘，没有之一！

这样绝对的评论，我只给过主城区的金隅和府，现在金隅和府交房了，没事儿可以去看看啊。

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