青岛楼市的骚动：那些朋友圈里的“涨价”与“热销”

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本不想就朋友圈里那些“涨价”、“热销”之事做过多的赘述，但总有读者在后台与我交流的时候流露出因楼市里的风吹草动而心态失衡的焦虑情绪。今天我们就聊聊近期某些盘“涨价”、某些板块“热销”、所谓的“降息”、 “限购松绑”等等……

01 关于降息与限购松绑

前文已有专篇聚焦降息与限购松绑事宜。在此再做些适度补充：

https://www.toutiao.com/i6761600296398356996/

730政治局会议国家信号很明确，核心观点3个，重要的事情讲三遍：

房住不炒、长效机制、不降房地产作为短期刺激经济的手段！

房住不炒、长效机制、不降房地产作为短期刺激经济的手段！

房住不炒、长效机制、不降房地产作为短期刺激经济的手段！

近年来政治局会议精神（图片来源于网络）

国家前期的数次定向降准动作，主要将钱流入实体经济，严查热钱向房地产流入的情况。本次降息，对楼市确有利好，但更多的体现在萎靡已久的信心的提振，毕竟4.85%与4.8%对每月房贷的影响真不大，在座各位都是差那因降息而少还的十几块或几十块钱的人吗？显然更多的人是差那几千上万块房贷基数。

还是那句话，在楼市整体定调未转向的情况下，说降息通道已打开，为时过早。

至于限购松绑，松的地方在于“本地人限2套、外地人限1套”的后半段——外地人，而且只不过是把社保的缴纳时间由12个月腾挪至1个月，你外地人还是不能买2套。说白了保护了“新青岛人”来青的刚需置业，毕竟“来了都是青岛人”嘛，符合青岛“人才引进”的大趋势，也间接舒缓了萎靡的城阳、西海岸的楼市销售压力。再说了，城阳、西海岸卖了那么多地，还不能让人缓缓劲了？

城阳白云山的“十盘大战”

02 关于“涨价”

首先，本人验证过以下部分消息源，确有部分楼盘的“涨价”信息是真的。先别慌！

涨价分很多种，但是98%的楼盘都没涨价（平价或是降价），你有2%楼盘涨价能代表你个人还是大家？

截图里的涨价，可分为几类，大家自行对号入座：

A：真的涨价了——核心地段的核心物业对楼市的周期波动敏感性不大，不惧涨价。或者有点楼盘就是追求利润慢慢卖，随着楼盘的价值慢慢兑现，涨涨价也不过分；

B：先降然后涨——这种有时候跟公司战略或阶段策略有关系。比如集团给某楼盘下了死任务“X月完成X千万，完不成XX下课，条件你们可以提”，啥条件有“降价”好使？而且为了内心有底，降价的幅度一般都会比较大。而等到任务完成了，再这么个价格卖房子，公司利润又保不住，于是，就把折扣回收过来了；

C：伪命题涨价——就是纯营销手段，根本没涨价，只是用来逼定客户的。看客户犹豫，有模有样的拿出来一张带有公章的纸，“真诚”的对客户说：哥，你看真涨价了。这时候客户信了就慌了，说你能不能帮我申请到涨价前的价格。销售故作“为难状”，最后说费了多大劲给申请下来了，然后客户买单，然后故事剧终，然后道具组公章纸退场领盒饭。

还是那句话，98%的都没涨或在降，心态不要慌。

图片来源于pyq

图片来源于pyq

图片来源于pyq

03关于“热销”

近期青岛西站多盘表现抢眼，开盘即售罄的消息屡屡见诸朋友圈。我的观点是：

西站片区在“全城精装修”“全城大户型”的基础上，各开发商认识到地段的极差，去精装做小户型，在竞争策略上完全正确。

而且，西站这些盘做的就是胶南老城区（人口密度大）和胶南外环以西的乡镇进城（支付能力低）的刚需生意，片区长年无房产开发，且这些百姓多为首次购房，眼看这次几个盘落地，价格非常美丽还是小户型，压抑已久的需求被集中释放。热销，则属于和无供货片区的百姓们的“热恋期”。

另外，新片区，确实开头容易火、开头容易火、开头容易火。

但是，2个绿地、2个金地、金茂都是大盘，片区空地多着呢，等这波刚性需求被满足后，供需结构会不会慢慢逆转？片区会不会降温呢？

西站的分析：https://www.toutiao.com/i6761683223173923332/

西站片区5盘同辉

建议是，刚需这个时点买入问题不大，但别因为被“热销”景象，委屈自己选了不好的楼层、不好的户型或是相不中的楼盘/楼座位置，慢慢选，房子那么多，短时间内不会涨价的。

今儿聊这么多，祝大家周末愉快。

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