青岛增加土地供应的同时，能不能降房价，还得看楼面价

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许多人觉得有土拍是好事，增加土地供应，将来可以盖更多的房子，这样房价是不是就能降了呢？

增加宅地供应，降房价，这个前提成立的条件是，土拍的楼面价必须得降下来。但是青岛的楼板价从目前看一直是上升趋势，即使有个别便宜的地块，依然是附加了种种条件，导致最终实际拿地成本依然是上升趋势。

生活在青岛的人一般都没经历过地王的崛起，因此不能理解2015-2016年，北京，上海，深圳，南京，苏州，杭州，合肥，生活在这些城市的人为什么害怕土拍？因为2015-2016那波行情，南方的城市，只要土拍，必然是没有限制的公开竞争，价高者得，土拍必出地王。楼板价比周边二手房价还高，导致那个时候，土拍再也不是增加市场供应了，而是二手房和周边一手房趁机涨价的风向标。

因此土拍的作用绝不仅仅是增加住房供应，更多的是房价的方向标。青岛的土拍一直是个谜，总有些开发商能自己包揽一个地方全部地块。青岛的宅地卖的很隐晦，有时就像给某个开发商量身打造的。有些地，如果公开竞价，估计海尔，海信这些本土企业几乎拿不到。

如果公开竞价是什么结果呢，2018年房价高点的时候，以市北区蓝光黑钻公馆和城阳区正阳府为例。蓝光黑钻公馆这块地是蓝光正常竞价得到的，楼面价高达12500元，18年房价不过25000-26000，而且是精装房。而正阳府呢？楼面价2000多，18年房价高点高达22000，当然也含精装和车位。这个差别就太大了，拿地价明面上就差了10000，这还不算土地增值税，财务成本，但是房价呢，才差4000左右。合理吗？如今，打回原形，没有地价支撑的房子，终究还是一降再降。

因此地价对于房价的指导意义至关重要，这也就是为什么蓝光黑钻公馆比正阳府要保值的原因。

但是有些地，青岛本土开发商拿的便宜，房价就一定低吗？也未必，因为这块地最后开发商卖个股权，让别人开发也不一定，自己当个中间人，从中大赚一笔，还没有风险。而这一换手，无形中又抬高了地价。

当然你也不用指望总有便宜的地块推出来，如果是那样，我们修地铁，修隧道的钱就会遥遥无期。而土拍的操盘至关重要，起码这一点我们在进步，会尽量避免白云山板块那种大盘扎堆的现象。而同一区域被开发商垄断的现象会逐渐增加。当同一区域，所有楼盘都集中在一家手里以后，这家开发商就掌握了绝对的定价权，也就更利于市场的稳定长久发展。

土拍的关键在于楼板价是多少，是不是都被同一家开发商所得

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