青岛白云山板块的房产，竞争激烈在于同质化严重

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青岛白云山板块大盘云集，竞争激烈，也备受大家关注。青岛房价从18年调整到现在，白云山板块的小高层和高层产品一路下探，许多盘的跌幅是你难以想象的。

某创从精装小高层1.6万到现在高层毛胚1.1万。某湖精装一梯一户小高从1.6-1.7万直接跳跌到1.2-1.3万。小镇145的11层小高毛胚价格从1.5万跳到1.3万……

价格下跌，不仅仅是限购限售之功，还有一个非常重要的因素就是产品同质化严重。

白云山板块，楼板价普遍在4000出头，算上代建成本，除了绿地，基本都在5000一平，为什么要排除绿地，就是因为绿地的代建太多，成本也要高很多。

白云山板块楼盘这个拿地其实并不贵，你可以对比即墨创智新区，中海6900的楼板价，精装小高12000的均价。因此起初白云山板块盘没那么多，竞争少的时候，开发商1.6万精装的价格肯定定价高了，利润过于肥厚，这也给后续开发商大胆降价埋下伏笔，当时许多开发商精装的备案价都在3000-5000，为什么这么高的精装备案价能通过，这也是一个奇迹。

所有产品的价格都不抗跌吗？当然不是。别墅的价格就很抗跌。别墅的稀缺性和保值性在白云山板块这次价格大战表现的一览无余。别墅为什么能抗跌？因为限购限售下，土豪也一样被限购，不敢随便买房了，但是土豪对价格不敏感，在乎的是房子好不好。因此对于土豪来说，你的房子品质好不好，景观园林好不好，物业好不好才是他们最关心的。这就是为什么某湖的小高和高层价格一路下探，但是别墅产品价格却一直很坚挺，合院一直是600-700万的价格，叠拼一直是280-450万的价格。更奇怪的是别墅产品竟然比刚需产品卖的还好，去化速度还要快。

其实对于开发商来说，你最该考虑的是怎么避免产品同质化，怎么把你的房子品质做好，怎么把你的景观园林最好。而不是一味的降价。

如果想拼价格也很容易，房子全改毛胚，景观园林全不做，电梯全用国产的，成本全都压住，但是这种房子即使再便宜，你住进去，那也叫什么美好生活吗？还能有什么幸福感吗？和住回迁房还有什么区别？

开发商应该更多的追求品质，而不是一味价格战

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