青岛的房子有多少被外地人买走了？

前两天写了一篇文章，有人评论说，你也不查查青岛的房子有多少被外地人买走了。今天就来分析下到底有多少房子被外地人买走了。

关于人的认知偏见，心理学中有个词叫“现成偏见”，说的是人的主观判断很容易被个别事例影响。总以为事实就像新闻里说的那样，温州大妈炒房团去了一个地方买上几十上百套房子，房价自然就上去了。而且人们总是容易高估自己对事实的了解程度。事实有真假，观点无对错，即使不用写这篇文章，我们也应该评常识判断，房价这个东西是很难被炒起来的，因为资金量太大。而且老百姓也不傻，房子又不是青菜，即使有人炒房，老百姓也得估量估量兜里的票子再决定是否要后续入场接盘，不是吗？

房价的上升不但受经济基本面的影响，还受政府政策、人口流入、新生儿数量等多个因素的综合影响。在回答这个问题之前，我们不如问下这几个问题：

1，外地人应该指的是青岛之外的人，那么在青岛长期居住但是没有户口的算吗？

2，假设问题一的答案是否定的，那么外地人应该是不在青岛生活的外地人，买房的目的就是投资，既然全国各地都在普涨，而且沪深杭重庆成都武汉苏州的房子升值潜力比青岛大的多，为什么非得跑到青岛买房？

3，即使是外地人跑来青岛买房了，那么这个销售面积相对于青岛全部的销售面积占比多少？

4，即使青岛有相当比例的房子卖给了外地人，那么青岛房地产市场应该空置率更高，青岛房地产市场的冬天是不是应该来的更快？

5，青岛2018购买的二手房必须5年以后才能卖出，去年七八月的房价是青岛房价的最高峰，假设你是外地有钱人，你还会坚定不移的投资吗？

我们还是先来看看数据，还是来自青岛市统计局官网。下图是青岛市16、17年人口的统计数据。

我们看到：

黄岛、李沧和红岛三个区的人口增长的最快，这几个地区的房价也增长最快。市区人口数实际上只增加了1.15%，而青岛统计局发布的统计公报上明确写着市区人口增长25.79%，我也不知道这个数据是怎么来的。http://www.stats-qd.gov.cn/n28356045/n32561056/n32561070/180529164007278701.html青岛统计局发布的是常住人口数量，全国统计局发布的是户籍人口数量，两者的差我们可以大致估算为外来人口数量，2016年到2017年其实是下降的。外来人口数量下降，也有可能是外来人口更容易落户了，导致这个数字下降。那么户籍人口增加才对。我们参考2015年的数据，不难发现：2016年相对2015年的全市市区人口增加6.77万，2017年相对2016年市区人口增加5.59万，2016年相对2015年的全市人口增加10.7万，2017年相对2016年全市人口增加8.65万，外来人口数2016年相对2015年增加2.3万，2017年相对2016年减少3.25万， 户籍人口2016年相对2015年增加8.4万，2017年相对2016增加11.9万。2016年户籍新生儿数量11.9万，2017年户籍新生儿数量11.57万。除去新生儿数量，2016年户籍人口减少3.5万，考虑到外来人口比2015年多2.3万人，也就是人口净流出1.2万人。2017年户籍人口增加0.33万人，但是外来人口减少3.25万人，也就是人口净流出了大约3万人。

任泽平老师提出的房地产理论：长期看人口，中期看土地，短期看金融。人口这一条显然支撑不住青岛的房价继续上涨了。同样，青岛的房价是炒起来的，房子都被外地人买走了的说法也是禁不住分析的。

所以，你看2017年青岛市统计局的官方数据，房地产无论是投资额度还是销售面积都开始下降了。青岛楼市的冬天确实来了。

话说回来，不说刚需族，人们投资买房还不是因为股市坑多，P2P爆雷，币圈乌烟瘴气，美股港股又不方便不明白英文不行，买房无非就是想让手里的闲钱跑赢通货膨胀，保值而已。

十年前是中国经济高速发展，闭着眼睛买房子都能赚。现在情况还会这样吗？

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