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房产科技规模上万亿，智能化、电商化推动行业未来20年发展 | 析

2018-07-17 09:02房产

简介7月15日，爱分析在京举办了2018·中国房产科技高峰论坛。论坛上，CREAMS创始人项铭、巧房创始人陈志雄、销冠科技联合创始人严斌、土巴兔CMO杨璐、蘑菇租房联合创始人龙东平等10多位房产科技领军人物，就行业未来发展趋势分享了深度思考。同时，爱分析还在会...

7月15日，爱分析在京举办了2018·中国房产科技高峰论坛。论坛上，CREAMS创始人项铭、巧房创始人陈志雄、销冠科技联合创始人严斌、土巴兔CMO杨璐、蘑菇租房联合创始人龙东平等10多位房产科技领军人物，就行业未来发展趋势分享了深度思考。同时，爱分析还在会上发布了《房产科技行业调研报告》，分析了行业宏观发展趋势，以及电商化、智能化、金融化、工业化、共享化等5个改变房产行业发展进程的驱动因素。爱分析还披露了中国房产科技市场规模数据，2018年将达到1.1万亿元。

房产行业进入存量时代

98房改至今刚好二十年，中国商品房资产价值达到350万亿元的量级。其中，住宅类接近300万亿元，超过美国位居全球第一。相比之下，每年商品房销售额约14万亿元，只占总资产价值4%。随着商品房资产价值走高，基于存量资产的流通、运营、服务等环节，市场规模已亚于开发环节。以长租公寓为例，租售比即使按1：400计算，市场规模也达到存量资产3%。该比例与商品房销售额占比十分接近。这也宣告，房产行业从增量销售，进入存量运营时代。为了迎接存量时代的到来，开发商纷纷转型。行业龙头万科的战略升级为“城乡建设和生活服务商”。城乡建设意味着从住宅开发扩张到物流（万纬）、商业（印力）、教育、养老等各种类型地产开发。生活服务意味着从住宅物业扩张到商业地产运营、家装（万链）、长租公寓（泊寓）、流通（链家）等全产业链环节。

电商化是房产科技2C领域核心驱动力

房产电商、家装电商、家居电商都是房产科技领域的大体量赛道，每个潜在市场规模都在万亿级别，也涌现出贝壳找房、58同城、世联行、房多多、土巴兔等一批独角兽。与其他领域不同，房产行业的电商化并非将交易流程线上化如此简单。从需求来看，房产经纪人、家装设计师、工长、定制家居销售人员都是线上无法替代的环节。房产行业的电商，更多的是通过线上数据提升线下成交效率的过程。在线下房产交易场景中，房产经纪人的人均产能始终在1-2万元/月的水平。Q房网2016年的最高人均产能达到了1.18万元/月。根据调研，纯电商化、数据驱动的居理新房，人效则可以达到数万元/月。

同样的，设计师原来承担着家装领域的线下销售职责。通过匹配设计师标签和客源标签，土巴兔的独立设计师产能也得到了大幅提升。

智能化推动房产科技2B领域发展

房产行业虽然市场规模基数很大，但技术渗透的速度并不快。从2C领域就可以看到，房产行业是电商剩余的少有蓝海之一。在2B层面，云计算的渗透则刚刚开始，大数据和人工智能还未上阵。作为建筑云领域的绝对龙头，广联达2017年云化产品合同收入不到2亿元，云计算渗透率只有7%。整体行业的云计算渗透率预计不到5%。这主要是由于房产领域研发投入比例并不高，不超过1‰。开发商Top20中的招商蛇口、金地集团，2017年研发支出占营业收入比例都只有1‰。在流通环节，Q房网2016年研发支出占比也不过6‰，如果以房产交易价值为基数，研发支出占比只有万分之一。对比美国Redfin，其研发支出占房产交易价值的比例高达2.5‰，是国内的10多倍。除了云计算，我们看到，物联网也开始渗透房产领域，智能楼宇已经出现百舸争流的局面。安防巨头海康威视在进场，工业设备厂商霍尼韦尔在虎视眈眈，华为云也视智能楼宇为下一个战场。

房产科技市场规模1.1万亿元

从2C角度看，房产行业整体电商渗透率并不高，只有3-4%，对应房产科技市场规模1万亿元。从2B角度看，房产行业研发投入比例只有1‰，对应市场规模700亿元。因此，房产科技2018年市场规模高达1.1万亿元。未来，随着电商渗透率、研发投入比例提高，房产科技市场规模至少还有4-5倍增长空间。此外，爱分析从智能化、电商化、工业化、金融化、共享化等5个维度对房产行业进行了完整剖析。以下为爱分析联合创始人&首席分析师张扬在会上发布报告的演讲实录。

演讲实录

张扬：首先，我们来看整体房产行业变化的趋势。最大的变化就是从原来看增量市场变成现在看存量市场。过去，房产行业最重要的宏观经济指标是新房开发的投资金额、新房销售金额、施工面积、竣工面积、待售面积等等。但是，从今年开始，我们在调研房产科技创始人的过程当中明显感受到，大家在提的是商品房资产价值。右边的图比较形象，中国商品房，包括住宅和商办，所有的资产价值是350万亿的体量。为什么商品房资产价值变成新的宏观经济指标呢？就是因为房产行业进入了存量时代。

我们看增量市场，今年商品房增量14万亿，占整个商品房的资产价值4%。再看运营这个环节，主要指的房产实际的运营，包括长租公寓、写字楼租赁、商业地产等等。我们按1：400租售比计算的话，意味着存量运营市场规模基数也能达到3%，并不低于开发环节。我们可以看到，流通、运营、服务环节，市场规模基数跟开发环节是差不多的，这个是整个宏观经济指标变化的逻辑，从原来的看增量到现在看存量的过程。行业的龙头公司也在随着大趋势不停的升级。万科最早是住宅开发，战略是三好住宅供应商。2014年升级为城市配套服务商。2018年，进一步迭代为城乡建设与生活服务商。这里面的城乡建设，就是从住宅开发纵向延伸到商业地产开发，物流地产开发，把所有地产类型的开发环节都涉及到，把开发环节做的足够深，足够透。生活服务商就是横向扩张，家装有万链，长租公寓有泊寓，还有物流地产，这些是从最早的开发环节横向扩展，把后面的运营、服务全产业链都涉及到。根据这个大逻辑，我们估算了整个房产科技行业的市场规模。首先是市场规模基数，开发环节跟流通、运营、服务环节的基数都差不多，4%-6%左右。其次，我们看科技在这里面起到两个核心价值。

第一个价值是2B，研发投入比例是核心的评价指标。国内我们看到比较好的开发公司，研发投入占营业收入比例大概在1‰左右。流通环节比较低，预计只有万分之几的级别。按1‰测算，房产科技2B领域是千亿级的市场。第二个价值是2C，我们看到房产行业的2C本质是电商化的过程。举个例子就是服务环节的家装电商。目前电商的渗透率现在还比较低，只有3%-4%，对应的房产科技2C市场规模是万亿级别的。实际上我们可以看到房产行业电商渗透率还很低，相比社会消费品零售总额20%的电商渗透率，差距很大。这是因为渗透率的提升过程中有很多制约因素和前提条件。看完市场规模之后，我们来看下房产科技行业核心的发展趋势。我们总结了5个变化的核心趋势，除了刚才讲的电商化，还包括智能化、工业化、金融化和共享化。

我们看到，智能化贯穿了房产整个产业链，举个开发环节的例子。开发环节的智能化还在早期，处于一个信息化到云化的过程之中，也就是建筑云。建筑云领域集中度很高，第一名广联达占据绝对主导地位，下面就是鲁班软件。整个开发环节的云化过程，其实相对来说还是比较缓慢的，我们来看看广联达云化的渗透率。2017年广联达合同收入25亿元，SaaS合同收入不到2亿，云化渗透率还在个位数的比例。云化之后，大数据和人工智能的数据基础设施也就搭建完毕了，开发环节将真正进入智能化时代。工业化是制约房产细分行业电商渗透的一个瓶颈，典型的例子就是互联网家装。另外一个很重要的趋势就是金融化。房产行业从诞生的那一天开始，金融能力就尤为重要。比方说开发商，追求的就是低库存、高周转，从土地获取环节就开始金融化，把现金流控制好。现在的长租公寓领域，本质也是现金流管理，金融能力未来只会显得更为重要。最后一个共享化，比如联合办公就是个全新的商业模式。这一页，我们通过行业图谱的形式举了一些具体的案例，包括国外对标公司和国内代表公司。其实我们可以看到，每个房产科技赛道，国外都有百亿美金级别的公司。建筑云行业是Autodesk，流通环节的Zillow，长租公寓领域的EQR，联合办公领域的Wework，家居电商领域的Wayfair等等。

下面我们按每一个产业链环节进行分析，按业务流去看房产科技能解决什么问题，带来什么价值。开发这个环节，刚才讲的很重要的就是智能化，也就是建筑云，到未来的建筑大数据、建筑人工智能。除了智能化，开发环节更重要的是工业化，特别是装配式建筑。只有装配式建筑达到一定渗透率，才有可能实现建筑工业化。

2016年，国务院的规划是，十年以后装配式建筑渗透率30%，也就是到2025年左右渗透率才到30%，进程很慢。工业化同样是制约家装领域出现独角兽的瓶颈。从A股的东易日盛，到最近港股的齐屹科技，市值始终无法突破10亿美元。核心原因就是这个行业工业化水平低，导致产品非标，进而影响电商的渗透率。开发环节之后是流通环节，流通环节发展趋势很明确，就是电商化。这个电商化的过程不是简简单单的把产品放到线上卖，替代线下的过程。因为，房产交易的线下经纪是无法替代的。

电商化更重要的是通过线上数据提高线下交易效率的过程。交易环节有三方，包括房源、客源以及经纪人，通过数据在三方之间最优匹配是效率提升的关键。一方面，要理解客源，从线上获取客源过程当中给他贴合适的标签，做用户画像。另一方面，要理解房源，根据用户画像匹配合适的房源。再一方面，还要找合适的经纪人，匹配服务。我们看到，原来一个线上的线索最终转化到线下成交，成功率只有千分之几。电商化过程中，比较好的公司已经可以将成功率提升至百分之一或者二，效率提升了10倍。房产流通电商化最明显的案例就是58和贝壳找房之间的竞争。头部两家公司之间的竞争，使得数据作为底层基础设施成为关键护城河。数据一旦集中度提升起来，房产经纪的集中度将进一步提升。之前，线上流量的排名，58遥遥领先，房天下和链家的流量是差不多的。但是现在贝壳和58在PK过程当中，明显导致市场集中度上升。因此，虽然表面上是贝壳和58的竞争，背后其实是第二梯队、第三梯队的公司受到大面积影响。流通环节之后是运营环节，这里面包括了最火热的长租公寓、联合办公两个领域。这两个领域对于金融要求会很高，尤其是长租公寓，我们会特别看重公司的金融能力。

长租公寓可以理解为是一个再开发的过程，把房源拿过来以后有一个开发、改造的过程，这里面装修成本的投入，最后基本上都要变成金融化的产品，和开发环节的本质是一样的。在租户端，为了提前完成资金回流，会发行ABS，和开发环节拿定金、按揭贷款的逻辑也是一样的。由于对于现金流管理的要求很高，所以越到最后，长租公寓越是一个金融能力PK的过程。在调研过程中，我们也看到轻资产的长租公寓运营公司，都在持续都弥补自己的金融能力。运营环节另一个重要趋势就是智能化，智能楼宇、无人公寓这些。最后一个环节，就是服务环节。服务环节刚才讲了家装，家装领域几万亿的市场，一直为什么没有超过十亿美金的上市公司出来，核心的原因就是刚才讲的工业化还很弱。没有工业化，电商渗透率就提不上去。

但是，我们看家居行业就解决了工业化问题。定制家居领域，拥有商品宅配、索菲亚等一批数百亿市值的公司。核心就是因为解决了工业标准化的问题，索菲亚几年前柔性生产的渗透率就达到了70%以上。相比十年后30%的装配式建筑渗透率，无疑领先了一个时代。所以，我们看家装和家居虽然市场规模差不多，但是工业化渗透率存在本质区别。总结一下，我们在去看整个房产行业过程当中，核心围绕的就是刚才讲的智能化、金融化、电商化、工业化、共享化这五个维度。后续有机会可以多跟大家交流，谢谢。关注爱分析微信订阅号（ifenxicom），后台回复“房产科技”即可获得完整版报告及房产科技论坛嘉宾演讲用PPT电子版。