万科VS融创 百万方大盘即将引发一场定鼎之战

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?公元1363年的7月，腾出手来的朱元璋，终于在鄱阳湖与在洪都崩掉门牙的陈友谅相遇。

对于两个志在天下的枭雄来说，都明白这是无法回避的一战。看过许多版本的史书，还是觉得“当年明月”对于此战分析最为恰当：

这场决战没有规则，没有裁判，这些东西在胜负面前显得苍白无力。

成王！

败寇！

2020年，万科携百万方大盘与在西海岸下了重注的融创狭路相逢，在青岛地产销售榜上渐行渐远的两大地产商，在胶南或将展开一场定鼎之战。

| PART 1 |

万科：地产常青树的根又扎实了

对比一下爆出惊雷的恒大，我们从万科2019年的财报中，可以看出这个股票代码000002的房企是怎样一种实力的存在。

2019年的四季度，孙宏斌曾经只差一步就完成超越万科的豪言，但是年末万科还是回到了第二的位置。

万科2019实现销售面积4112.2万平方米，销售金额6308.4亿元，分别增长1.8%和3.9%,实现归属于上市公司股东的净利润388.7亿，增长15.1%。

“地产观察”算了一笔账：万科卖出一套100万的房子，可以赚13.5万元。

此外，还有几个关键的数据值得我们关注：

从已售未结数据来看，截至2019年末，万科合并报表范围内有4288.5万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约6091亿元，较上年末分别增长15.6%和14.8%。

2019年年底万科的账面账上趴着1662亿元的现金，短期负债为960亿元，现金完全可以覆盖短期负债。

数据来源：CREIS数据库

万科的土地储备，按权益投资金额计算，79.9%位于一二线城市，2019年，对于万科销售额贡献最大的是拥有上海、杭州、苏州、无锡、南京、宁波等城市的上海区域，2020年这些区域的楼市率先复苏，仅仅在杭州，万科就有6大TOD，17个楼盘。

从野蛮人入侵中逐渐恢复元气的万科，又像以前任何一次市场寒冬到来之前那样，排除了所有隐患，备好了冬粮，等待那些在夏秋季节里风光八面的寒号鸟死去之后，踏着他们的尸体去捡果子。

从土地储备的热力图我们不难发现，在万科总部层面青岛并不是战略重点，甚至都不是北方区域的核心。

从战略的角度说，胶南的这一战如果获胜，万科可以重挫主要竞争对手的士气，同时恢复自己在这座北方重镇的江湖地位。

所以，这一战对万科重要也不重要，算是一场城市公司的遭遇战。

| PART 2 |

融创：3000个小目标的非凡野心

青岛，对于融创的意义不一样。

2019年12月5日，“融心融爱·颐养健康”融创中国康养品牌发布盛典在青岛举行，发布融创中国康养新品牌——融爱家，宣布融创全面布局医疗康养产业。

在联合清华大学又为青岛画了一个45亿的大饼之后，融创中国董事会主席孙宏斌在活动现场表示：

青岛是我们投资量最大的地方，在青岛（融创）投资超过3千亿元。

立图为证：融创要给西海岸建的新地标

要知道，2019年融创中国累计实现合同销售金额是5562亿元。把这两个金额和融创员工奖金实际到账额、建筑企业工程款实际到账额结合在一起看，你才能明白孙主席对青岛爱得有多么深沉。

2019年，融创在青岛市场销售额可谓一骑绝尘。融创都会中心卖了54.5亿、维多利亚湾卖了46.52亿、融创中心卖了36.72亿、腾讯双创小镇卖了26.85亿、青岛东方影都卖了25.5亿、融创红岛湾卖了21.16亿。

一门六红盘，这是巅峰时期的万科，都不曾达到的高度。

融创在西海岸，就如同当年鄱阳湖上的陈友谅，巨舰联结布阵，望之如山，气势夺人。

| PART 3 |

两大鳄无法错身的“胶南狭路”

昨天，我给胶南一个房产经纪人打电话，如同房似锦般果决干练的年轻店长，在结束通话时，淡淡地说了一句：

城阳火了，但是我们的春天还没有来。

看数据，西海岸似乎已经复苏。一周780套的量是可以稳坐青岛区市成交量的头把交椅，但是如果一直持续这个量，能有多少开发商会饿死？我们不去管唐岛湾、辛安、中德生态园这些板块，我们也不在乎胶南的那一众小盘，我们单单看看胶南今年有多少城、区、谷：

胶南本地的韭菜，已经被这些大盘在2019年反反复复收割了多次了。去年年末，一个当地渠道商告诉我，四季度支撑着这个板块的70%是外地客……

去年的西客站板块，在成本价上出货的地产大鳄们，都在时刻盯着竞争对手的加推时间和价格。在这样的市场上，万科海岸城和融创中心如果想交出一份完美答卷，完全不理会对方，相安无事各自闷头赚各自的钱，很难。

靠其它楼盘拉动，胶南佛系卖房是否可以？我们先说万科，万科去年拍了4宗地，胶州、即墨的市场比西海岸还要凶险；棘洪滩的盘昨天老王刚去看过，这个区域还有多少产业韭菜没收割说不好，但这个盘总共也就500多套房子，成不了气候；石牛山路项目在去年年底出了规划，今年应该可以上市，但是绿城今年会推出收官之作，龙湖春江天境人气也在不断上升，万科要开压力也不小

维多利亚湾、都会中心、红岛壹号院现在价格调整的方向，代表着人气的走势。马上要重磅加推的影都壹号在海信积米湾、海信灵山湾、海信花街小镇的合围之中，比品牌美誉度、比地段、比容积率、比园林景观、比性价比、比未来升值空间，海信都是融创无法逾越的大山。

站在青岛层面来看，万科与融创在胶南的遭遇战似乎也不可避免。

| PART 4 |

有贝壳的融创，先扼住了命运的咽喉

在剖析了张士诚和陈友谅的性格特点之后，朱元璋得出了如果开战，无人助谅的结论，所以才能携带所有家底，毫无顾忌的去和陈友谅血拼。

但是经历了数次沉浮的孙宏斌，已经不再只追求“唯快不破”，他在这些年同样做了许多纵横捭阖的工作。成为左晖的盟友，与贝壳深度合作，便是其中之一。我们现在打开贝壳软件，会发现醒目位置都是融创的盘。

14个加盟品牌、869个门店，7600多名经纪人，再加上一个“卖旧买新”的无忧换房计划，融创有一个可以帮助其扼住命运咽喉的盟友。

从产品而言，融创中心我们不需要太多分析了，我们重点来说说海岸万科城。

从区位而言，海岸万科城这个地段区位优势不多，这属于一个旧村改造的板块，青岛类似的楼盘是胶州华润城。华润的品牌背书、顶级商业综合体的引入、主城区优异表现……虽然这么多价值支撑因素，但是从胶州华润城低价首开的效果来看，本地居民对于这样的区域不认可，投资客往往被新区的故事所吸引。

价格，是很多人到胶南买预期最关注的因素。万科海岸城综合楼盘价2724元/平方米，我们按照往年最普通的刚需住宅成本计算，8500元/平是成本价，今年建筑工人薪资涨幅不小，此外还有产权公寓和商业部分的成本……

万科在长三角卖得好，一方面在于完全不同于青岛的产品线，再就是当地新房二手房价格倒挂。苏杭这些城市，执行严格的限价制度，摇到一套房子真就跟中彩票一样，确确实实的买到就赚到，但这个价格差在胶南是没有的。我们看一下纯地铁盘星河城的价格：

从品牌而言，今年融创进入了交房年，真正的品质会逐渐被世人所知。万科青岛小镇、万科城市之光、万科翡翠长江等近几年为万科在西海岸积攒了怎样的口碑，自有众人评说。

不占天时，亦无地利，人和……海岸万科城，如何杀出重围？

不过，融创就一定是最后的赢家吗？

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