差不多的房子，价格差很多

"很多楼盘价格看起来很诱人，远低于周边其他楼盘价格，有的一个楼盘园区内价差可以差40%，同一个楼上不同户能差20%，惊讶吧！为何呢？

抛砖引玉，简短聊一下房子的“三个舒适度”导致房价差大

区域舒适度

这个舒适度主要分为三个分数项，交通方便、配套完善、生态环境质量高。人的基本需求，马斯洛需求层次论，最基础得生理需求，衣食住行必须方便。配套主要讲学校、医院、商场，商业需求，只需下楼能买方便面，出园区走两步能买菜，坐公交10分钟能去大商超就行，没必要直接下楼就是商场。

谈谈生态环境，有的房子确实便宜，但是旁边就是污水、垃圾处理厂、重工业工厂、火车站站台，或者周边有其他空气、噪音污染。这种房子如果在周边上班或者有学区优势、后期可以搬走这些不利因素的话买也可以，但对于大多数人来讲区域舒适度的生态环境这个加分项就拿不到了。

以上加分项要权重平衡，否则远郊山区、海边确实负氧离子高，但是出去上班上学不便利，这种房子那园区舒适度分数也不会高。

园区内舒适度

为何有人喜欢别墅？因为独栋、联排别墅有院子有天台，叠拼有院子、地下室或者天台，可以在自己园区活动。

别墅是大多数人终极改善目标，但是由于“限墅令”政策，市区和近郊别墅贵且少；远郊区别墅太远，配套难以满足，利用率不高，区域舒适度也不高。

对大多数人来讲，只能购买洋房、小高层、高层这几种产品，其实也大有区别。

购房时一定好好查一下地块容积率和园区规划的车位数、绿化率、楼层情况。一个地块招拍挂后容积率范围都是固定的，两个盘一个是全是高层，一个是有高层有洋房，那么哪个楼盘园区的花园绿地的人均享受率多呢？即使两个小区容积率、绿化率一样，因为每个小区的户数不同，户数少的那个楼盘，每个人绿地享受面积更高。

有的小区里是“楼见楼”，有的小区内有游泳池、花园、儿童乐园、宠物乐园、书店、健身房，差距咋这么大呢？

楼体内和套内舒适度

案例分析：

年前有人咨询我们，这个案例确实价差太大，算个个案，但是我们还要一起来看看，某28层高层住宅一个单元2梯6户，中间户98平，为保障消防有连廊在中间，最两侧118户型是客厅在整个房子中间，东向可以看旁边公园，次中间是动静分区户型。

这一栋楼有个三个户型，而且每一层情况也不一样。先说说低楼层，一楼和二楼的一半是底商，注意这个房子是一个单元6户，那么低楼层一是要忍受得了进进出出的电梯开关门、楼宇呼叫门铃的声音，而是能承受得住隔壁商户的经营，买房隔壁是未知数“X”，入住了隔壁还是未知数“X1”，有些业主对这些并不反感，但是老人和一些好静的业主来说不是最好的选择。

三个户型，三种布局，套内使用方式也不同，这里不详细展开，后期我们还会讲讲户型。

所以，大家针对某小区开盘售价，不要只看价格，很多变量影响，同样的区域、同区域不同楼盘、同楼盘不同楼座、同楼座不同楼层、具体户，价格差异非常大，不要惊奇。

这种情况，理性看待价差，从卖家和接盘两个角度考虑问题，居住为目的，一切根据你的需求和预算来选择。

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