春节期间，新型冠状病毒感染的肺炎疫情蔓延，疫情防控成为了当前头等大事。

截止2月16日24时，青岛市共确诊病例57例。其中黄岛区12例，市北区11例，即墨区8例，市南区7例，李沧区6例，崂山区4例，平度市3例，莱西市3例，城阳区2例，胶州市1例。疫情的到来，让春节假期已经过去近一个月的青岛，依然冷清。街边许多门户还没有营业，各楼盘的开放时间也一拖再拖。疫情不仅在吞噬着病人的生命，也在逐渐消耗这片土地上的经济活力。

2003年中国也曾遭遇一场SARS病毒，影响下经济短暂下行,楼市有所降温,但回升较为迅速,两次疫情所处经济环境及楼市特征存在显著差异,此次新疫情对楼市的影响可能更大。

对青岛楼市市场来说，市场量价存在下调的压力但仍具韧性,随着疫情得到控制将回归平稳运行态势。

01 2019青岛楼市历经风雨，2020年还有“小阳春”吗？

青岛由于上合峰会的召开，本就引发了开发商们的一阵热炒，“丰富而绵密”的泡沫包裹着青岛楼市，房价直驱而上。随着市场供需关系的逐渐平衡，从2018年下半年开始，楼市就刮起了毛毛细雨，本来希望2019年能有所好转，但行情大家也都知道，青岛二手房跌幅连续两个月位列全国第一。大家都期待2020年的“小阳春”能给楼市带来一点希望，恰逢此时疫情爆发，小阳春是迟到还是消失？

2019年12月冰山指数涨幅排名

在这种情况下，本轮新冠肺炎疫情，来势凶猛，不亚于当年的非典。回头看非典时期的楼市，大体上跌去15%到20%，而当时的房价北京市区也才7000元/㎡，现在青岛都难以找到7000元/㎡的房子了，影响自然也不可同日而语。

经过一年多的“冷静”，青岛楼市本身就处于降温期，内部上涨动力远弱于2003年，因此，疫情对于楼市的负面影响，会比2003年更加严重一些。2003年全国楼市都处于刚起步的阶段，利空在牛市面前甚至有些微不足道；但现在青岛楼市本就高位遇冷，所以利空就要被放大了。

2002年四季度到2003年四季度各产业及房地产行业增速情况

当前来看，一年一度的楼市小阳春在今年已经大势已去，而本就处于下行当中的楼市，在此次疫情中无疑雪上加霜，青岛楼市是否能够反弹，反弹的节点在何处，都还是笼罩在青岛上空的一团疑云。

02 疫情对于青岛楼市目前可视的影响

在新型肺炎疫情影响下,经济下行压力增大,叠加售楼处关闭、中介机构暂停营业等，购房需求主动或被动释放动力减弱，简单来说，消费者的购房需求被延迟甚至被抹杀。房地产市场交易规模短期将持续回落,尤其是今年上半年或一季度。

2019年2月10日~16日青岛新房住宅成交情况

上周，青岛新房住宅销售160套。线下售楼处不能开放，各楼盘都将重点放在了线上直播。但是在这之前的两周分别出现了11套和7套的惨败成绩。虽然环比有些复苏，同比依然过低。疫情对于青岛楼市的影响，已然尽显。

虽说线上直播是一种手段，但是毕竟购房是一个低频次、高消费的动作，在线上这种信任感低、接受程度差的方式下，成交主要还是依靠促销手段和消化长期维护客户为主。上周的成绩上涨并不能代表，青岛楼市的迅速回暖。毕竟疫情还没过去，整体经济压力巨大的情况下，哪有那么多人敢于购房呢？

考虑到房地产行业在经济发展中发挥的稳定器、压舱石等重要作用,其整体规模将具备较强韧性。全国已有多个城市推出楼市扶持政策，帮助开发商从困境中走出来。

部分城市楼市扶持政策

与此同时，各个楼盘也出台了一系列的应对措施，如VR看房、直播卖房等。更有最近热门的“无理由退房”和“全场75折”，线上的新房市场就像开辟了淘宝的新业务一样，大放异彩。

恒大集团楼盘优惠下达文件

对新房市场而言,影响是必然的，但也是短期的。对于刚需购房者来说，购房的需求不会动摇，甚至还会在购房品质上有所提升，只是购房的时机会稍有延迟。不难看到的是，伴随疫情的离开，还会到来一波各城市的扶持政策及各楼盘的优惠政策，给刚需们一波“抄底”的机会。因此，短期来看主要影响在一季度,5、6月份后至下半年市场会呈现逐步回温的态势,销售节点也会是相应顺延的过程。在市场恢复正常之后,挂牌量和成交量会逐步恢复。

03 2020年青岛楼市的可能发展方向

在严峻的抗击疫情形势面前，今年一季度全国多数城市的房地产市场交易将会有非常明显的下滑，行业整体的业绩已不可避免地受到了较大影响。那么对于整个青岛来说，哪个区域的活力度最高呢？

作为青岛新房的主战场，西海岸、即墨、城阳、胶州近几年一直处于热销中，在2020年青岛可售商品房中，黄岛可售占比高达近30%，显然也会因为此次疫情销售压力会倍增。

2020年青岛商品房可售情况分布

在年后连续3周的销售情况来看，销售主力以黄岛区为主，独占鳌头，遥遥领先。黄岛区这几年一直是青岛楼市销售的重、大、热区域，热门程度就像被李佳琦“开了光”。在本次疫情中，虽然黄岛区已经是青岛市的“重灾区”，作为一个人才引进的集中区域倒也可以理解。国家政策输送的源源不断的利好，和黄岛区优越的地理位置保驾护航，黄岛区的楼市在本次疫情中、后期，将是青岛市受伤最轻的片区。

相反，一直作为销售热门紧追黄岛区之后的胶州、即墨和高新区反而在这次疫情中暴露了其巨大泡沫带来的副作用。本地市场消化不了的商品房住宅数量、巨大的销售压力，和在疫情中逐渐理智的投资者们，给这三个区域一大重击，本就摇摇欲坠的行情，更是雪上加霜。如果没有重大利好或者极大的优惠力度，以上三个区域重现辉煌的周期将相对较长，预测要到2020年底甚至是2021年初了。

2020年前三周青岛楼市成交情况区域分布图

受疫情影响，一季度房地产销售、开工、投资等指标必将受到一定影响。地产销售走弱，房企开工、施工节奏放缓，土地市场趋冷，全国地产销售、新开工和土地成交均可能出现同比负增长，青岛也不会逃脱。二季度起各项指标有望逐渐修复。疫情出现以来，各部门紧急采取应急措施，随着疫情逐步被控制，青岛的社会经济秩序和人民生活都将恢复正常，预计二季度房地产市场各项指标将有望逐渐回到正常水平。疫情后必将出现对刚需一族的“优待”，希望大家抓住机遇。

除湖北地区外的疫情已经出现拐点，相信随着国家的大力把控，人民的积极参与配合，这次疫情必将尽快过去。疫情的出现，给各个领域的经济都带来了不同程度的损伤，房地产市场也不例外。但是我们相信，病人会好起来，病毒会被消灭，经济会迅速复苏，房地产也不会例外。

最后，武汉加油，中国加油！向一线医务工作人员们致敬！

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