今年青岛人才福利房10万套，如何实施？

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有朋友给了一个文件，说是有关部门《关于加强人才住房建设和管理的实施意见（试行）》的文件。而且是个征求意见稿，相关权威媒体也已经发布，都可以查阅了。

众所周知，人才公寓在引进和留住人才的作用是很重要的，体现了一把手的良苦用心。但是前提是得做到位、做的好，符合市场，符合人才的需求，否则只怕是事倍功半。

既然是征求意见，那百忍老师就根据这十几年来的知识和经验的积累提提意见。以前给交通、教育部门提意见，是凭借常识，这次算是相对专业一点。

文件目标明确：2020年，全市建设和筹集人才住房不少于10万套。

先引用一下这个文件中的几个关键条文：

根据引进人才规模、土地资源和住房需求情况，合理确定租赁型人才住房和产权型人才住房占比，其中市南区、市北区、李沧区、崂山区以建设租赁型人才住房为主。租赁型人才住房套型建筑面积以30-50平方米为主，产权型人才住房套型建筑面积以60-80平方米为主。

西海岸新区，城阳区、即墨区、胶州市、平度市、莱西市在确保完成辖区人才住房建设任务的前提下，应预留部分配套完善的土地用于跨区协作建设人才住房。为弥补跨区落实房源所在区（市）土地收益和税收等财政收入损失，跨区落实建设指标的区（市）应对房源所在区（市）给予经济补偿，补偿标准不低于指标落实项目成交楼面地价的12%。

青岛西海岸新区，市南区、市北区、李沧区、崂山区、城阳区、即墨区、胶州市规划为住宅的建设用地以配建租赁型人才住房为主，配建比例如下：

（1）新增建设用地应按其规划住宅建筑面积配建不低于20%的租赁型人才住房或40%的产权型人才住房。

（2）旧城和旧村改造，按其住宅建筑面积配建不低于10%的租赁型人才住房或15%的产权型人才住房。

（3）经老城区搬迁企业用地，应按其规划住宅建筑面积配建不低于25%的租赁型人才住房或50%的产权型人才住房；属于个人的用地，应按其规划住宅建筑面积配建不低于45%的租赁型人才住房或70%的产权型人才住房。

（4）无明确土地使用权人的国有建设用地，应按其规划住宅建筑面积100%建设人才住房。

2020-2022年，全市供应人才住房集中建设用地不少于8000亩，其中2020年不少于2095亩、2021年不少于3000亩、2022年不少于3000亩。

打造人才小镇。除列入年度集中建设用地供应计划的地块外，青岛西海岸新区，城阳区、即墨区、胶州市、平度市、莱西市选取高铁站点周边等交通便利、配套相对完善的片区打造人才小镇，用地在控制性详细规划中落实，公共服务设施与人才住房同步规划、同步建设、同步交付使用。单个片区人才住房建设规模不低于5000套，所建房源由市级统筹调配。

租赁型人才住房结合承租人意愿签订租期不超过3年的租赁合同,期满后如有需要并仍符合申请条件，可以续租一次，续租期限不超过3年，租住期间出现违约情况的，取消其产权型人才住房购买资格。

产权型人才住房自不动产登记之日起5年内，不得上市交易，人才调离本市的，由政府按原价格回购或面向符合条件的人才销售；超过5年但不满10年确需交易的，须面向符合条件的人才销售；超过10年的，可以上市交易，政府优先购买的，不需补交土地增值等收益。

明确租金和销售价格标准。租赁型人才住房结合房屋租赁合同租期实行阶梯式租金递增模式。承租人首个租期租金标准按不高于同区域住房市场租金的60%确定；第二个租期租金标准按不高于同区域住房市场租金的80%确定。产权型人才住房销售价格按不高于销售时点同区域商品住房售价的80%确定。

全市按照市委组织部和市人力资源社会保障局制定的分配对象、资格条件、排序规则开展分配工作，区（市）和各自建人才住房单位不能单独划定或提高申请条件。

以上是基本的几条关键内容，说实话，看完这个文件，感觉更多是个凑数字的文件，不要说没有详细的现实调查，连一个相对准确的预估都没有，更不了解人才状况和房地产的现实状况，更不知道如何实施，当然也很难实施。

下面说说文件中的基本问题和过去的一些经验教训：

能用市场解决的还是用市场解决，起码要有个比例。在本国，无论哪个城市，福利房不可能如新加坡那样，占到80%多，那样的话，大部分地产企业就得退出市场。

到底有多少人才缺房子？

那么青岛的这个边界到底在哪里？显然是个非常重要的顶层设计的问题，显然只是为了10万套的整数，到底可卖的房子占市场多大比例？到底可租的房子占租赁市场多大比例？有没有统计和调查？显然看不出来。

从10万套的规模看，就算一套的总成本是50万，也这是个500亿元的巨无霸项目，如果是一家企业来做，估计前期的市场和定位研究就得做大量工作，否则无法对应市场.但是这个文件看不出来，在市场调研上几乎见不到几个数字。

前不久有领导在央视做节目，说去年青岛引进了25万人才，估计是被有关下属虚报数字了。因为青岛这几年增加的人口也就10万左右，数字就对不起来。到底青岛有多少存量人才，每年又有多少增量人才?这些人才有多少住房需求，到底多少能通过市场解决？还有多少要靠福利房解决？

人才公寓显然要比以前的经济房和廉租房复杂得多。从细节上，还涉及户型比例和面积的问题，文件后边的人才分类来看，主要照顾了中高端人才。但是你看看面积，三五十平，七八十平，基本还是经济房的思路没变。高端人才就住这么小的公寓？能体现出尊重人才么？人家家里人多，二胎家庭，这么小怎么住？显然这样的一刀切不符合以人为本和尊重人才的基本目的。

总之，很多事没搞明白，如果能在前期花钱调查清楚，是不是更加有的放矢？避免更多资源浪费？

到底如何和商品房处理好关系？

这是人才需求方的问题，还有市场供给方尤其是商品房的问题，是不是也得调查一下？真如果大规模推出来，到底会对商品房市场产生多大冲击？会不会到时候价格都差不多？对租赁市场会有多大压制？会不会出租价格也会差不多？

上面的表格只是个和去年各区商品住宅数量的简单对比，但是也能看出市区供应之难度，土地之稀缺，市区郊区之悬殊，各区域供求之差异。

文件中说的很清楚，说是人才公寓要在销售时按照不高于周边商品房的八成价格来卖。问题是去年青岛二手房价跌幅全国第一， 去年有些新房降价厉害的区域降幅已经超过20%，已经是成本价。那么同区域人才公寓再下调的话，成本怎么办？如今楼盘几乎没有20%的利润的了，如何调动建设积极性？

就市内四区而言，人才公寓的量远大于实际的商品供应，就便是以租赁房为主，也是个5万套的庞大数字，哪里找土地?地价如何平衡？某些区的土地都给了自己下属的国有公司，都是债务巨大，本来就要靠土地还债，他们能愿意划拨土地建设租赁房么？

尤其是市南，几乎没有土地供应，一下子给了16000多套的任务，如何腾挪给其他区？其他区能配合这么大的土地么？即便将来建成了，在市南上班，远郊区的房子这些人才他们愿意申请么？只怕也没有调查，只是简单给了个数字。

而且去年整个青岛卖的土地总计超过千亿，总建筑面积2935万平米，也就是至少建设20多万套房子，再加上今年一季度的疫情，二季度之后的供应量，如同泰山压顶。这些情况考虑到了么？

而今年根据市场的估计，全市商品房上市总量将超过20万套，仅仅西海岸和胶州两个区域总计就将超过10万套可谓去化压力巨大。而西海岸还规划了2万多套人才公寓，如何与商品房部分处理好关系？后期的地还能卖出去么？

青岛和香港，甚至和京沪不同，商品房没那么贵，尤其是郊区，再加上降价，很多人其实是动态的，他未必就非要选福利房，一次降价可能就会吸引很多年轻人去买商品房，这是一种比例很大的动态，没有一个基本的预估能行么？

比如胶州大多数开发商很是艰难，有些标志性楼盘去年从13000到了9000，从10000多到了8000，即便如此的局面下，不能降价，否则约谈。人才公寓还怎么处理？还需要建设么？直接从开发商降价之后把房源买过来不就行了？何必再自己出钱建设？或者允许开发商降价促销，这不就是天然的八折甚至七折人才公寓么？

比如莱西去年年初，本来房价很低，也就四五千，结果大量外地人员进入炒作，当地有关部门放任不管，结果三个月涨了一半多，六七千甚至七八千了，如今就是建了人才公寓，就是打八折，不还是比原来贵么？

福利房未必有人要

在过去数年的房地产政策的制定上，有些部门是很牛的，他们几乎很少征求市场的意见，都是关门制定政策。百忍老师印象中，2012年市场艰难，有位房管局的女副局长出来象征性的座谈了一次，转眼已经八年了。青岛的房价大涨大跌，甚至幅度排到全国第一，与有些部门的这种行事作风，怕是不能说一点儿关系没有。

其实从这个比例来看，也很难实现，因为地产下半场之后，包含了大量福利房的土地已经不是金饽饽了，开发商未必肯拿。价格制定自然也是难题，因为商品房一直在变动，而各区之间的土地腾挪指标更是难题，毕竟家家有本难念的经。

白沙湾的深刻教训

而且青岛过去的福利房尤其是经济适用房的建设和分配方面，教训很多。

数年以前，领导拍板在白沙湾建设号称全国最大的经济房基地。找了天一、正商等开发商，做了三个盘，分别是金色海湾、白沙上苑、蓝海港湾， 总计10000套福利房，其中销售的经济房就有6000多套，价格才5000多，可谓便宜。

没有做足够的市场客户调查，就急急忙忙让三家开发商开了工，上了马。后来白沙湾旁边的商品房大降价，性价比就不高了。原本是有市区的拆迁户作为兜底，不愁无人申请。结果错误判断了形势，市区的人都卡不上这个区域，不来，条件一再放宽，申请的人依然很少，极为尴尬。

开发商资金压力就大了，后来有关部门一看也是无可奈何，折腾了好长时间，最后只能低调了放宽到几乎和商品房一样的条件，这才消化完毕。后续还在为了配套的事情提意见，这个网上都有，随便搜搜都是。

这个还有最新案例：市内某区为了安置回迁居民，在胶州某楼盘耗资数亿采购了一批回迁房，结果没人去，又想让人家开发商卖掉，殊不知人家自己的房子都在降价卖，谁还管你，何况你还不许降价，怕是国有资产流失。于是那些房子现在还在空在那里。

高新区的未分配房源

近几年，出了高新区之外，青岛在福利房的建设方面规模大大缩小，甚至连分配的速度都是慢得惊人。

2019年夏天，算是最后一批放出去了。包含了李沧的中南、城阳的万科等十来个项目，在此轮房价大涨之后，依然是4000多元，也没啥调整。这些房子有的很多年没人过问，早些年甚至申请不足，房子都建成好久了。这次是因为对比旁边商品房，已经差了好几倍的价格，因此引发更多人来。

高新区在领导坚持之下，很多地块都直接规划了人才公寓，正好赶上市场火爆，开发商要扩张，所以硬着头皮拿地。无论是碧桂园、世茂、卓越、融创等等，都有大量的人才公寓的建设任务，很多都是占了地块的40%，如今市场局面下，这些地未必能卖出去。

而且这些房子只有最早的紫荆阁去年放了一批，价格只有5600，那当然是抢购了。如今依然要求现房之后才能申请，剩下的定价基本在8000，但现在谁也不知道会如何安排？按说该提前准备吧？整个高新区起码积累了几千套房子，到底如何处理？按照现在的数量、价格和申请标准，只怕高新区符合标准的人难以满额，此事未见结果。

无论香港还是新加坡，申请此类房子，都是提前数年，规整资料，建档立卡，动态变动，轮候排队，政府掌握基本的需求情况，这样才能按需而定。

如今高新区上学还有个积分制度，结果这个反而无声无息。比如河套的世家御园很多年前也有大批经济房的建设任务，但是因为商品房开发速度慢，如今这些经济房早就没人管了。

清宪书记来青岛后，提出建设“市场化、法治化、专业化、开放型“”干部队伍，可谓点中穴位，戳中要害。尤其是市场化和专业化，从日常和众多公务员的接触来看，对比深圳等南方城市，确实需要很长的路要走。很多人坐在机关里，对市场极为隔膜，其实2018年高位抢房的人群中，很大一一部分就是体制内的人员。

这个文件从实际案例的角度，更加深刻的体现了这一点，不做调查和深入实际，就出了这么一个涉及到十万个家庭的文件，确实有很多问题。这里边涉及到人才的问题，土地的问题，财政的问题，差价的问题，是一个极为复杂的本国特色的政治经济社会学的综合难题。过去很多年里，青岛经济房的规模比这个小的多，都出了很多问题。如今这么大规模，更得贴近市场，切合实际，否则会造成巨大的资源浪费和市场尴尬。

不过他们既然开放征求意见，那么我们就简单提一点常年在一线的体会吧。上述问题让有关部门起草文件的同志回答一下，如果他们能条例清晰的回答明白，那或许真的是青岛未来的人才之福。

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