展望2020：青岛龙头房企和热销大盘点将录

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一到年末，好几个单位的企业销售业绩排行榜就出来了，既然老马同志的锐理数据比较靠谱，那么就参照一下，盘点一下在市场征战的各路诸侯们。

全国的业绩十强已经出炉了，第一是碧桂园的7700亿，第二是万科的6300亿，第三是没有任何悬念的恒大的6000亿，第四是孙老板的融创的5500亿，第五是保利的4600亿。剩下的就没啥可说的了，这五家算是当之无愧的第一集团军。

他们在青岛自然也不错，除了恒大不大争气，其他四家都进了前十。但是，就是这四强，也是有喜有忧或者喜忧参半。至于其他家三十强，大部分都已进入青岛市场，谁都想多分一杯羹，而本地的企业借助拿地优势，也想有些作为。前十几家龙头房企的动作决定了青岛楼市的基本局面，所以必须研究总结一下。

2019年的市场很是热闹，2020年的未来也颇具看点，关于主角这十几家，百忍老师不妨一一点将，细细道来：

1、融创240亿 保持规模是考验

融创当然很猛，才来了三年多，就第二年坐上了老大的宝座，而且200多亿的规模，整个市场占有率超过百分之十，可谓如日中天。尽管跟它自己的目标比，差距还是不小，但在整个融创体系里，很牛了。这其中，6大盘贡献了近90%的业绩，都会中心54亿、维多利亚湾46亿、融创中心37亿、双创小镇27亿、东方影都25亿，红岛湾21亿。单盘产出率也是青岛第一，这个指标很重要，说明狼性营销团队的能打能冲。

但是隐忧也来了，200亿的规模能否维持住了，需要优质项目填充。都会、双创、红岛湾住宅已经光了，剩下的商业也难。从2019年融创的拿地情况来看，不容乐观，明年全靠西海岸三盘了，这个压力不小，毕竟西海岸是血战之地，星光岛周边一圈子对手，风河边也是众家云集，维湾还算最轻松，大不了便宜。

藏马山怕是依然难有产出，城阳可谓艰难，近日虽然拿下海尔崂山的豪宅东方悦府，但据说对赌价格不低，这可是对豪宅操盘的重要考验。总之，要继续200亿以上规模，还得持续拿地。

2、保利85亿 市区不愁郊区难

保利楼盘众多，分布广泛，按说业绩还应该更高，主要是少了融创那股子狠劲。春天的时候，百忍老师建议胶州项目动手，结果拖到冬天，白白错过大半年时机。所以除了保利天汇30亿之外，各个项目很是平均，没有太冒尖的项目。好在大国璟来了，户型做了改进，价格依然不变。据说要10个月卖完，其实这取决于竞争对手的招数，目前和达较贵，七色堇未开就已凋谢，所以难以威胁，就看明年的青特和海尔新项目的操盘手了。

保利无论是胶南还是黄岛，还是即墨，压力都不小，但最难的还是胶州，尤其是西部，要继续血战才行。

3、华润83亿 天堂进入炼狱场

华润的业绩，主要是一个冠军盘，就是青铁华润城卖了60亿，当然，这个盘也是好吃的都吃光了，两年一百多亿，后续不要指望了。

当然，华润近期拿了不少大地块，尤其是西海岸，三盘合计超万亩，可谓大舞台，太大了。小珠山里要造出康养模式，这是个巨大挑战。灵山湾一号，要面对融创、鑫源、海信、还有个价格不低的康大，高端市场要缠斗下去，军民融合区更不轻松， 中铁博览城又补充了40多万平，还有个一往无前的融创，打到底吧。胶州西部拿地不便宜，卖的不贵，但是还是走不起量，现在保利、天一等等又来了，有限的客户，几家争抢吧。

华润市区营销的好日子结束了，每个盘都要结硬寨，打死仗。即便如此，加起来都未必卖得过一个青铁华润城，这就是今年的残酷现实。

4、龙湖82亿 边边角角唱大戏

有人专门问起，龙湖怎么总是在边边角角拿地？

百忍老师回想一下，可不是么，进了胶南，去了张家楼；进了黄岛，重兵红石崖；去了即墨，只有一小块；进了李沧，四边都是路；还有浮山后，只是一个公寓。

也就是胶州的昱城还不错，人家愣是卖了21亿，真是不容易。舜山府在城阳北的混战中也是不落下风，其余的这些边边角角，就是挤出了一大堆业绩，杀入第二集团军，所以，不服龙湖的营销能力不行，还真是一支能打善战的队伍。

在全靠外销的胶州上合示范区，龙湖拿下来一大片地，这个挑战无疑是巨大的，且看今年如何破局，毕竟临沂的韭菜们会日渐稀缺。

5、海尔78亿 速度不快转股份

海尔地产在青岛地位比较特殊，就是凭借企业的超强拿地能力，确实拿了不少好地，也都不贵。但是在后续的定位、操盘、产品、销售等一系列过程中速度就慢了，或者对于市场，就不那么准确了，比如户型就大了，那么速度就起不来。

2019年最大的变化就是几个重要项目的股份转让，这是明智之举，请专业的合作者操盘，共赢岂非更好？当然，除了上边说的融创的东方悦府之外，最值得期待的当属浮山后的河西大地块了。

6、万科74亿 下滑速度比较快

万科在前两年拿地速度明显放缓，使得在青岛的规模明显萎缩，没有太多的货量可售，所以导致一年之内滑落五个名次，几乎是无奈之举。但是，从财务角度，未尝不是好事，也没拿什么高价地，所以财务指标还是不错的。比较之下，前期抢了大量高价地的济南万科的200亿的销售额也就那么点利润。

重心依然在黄岛，两个盘，限价的新都会22亿，调价的城市之光18亿，占了大半江山。新领导面对第六的名次，压力自然不会小，据说拿地很勤奋。还是要把石牛山路的地下五层破掉，毕竟这里的30万平住宅才是重头戏。另外平度市场很不错，做好了业绩也不会小，当珍惜之。

7、海信71亿 齐头并进冲业绩

海信也是没有一个主力盘，甚至连冒尖的盘都没有的局面，多生孩子好打架，大家齐头并进，靠着项目众多，把业绩给顶了起来。一个很重要的原因是豪宅在2019年产出很小，比例不大。

其他的无论是西海岸，还是即墨、城阳、红岛，都是一贯的稳健风格，尽管也有几次誓师冲锋大会，但是企业的气质决定了操盘的步骤，价格也很笃定，所以，佛系一点儿，也不错，坐看云起，天心月圆。

8、碧桂园62亿 蓝谷竟然扛大旗

碧桂园终于摆脱了在青岛比较尴尬的局面，经过在拿地的一顿操作猛如虎，比如市区的地王，黄岛的收购，在付出了不菲的代价之后，第一次名正言顺的进入了前十名，结果说明一切都是值得的。

但是竟然是蓝谷之光的26亿扛起了业绩的主流，逼得港中旅和天泰把价格降到了万元出头，还是说明宇宙老大的强势郊区销售能力，当然，这不足以解救十里金滩，据说该盘去年的业绩可以忽略了。碧桂园还是要加强拿地能力，只要能解决这个问题，天空飘来五个字：其他不是事。

9、金茂60亿 单靠大盘拼业绩

其实2019年的金茂还是依靠了中欧国际城50亿业绩，因为其他的即墨和胶南两个大盘还没有完全展开，如果都能把地顺利拿下，肯定会分担不少，而这个局面会在今年形成。

当然，最轻松的还是中欧国际城，毕竟没有对手了。即墨智慧国际城要看城阳北局面的演化，随着库存的快速去化，压力会减轻很多。至于胶南的火车西站，那是一场长期战争，只能边打边看了。

除了三个郊区大盘，如果能在市区做个精品大盘，品牌的高度就完全不同了。

10、中建60亿 两个锦绣分秋色

尽管有了不少风波，但是百忍老师依然坚定的认为，中建锦绣城确实在过几年中扮演了胶南楼市的价格稳定器的作用，压制了很多价格泡沫。一个楼盘对一个区域的贡献之大，绝对值得大书特书一番。去年算是尾盘了，还是卖了40亿，仅次于维湾，西海岸第二。

当然进军胶州李哥庄之后，也把当地价格给降到了7000多，但是挑战要比胶南大的多，百忍老师在此征战多年，太过于熟悉，毕竟这是个典型的行销之地，所以，销售模式得转变一下了。

40到60亿这个区间里，还有青岛2019年的第三集团军：

青特：抓住了四月小阳春的机会，抢先一步，可谓明智；花了几千万元维护老小区，老带新不断，确实值得很多本地开发商学习。 即墨青特城范围须扩大，悦海府定位需调整，市北项目产品树口碑，青特这一年的挑战还不少。

绿城：全靠理想之城最后一个大的海棠组团了，剩下的基本没有太多住宅了。想想绿城竟然已经近十年没拿地了，青岛市场至为罕见，就是吃这三个盘的老本，拿地的标准和方式还是应该更灵活，今年再拿不到新地，估计只能裁减人员了。

世茂：主要靠了公园美地的32亿，主力产品基本销售完毕，后续高新区就是卖别墅了。胶州的项目也是一场苦战，如今进了创智新区，也不容易，还是需要继续拿地，继续拼下去。

中南：中南世纪城就那么不急不慢的卖着，毕竟地价可以忽略了。黄岛还可以，胶南的压力还是比较大的，如果杀入即墨西，挑战也不会小，中南的整体作战能力需要一次检验，无论是即墨还是胶南，得和大鳄的面对面硬杠了。

金地：大局进军西海岸，自在城的操盘可谓稳准狠，别墅卖得也不错。当然，后期各个盘陆续展开，压力会持续增大，西海岸是个血拼的地方，没别的法子。

中海：地依然不多了，全靠胶州少海了。即墨的地王虽然错过了最好的时机，但后续之战可圈可点。胶州只能慢慢来了，业绩还是不错的。也必须再拿地了，否则也得裁员了。

风水轮流转，明年到我家。市场经济的好处是，谁的本事大，谁就可以冲到前面。

2020年，市场怕是还会继续整体萎缩，而今年卖地又这么多，如此局面下，竞争必然加剧，残酷持续上演，所以，过完年的二月早春，你就会见到刀光剑影，估计大战就会迅速上演，尤其以众多大开发商押注的胶南和胶州最为激烈。

想破解明年每个区域的战局，入问房圈研讨一下：

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