把自己以前的文章转到这个号上：关于降息及炒房思维【1】

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关于本次“降息”及“青岛放松限购”引发的房地产话题【一】

本文很多观点在多年前笔者及志同道合的爱好者已经提过无数次了，纯粹炒冷饭，希望广大房产爱好者温故知新，通过迷雾看本质。

一次所谓的“降息”和“放松限购”让青岛的中介朋友们满朋友圈霸屏，虽有歪曲引导的嫌疑，但其背后所透漏的出来的信息量要引起重视。

我们都知道，房地产一般是3-5年一个周期，这个周期内，需要完成政策限制、信贷收紧、控制土地放量（量少为了3年后的上涨），蓄客完成、放松信贷，放松政策等几个步骤，这几个步骤中，最佳的购房点基本都是在信贷乍放松期间。但是，这些步骤如何判断呢？我通过这些年的观察，从媒体宣传上总结到经验，即基本分三个阶段：1 媒体开始铺天盖地宣传房价暴涨，老百姓买房子如何如何难，这个基调下，往往是限购、信贷收紧的前夕征兆。2 媒体开始宣传房价趋于平稳，老百姓购房趋于理性，但是信贷政策将继续执行云云，然后时不时爆一下要出房产税啊要打击炒房客银行信贷依旧紧啊等等利空消息，土地流拍啊也层出不穷。这个阶段，基本是蓄客及减少土地供应量的期间。3 当媒体突然画风一转，开始各种砸售楼处新闻，房价各种暴跌，房地产商各种日子不好过连82年拉菲都喝不起，同时伴随种种利多新闻（多数是望风捕影，但这几天宣传口径中有几个值得关注的利多信号，后面解读），这个时候，基本表明蓄客完成，市场开始回温，开闸放水的期限临近，这个阶段，刚需就需要格外警惕了。大多数的周期都是伴随着这样的媒体宣传。

我们在做功课之前，需要弄清楚很多问题，因为审核原因，在这里我用发问的方式提醒大家，希望大家先认真思考一会，再转入今天后面的话题：利好信号和影响房产走势的因素是否已经变化以及城市居住热点的转移，再以及青岛的下一个居住热点在哪里。

我先来发问：1 历来房产价格高涨受益最多的是……？背黑锅最多的是……？这是个多选项问题，你仔细思考一下。然后再引申出一个问题：背黑锅的吃不到肉，他肯吗？背黑锅不是问题，但肉大家要一起吃。那么，你就会明白：房贷利息的上涨，大量保利系中海系有那啥背景的房企杀入地拍……其本质是什么。你如果思考明白这几个问题，会比较清晰的理解到：区域城市居住热点或者开发热点会是哪里。

2 刚需的数量问题：首先弄明白一个问题：需求的释放。为什么我们始终说限购不会消灭需求，限购仅仅是压制需求释放的时间呢？我们都知道，刚需购房与吃饭其实本质并无太大区别，饿了，但是饭店限购不让你买，你将永远饿着，限购不解决你饥饿的问题，但是限购制造了不公平。那么，你饥饿这个需求怎么样才会被消灭呢？极端的选项去掉，只剩下吃饭这一个途径，只有当你的需求满足了，刚性需求才真正的被消灭。那么， 限购是消灭需求的真正药方吗？很明显不是，只有满足需求才是。问题来了，满足需求的正确做法是什么？？为什么要限购？？

3 限购的下的房产价格是否是真实的价值？请注意措辞：价格和价值。我们都知道，理想的市场条件中，物品的定价比如房产价格是看空者和看多者根据自己的判断共同作用下体现出来的结果，看多者买，看空者不买，这样的市场是真实作用的体现。但是限购以及种种财政政策打压以及宣传利空转换的引导，会歪曲市场的真实反映数据，例如当前，看空者增加，看多者无法购买亦变成也只能变空。但是我们都知道，需求不释放将永远是需求～空多实际是很容易通过宣传引导进行转化的（说句大家不爱听的：宣传的核心要素之一：民众都是那啥的）因此，在限购的条件下，限购标的物价值一定是被低估的。问题来了：房子限购是因为房子太多还是太少？对某些人限购是因为想买的人太多还是太少？这部分想买的人需求如何才会释放？为什么北京上海的限购是最严厉的？

4 平均工资是否影响房产价格？我们都知道，某个商品在出售的时候，只会考虑买的起的人的收入情况，不会考虑也从来不会将买不起的纳入转化率。通俗来说，就是我的商品有目标客户群，我只在乎目标客户群的收入情况，至于青岛市八百万人口的平均收入？？呵呵，我没考虑，我只对我的商品价值定价，并对目标客户群开展营销，根据供需情况，不断调整目标客户群的收入下限，以便增加或减少目标客户群的数量，再通俗地说：我有三个房子，我要卖给年收入不低于500万的人，结果这个收入的有5个人都想买，那我就提高到年收入600万的人，排除掉其中两个。发现只有一个人，那我就底线降低为年入400万，增加两个潜在客户。这也是房产降价和涨价的简单逻辑，说到底就是个排座次的问题，又不是研究原子弹上天哪来需要分析那么多没用的？买房子，根据自己的收入情况需求情况找好自己的座次就行了，想那多有的没得你累不累？你和开发商赌气还想赢人家？人家有大数据分析有团队对接数据你赢了人家才怪。另外，再说句伤人心的话：一个城市不靠工资的人越多，房价越贵，或者说，房价不是靠拿平均工资的人决定的，他们只能决定房租价格。这段写的乱七八糟，大家凑合看。

5 关于租售比～擦，写这么多了，先把这个坑一放，我去呼吸一下新鲜空气，过了的话，再开帖我们继续聊一聊这些乱七八糟以及不被注意的利好消息等话题。大家可以点个关注。转载请注明出处谢谢。本文纯手打，一气呵成未修改，错别字之类的凑合看。

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