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啥套路？“降”了60万，还是卖不动……

2019-12-11 13:41新盘资讯

简介" 关注青岛市房产咨询了解最新动向直通地铁被新都心与浮山新区夹在中间的一段黑龙江路及其周边，是近年来青岛楼市主城片最活跃的一个区域。供地量大，供货量也大，每每有项目领衔楼市热搜，也总会有竞品出现，不让那些所谓的热门专美。就比如当初天汇火了...

关注青岛市房产咨询了解最新动向

直通地铁

被新都心与浮山新区夹在中间的一段黑龙江路及其周边，是近年来青岛楼市主城片最活跃的一个区域。供地量大，供货量也大，每每有项目领衔楼市热搜，也总会有竞品出现，不让那些所谓的热门专美。

就比如当初天汇火了，新都朗悦、新都会1907、世纪观邸也来凑个梅兰竹菊，后三者接近清盘，和达君玥又加入战团，不让天汇的收官太寂寞。

临近年终，黑龙江路沿线又来了新主角，一个“24XXX”的广告语，直接把保利大国璟推上了风口浪尖。当然，无论主角是谁，这个片区的故事还是惯常的情节，这次与大国璟搭戏的是七色堇。

最大卖点就是地铁上盖楼

七色堇位于地铁大厦南侧，常宁路与黑龙江路西北夹角。由四栋小高层和一栋商业综合体组成。项目地块是2018年8月由赛特科技城开发建设有限公司、青岛城发信德产业控股有限公司和青岛中冶华潍置业有限公司联合竞得，三家公司均有国资背景。

七色堇的最大卖点就是地铁上盖，住宅楼电梯直通地铁站，这样的配置放眼整个青岛的新建住宅，也是不多的稀罕物。这样的准“独家”优势让这个营销风格并不十分张扬的项目，在竞争未停的黑龙江路新都心&浮山新区段，也拥有了一定的存在感。

10月下旬，龙湖春江天境开盘前后，房产君曾经顺路去过一次“七色堇”。确切地说是位于开平路附近的七色堇接待中心。印象最深的是这个项目与众不同的低调。

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接待中心夹在一排网点门头当中，相当不显眼，不仔细寻找，很容易开车错过。那时候天还未冷，售楼处不大的门却是关着的，内外光线的差别，造成了视觉障碍，很容易让人误以为这个看起来很“临时”的售楼处已经完成了使命。

售楼处里的人不多，客人有两组，置业顾问三两位，那个时段，销售人员给出的七色堇均价大概是3万元/平方米左右。虽然这个价格与当时周边在售的龙湖春江天境、和达君玥等相比没有优势，七色堇的知名度和口碑积累也明显弱于竞品，但地铁上盖等独门秘籍起码让置业顾问对这样的价格充满了信心。

后来的七色堇的操作让我们觉得，它的目标好像瞄准了当时就有趋势成为区域风向标的保利大国璟。11月底，大国璟先是用“可能要低开”的消息让前期意向客户激动，再放出“24XXX起”这样的具体价格信息引爆全城，而几乎与此同时，七色堇的消息也同步而来，“地铁上盖，起价2万4,均价2万5……”这样前后脚的信息释放，项目又几乎同一个区域，很有点掰手腕的意思，再联想之前七色堇3万元/平的报价，是不是也和当时大国璟最早预估的定价差不多？！

从七色堇关注者的角度，这个项目的定价调整幅度相当惊人，每平调低5000元，以七色堇最小的116平米户型来计算，省下的也要接近60万元。

售楼处感觉就像“下班了”

据说大国璟接待中心的人鼓了，那么同样把价格做到出人意料的七色堇会不会也呈现一个挤成罐头的售楼处呢？

近日，第二次找到七色堇接待中心的房产君发现，自己想多了。售楼处外部还是“下班了”的既视感，大门关着，没停几辆车，上午10点半推门进入，一组客人也没有，仅有的两位置业顾问中的一位热情相迎，还是上次接待我们的那位，虽然他没有认出我们。

“网上传播的价格信息是真的！”这位置业顾问肯定地说：“10楼左右的中间层价格在2万5千多每平，因为年底公司需要回款，所以推出限时价格优惠。之前我们的定价差不多在两万八九起，均价上了3万……”

南卧

北卧

客厅

阳台

主卧衣帽间

卫生间

七色堇算是纯改善，面积最小在116平，最大160平， 148平、152平和160平等偏大户型房源更多。七色堇精装修交付，从样板间呈现的装修效果上，算是中等偏上品质，标配空调，电动窗帘滑轨，浴室梳妆镜自带魔镜系统，2.9米的层高，也算中规中矩。

148平套三户型，元宝格局和双开敞连体阳台，也算是跟上了市场的潮流喜好。七色堇在售房源中，至少有两种户型做到了一梯一户，回头式入户走廊事实上也做到了大面积电梯厅空间赠送。

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定价跟上了大鳄热门项目，还有这样那样的优势，为什么竞品顾客盈门，这里却少人问津。房产君承认工作日到访可能对体现项目人气有不利影响，七色堇之前的宣传力度也确实有点低调，可能省下的成本就是为了“让利”给消费者，又或者定价便宜，七色堇的投资方也想控制一下节奏，给后期留下高利润（这样分析下去，连房产君自己都觉得有点扯）。

总而言之，言而总之……这个实际上已经全面开售的项目，卖得不火，至少没有让我们看到它的火。

“降”了60万为啥火不了？

“降”了60万，为啥火不了？难道除了大鳄，就注定要当个配角？房产君觉得，七色堇的问题可能不只是一个品牌认知度的问题。它暂时没有成功出位，成为区域楼红，首先就是态度问题。本身品牌、口碑和大鳄有落差，大鳄使出浑身解数努力，她却始终佛系，顺其自然。这样的售楼处，这样的市场动作，在这样的市场环境下怎么给消费者以信心？

某些细节缺陷也影响了人们对七色堇的第一印象。比如价格的套路，均价25XXX，还需要额外缴纳10万元的认筹金，那么价格到底是2万5还是2万6，同行的朋友说，“这不就是茶水费？”

样板间的结构也和实际有不一样，有的空间被放大了，有的门也和实际开的位置不一样，那么你做样板间是为了什么？真的是为了让大家看装修？其实装修也有那么多以实际交付为准。

再看户型，无论哪种户型，“起码一个房间不通透”，128平米以上，才能做到一个全明。有户型三个卧室在一条南北纵线上，而与卧室分居在客厅另一端的，是孤零零一个开口在入门玄关的卫生间。那些一梯一户的房源，拥有独立电梯厅固然是件好事，但如果室内空间把电梯包在中间，那是一种什么样的感受？

项目建设现场（今年夏天拍摄）

七色堇干得很快，现在很多楼座早已冲出了地面，身躯日渐挺拔，它的交房也相当有效率，据说2021年6月就可以交付。在某网站的评论区，可能是之前去过接待中心的网友留言说，“真便宜，才30000元/平方米，也许再贵点我就买了”，显然这位吐槽的是之前七色堇的定价，现在价格的问题解决了，我们也希望这个准本土项目能够卖得更快一些，让买在这里的业主可以更早享受TOD社区的优质居住体验。

顺便提一嘴，置业顾问服务热情，专业，值得点赞，但话说回来，只靠一个好的置业顾问，想拿到好的市场业绩，在现在的大环境下，不容易。