青岛主城下一站——北上？还是西进？

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主城区意味着繁华的商业、优质的配套、现代的都市感，更重要的是拥有大量就业机会。因此像磁石一般源源不断的吸引着人口聚集。是不少购房者可望而不可即的梦想之地。

NO. 1｜壹

城市在发展，主城区也在不断扩张，青岛主城的下一站又在哪呢？

首先来了解一下青岛现在的主城范围，其实关于主城区并没有一个明确的定义，官方只有建成区的说法，是指城市行政区内实际已成片开发建设，市政公共设施基本具备的区域。

2018年青岛建成区715平方公里，包括市南、市北、李沧、崂山（中韩全部，沙子口和北宅部分）、城阳和黄岛城区。

通过滴滴交通热力图也得到了印证。

但建成区不同于主城区，北京建成区1475平方公里，而公认的主城区，即五环内的面积仅700平方公里。北京的行政范围则超过16000平方公里。由此可见，要成为主城区是多么不易。

简单的理解就是，主城区是建成区内发展更为饱和、高度城市化的区域。青岛现在的主城区有200多平方公里。

对应楼市，大概就是2万元线的区域。

NO. 2｜贰

长期以来，关于青岛主城的扩张方向一直存在争论，北上还是西进成为了矛盾的焦点。

先来简单回顾一下青岛主城区的扩张历程，最早的主城区仅限于市南西部，后来随着90年代的市政府搬迁，扩展到了市南东部，然后进一步延伸到崂山中韩，直至沙子口。这一区域原来也一度被称为抹布的金边。与此同时，主城也在往北扩展，从浮山后、新都心，一直到李村，再到李村北部和东李，整个李沧基本晋升为主城区。

可以发现，新晋的主城区总是由原有主城区延伸扩展而来的，这也符合城市发展的一般规律。

远离主城区，跳跃式发展的新城区，则相对困难的多。黄岛发展30多年，国家级新区加身，城区仍然达不到主城水平，房价明显低于李沧（房价即区域价值的体现）。红岛区位优势明显、众多市级配套加持，但最近也调整了发展思路。

因此答案已经很明显了，有大海阻隔的西海岸必然无法成为青岛主城扩展的方向。只会作为一个独立的区域发展自身的主城。

随着李沧发展的日益饱和，沿着胶州湾继续向北成了主城区扩展的唯一选择。

所以今天讨论的重点就是——北岸城区融入主城的具体路径。

NO. 3｜叁

一般来说，城市的扩展最容易的就是会沿着交通主干道，从东到西连接城阳李沧的交通大动脉分别是黑龙江路、重庆路和环湾路。

李村北部和东李的崛起，本质上是承接了崂山核心区外溢的人口和资源，如今已经基本发展成熟。再往北，主城区沿黑龙江路向城阳扩展的第一站则是丹山片区。

在去年房价的最高点，该片区一度超过2万，与城阳主城不相上下，很多人对此不解，其实道理很简单，该片区的房价更多是参照隔壁的李沧，去年融创都会中心房价一度高达2.2万。丹山2万的房价也就显得合理了。

其实这也代表着丹山片区更多的是受主城区的影响，两者已经深度融合。

近期，青岛地铁三期出炉，有了15号线的助力，主城区沿黑龙江路的扩展无疑会加速，丹山也有望成为城阳第一个融入主城的区域。

NO. 4｜ 肆

沿重庆路往北会经过未来之城，沿环湾大道往北也会到达未来之城，可是主城区沿这两条路线扩张却不那么容易，因为两条路中间的这片区域是沧口老工业区。

该区域分为楼山河南北两个片区，定位是胶州湾东岸新旧动能转换生产制造示范区、科技研发产业区。

未来几年，随着东李发展的饱和，李沧的发展重点将不可避免的转向沧口，不过由于拆迁量巨大，发展的进度相对于丹山片区肯定会慢一些。

NO. 5｜ 伍

沧口的发展，不仅会改善区域环境，还将新增大量就业机会，周边的白沙湾片区也会明显受益。

该片区定位于滨海中高端居住区，也是主城区沿环湾大道向北扩展的重要一站。受制于周边环境和就业机会不足、配套不够完善，区域价值一直没得到充分体现。随着沧口和未来之城两大产业中心的启动，拥有稀缺海景资源的白沙湾片区必将被重新定义。

NO. 6｜ 陆

青岛主城一路向北，城阳主城也在调整发展方向。城阳主城近几年一直在重点发展的白云山片区如今已基本发展成型，往南与主城区融为一体也就成了最佳选择。

此前公布的3700亿投资中，涉及城阳主城南大门，即流亭立交桥区域的有，投资35亿元对东西流亭工业园升级改造、投资60亿元的洼里工业园升级改造。投资32.4亿元建设青岛首座4万人专业足球场。投资8亿元对流亭立交桥全面升级等。

这说明，城阳主城向南扩展已经迈出了实质性的一步。

NO. 7｜ 柒

除此之外，城阳的发展重点也不再局限于城阳主城，轨道交通产业示范区、未来之城、上马等也成为了新的重点。

长期以来，由于流亭机场的存在，城阳往东无法和高新区连成一片，往南影响和主城融为一体。成了制约城阳发展的关键因素。

这一切，随着机场转场，未来之城启动，将不再是问题。

未来之城规划面积33平方公里，近期将启动机场西侧7个社区改造，计划投资70亿元，可腾出发展空间1万余亩。同时启动9所配套学校建设，计划投资25亿元。流亭机场约5.2平方公里，计划2020年搬迁后重点引进发展商务商贸、会议会展等。

NO. 8｜ 捌

未来之城的开发消除了城阳和高新区地理上的隔离，最近红岛经济区的调整则打通了城阳与高新区行政上的藩篱。这将有利于城阳西部与高新区的融合发展。

城阳近期的规划中，投资308亿的新一代信息技术产业园便落户上马，上马的发展方向，不管是社区拆迁还是新建学校都紧靠着高新区布局，与中片区融合发展的趋势明显。

东片区现在仅剩中欧国际城部分地块未开发，未来两三年前期楼盘交付后，再加上览秀城等配套的落地，将会迅速成熟。

西片区在8号线开通后，将会以红岛火车站、会展中心、健身中心、健康中心、康复大学、奥特莱斯等现有配套为支点进行开发，后期也将与河套融合为一体。

红岛在拆迁结束和8号线开通后，也将迎来新的机遇，特别是南片区，有望依托8号线率先发展。

NO. 9｜ 玖

过去十年，李沧实现了华丽转身，未来十年，城阳上述区域也有望相继融入主城。

至于惜福镇和棘洪滩，由于区位因素，可能需要再长一段时间。

胶州湾西岸，黄岛主城区也会随着自贸区、桥头堡商务区、王台的发展一路向北，并有望提升到主城区的发展水平。

再加上中央布局的上合自贸示范区，环胶州湾主城区的形成已经指日可待。

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