创智新区的价格底线与即墨东部的刚需选择

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最近北青岛楼市最为轰动的就是城阳共有产权房和即墨大卖地这两大事件了，这对这两个紧邻的区域未来的楼市都会产生重大影响，呈现了不同的走向。不妨举例简单分析一下即墨的创智新区市场。

01、创智新区的淡定销售之路

尤其是即墨楼市来说，一个周的时间出让了480万平的商住用地，相当于去年一年的量，不能不让整个行业震动。无论是开发商还是购房者，都得考虑未来这些土地将如何在本区域引发供求关系的变化及竞争格局的演化，并对此做出比较靠前的决策，免得事到临头，不知如何选择。

就即墨各个区域来说，反而是西部压力最大，因为在过去一年八块土地出让的局面下，这次又加了好几个盘，十几个盘蜂拥而至的竞争格局已经难以避免，因此短兵相接应该就是下半年。其次就是蓝色硅谷，这次土地增加也不少，本来去化压力就大，这次估计更得引发大调整。

而比较下来，反而是创智新区算是最淡定的。本次出让的近500万平的商住用地里，有70万平属于创智新区，只占了15%，比例不算大。据说有本地一家企业和一家央企要来，主要就是这两家。土地主要集中在正方形的核心区域里边，只有一块10万平的土地在南边的外围区域。

从土地的出让情况来看，有的包含了大量商业，有得要求自持，成本都比较高。比起前期拿地的企业来说，基本打平。

众所周知，过去两年，创智新区的楼市总体比较冷静和平稳，就是火爆的时候只收全款，价格也高一些。市场降温后，价格也没有多大的降幅，一直坚持住了一万二三带装修的价格底线。

而且，经过这两年的消化，小户型基本去化殆尽，基本都是剩下了115以上的户型，总价基本不低于140万，记住这个数字，这是一个很关键的门槛。

新出让的土地即便上市，也得秋天之后，所以时间还是有空白的。当然，这期间会有金隅这样的地王项目，但是其地价都是6000了，房子的价格自然是低不了。

02、即墨特色的城市化之路

看了一下最新出炉的2019年底的青岛人口统计，有一些数字还是比较耐人寻味的。比如西海岸新区总人口突破了160万，看似很多，增长也快，但是比起北青岛的城阳85万加上即墨125万总计210万的总人口，还是少了50万。

200多万的总人口，这就是北青岛的机会，尤其是即墨，改区最晚，拥有大量存量的农村人口需要实现工业化和城市化，因此大有机会。

而即墨城市内部的城中村改造因为剩余土地太少，导致只有向外围扩展。龙山街道这边位于即墨西南方，处于即墨、城阳、崂山三区交界，有点三不管的意思，对于大量人口来说，各有奇招，来实现自己的安家落户之梦。

比如这边204国道旁边的西叫村，在过去很多年里以开发小产权房子西叫新区著称，到处发小广告，引来不少人。其北边的有即墨独有的农民经济适用房大高层的众和城，当年4000没人要，2018年房价大涨之后，竟然炒到了七八千。

对于即墨东部市场来说，主流市场在鹤山路和蓝鳌路两条向东打通了蓝色硅谷的主动脉。在历史上，这边就是即墨乃至青岛很重要的一个混合型的产业基地，各种产业和企业蓬勃发展。著名的即发、六合、金王等大公司的生产基地都在此，形成了机械铸造、电子科技、服装鞋帽、设计包装、食品加工等多种产业聚集区。

近两年，即墨除了打通了东西向的两大动脉之外，南北向也打通了青龙高速及重修了297省道，让这边的交通大为改善。

青龙高速穿过龙山风景区，这边正是崂山北脉，山体连绵，目前正是春暖花开，道路连边漫山遍野繁花似锦，正是一年最美之时。

著名的龙山寺也在重修之中，工程浩大，建成之后有望成为即墨最大的寺庙。

03、创智新区的外围刚需之路

创智新区快速发展的这些年，外围其实也得到了发展，东边越过高速，有保利的香颂，以大户型洋房和叠拼别墅为主。 还有溪山林语，做了惊人的8层大叠墅，都是走高端路线，单价过万，总价更高，也只能慢慢寻找高端客户。

南边的龙山街道核心区，则是走平民路线。依托鹤山路和蓝鳌路，十多年前就有龙山花园的开拓之时房价才3000元，早几年还有锦绣华隆的续接，那是已经卖到近6000元了。

随后还有东部医疗中心的建立，虽然招商还在进行中，但基础设置还不错。

时间走到2020年，来自福建的闽系全国性企业中骏地产杀入龙山街道。选的地方也是比较有代表性：在创智新区的南侧，龙山的北麓，鹤山路与蓝鳌路中间地带，青龙高速即墨东出口3分钟车程的地方，拿下了50亩地，做一个刚需精致小楼盘，定名丽景府。

市场定位也很简单明了，就是看中了龙山街道的市场空白，为周边企业的众多员工和村庄年青人提供刚需婚房产品。

前文说了，创智新区目前没有小户型，价格也低不了。所以刚需要在这边买房，发现一个严峻的问题，就是门槛就是140万 ，这个总价之下，几乎没有房子。

据了解，龙山街道周边的婚房改善，每月增加几百元都是负担。中国，还是收入不高的人是大多数，创智新区的音乐谷虽好，曲高和寡，难以享受到。

在这样的情况下，给外围楼盘以巨大的刚需市场空间。70万到140万的覆盖，完全是一个市场供给的空白。在这样的市场局面下，去年冬天青特城占了北边的龙泉街道，卖了400多套。今年春天，中骏丽景府占据了南边的龙山街道，都是低单价，集约式户型，做低总价，全力服务周边的刚需，业绩都不错。

即发等旁边大企业的中层管理人员、刚毕业大学生、还有小型个体企业主们的大量认购，尽管疫情还没有结束，尽管没有城阳那样的共有产权房的政策刺激，但周边刚需依然体现了巨大的消化能力，开盘半月，毛坯均价9000、带装修10000左右的情况下，丽景府两栋小高层150套已经基本去化完毕，可谓出乎中骏的意料。要知道这个盘总计才不到700套房子。

就目前的即墨东部楼市来说，这个业绩真的把一众改善型的楼盘压倒了。看来还是刚需市场是需求最为旺盛的，抓住刚需才能赢得市场。

04、南方地产巨头的精致产品之路

中骏本身对产品的定位和总价的控制都是极为到位。丽景府虽然定位刚需，但做得是产品的升级版，89平的三房两厅一卫，102平的三房两厅两卫，118平的四房两厅两卫，目前来说，在整个创智新区板块，都是独一无二的户型和总价，具有明显的市场差异化竞争的独占格局，二胎的家庭也好，三代人同住也好，都进行了一步到位的全覆盖，可谓周到。

在户型上，南方企业的精工细作体现了出来。客厅和主卧的大飘窗，送面积比较多。次卧的阳台，给了具体实用空间。丽景府的这些户型方案，据说都要经过集团黄老板的亲自参与和最终确认。所以大到每个房型的得房率、户型配置，小到每一个房间尺度上的取舍忖度，中骏这样的全国性巨头，对比一般企业，对产品的细节有着精细和严谨的执着。

对于住户而言，产品本身的舒适性更是买房置业关注的重中之重。现在的90后们虽然支付能力有限，但毕竟通过网络了解全世界的信息，视野开阔，因此也很挑剔。花更少的钱买到更多的功能，这是新一代年轻人的普遍需求。

中骏发挥在大城市打造高端项目的优势，把刚需盘也做出来改善风。比如小区里总绿化面积为13300㎡，园区内设有入口广场、迎宾树阵、对景跌水景墙、景观会客厅、多功能草坪、特色景墙、健身跑道、儿童乐园、林下书吧、老年活动中场地、健身区域、入户花园等十几项景观配套。

虽然是刚需盘，但丽景府采用了精装大堂和电梯厅，大堂装配中央空调，门框采用石材打造，也让住户们入住后很有面子。业主最关心的物业由世邦泰和服务，中骏的全资子公司，也是全国性的物业公司。

市场有空白，抓住来填补。提高项目性价比，首入青岛做品牌。靠了全国五十强的丰富经验，丽景府在这个春天，和龙山上的花儿一样，绽放在即墨东部。这确实值得下个月要在即墨大批拿地的众多开发商们好好借鉴一下了。

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