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首先简答：长久关注我的网友都知道，我好多年之前就开始反复强调：这种说法本末倒置，事实上，长久过热的楼市，恰好是超发货币的主因之一。

所谓“房地产是超发货币的蓄水池”的说法是：由于中国的央行超额发行了很多人民币，这些人民币没地方去，所以一大部分都流到了房市里，造成了全国的房价节节高升。所以要不是房价吸收了这么多人民币，我们的通货膨胀会更加严重。而万一楼市崩溃，资金大幅出逃，就会造成洪水滔天，万劫不复。

这个说法乍听起来很有道理，但完全违背了货币的常识。

之前，我曾用货币的“乘数效应”驳斥了这个说法，这个概念的核心是“银行是金融中介，用存款制造贷款”。不过，这些年从学术界以及全球各大央行的实践操作上来看，这个概念开始受到了挑战，人们开始认为，实际上是贷款制造了存款。

现在有一种观点认为，中国这些年来的货币超发严重，截止2018年底M2规模超过了185万亿，M2是GDP的2倍。而房地产主要起到了蓄水池的功能，如果没有房地产这个蓄水池，恐怕国内物价的涨幅绝对不止在目前水平，肯定是高通胀率了。

但是也有观点认为，要不是近年来房价大涨、地价飙升，对贷款需求上升，国内的M2怎么可能涨到185万亿，是2008年底40万亿的4.5倍?正是有了开发贷、个人房贷的需求，才会把M2推得这么高。如果房地产需求没有了，M2增速就会大幅放缓。

有人说房地产是超发货币的蓄水池，你怎么看？

对这个问题，不能简单地说是还是不是，而需要理性分析、客观看待。

从起初到房地产市场发展到一定规模来看，房地产市场不仅不是货币超发的蓄水池，反而是引发货币超发的源动力。因为，正是因为房地产市场的快速发展、过度发展，才歙得货币源源不断地流入到房地产市场，并迫使央行为了市场的流动性需要，特别是实体经济发展的资金需要，不断地发行货币，逐步形成货币超发。

从这个角度来讲，房地产是货币超发的源动力，是带来货币超发的罪魁祸首。

但是，当房地产市场发展到一定阶段，实体经济受到了极大冲击，资金大规模流向房地产市场，货币超发也十分严重后，实体经济对资金的需求变得不太紧迫，市场流动性过剩了，那么，又会转过来向房地产市场流动，让房地产市场变成了货币蓄水池了。只是，这个阶段的时间不会太长，央行会迅速调整政策，让资金回归实体经济的。

国家货币为什么超发？本来M2是由出口结算货币的人民币置换+GDP增长+通货膨胀构成。货币超发，只能说是因为原来的统计数据不能接近真实，必须印更多的钞票才能确保流通。没有人可以随便任性增发货币的，这是一个简单将政府推向火坑的做法！那么大家又都认为人为超发了货币，请问数据从何而来？按照房产市值计算吗？这是不合理的！就像六千多点计算公司的市值一样，这个市值并不代表公司本身的真实价值。

增发货币，必然是需求先行。比如美国，先是联邦政府根据需求增发国债，然后才是联储印刷美金，完成货币增发。

我们的国债、地方债，可以是货币增发的依据。我们四万亿的大基建，还有后续的基建大提速，也可以是增发的依据。也就是说，增发的货币多数是通过政府的基础设施建设进行消化了，比如高铁、高速公路、城市道路桥梁、城市绿化、园区基础建设、农村三通……进行了消化。

房地产市场，通过土地出让金，将钱归集回政府手里，为城市的基建扩张买单，然后银行通过土地的质押发放贷款让房地产公司进行建设。货币循环到这里，已经基本消化了增发货币可能产生的泡沫。那么后续购房者的首付与房贷，就是对社会存量资本的吸附、以及局部未来经济的透支。

在我们这种储蓄率很高的国家来说，能拉动消费就是胜利！所以当购房需求被提振，对于国家来说是一个很好的消息！当然开发商也很高兴。房地产市场启动，因为相对的土地资源与资本的垄断性，迅速推高房价，房地产开发公司获得高额利润，顺便带来土地的增值（增值的成果大部分被地方政府享受了），不断增值的房子逐渐演变成投资最佳的标的，在消化社会存量资本的同时也开始吸附实体经济的资本！同时也抬高了资金融资的价格！

同意这个观点。

人民币超发的主要原因，是人民币发行规模与进入中国的美元挂勾政策。

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房价走势的确跟货币情况息息相关，特别是在货币环境宽松的时候房价会出现巨大的上涨，而之所以出现这种情况就是因为货币超发的时候大多数都流入到房地产市场中，因此很多人都说房地产是货币超发蓄水池，但情况真的是这样吗？

货币为什么会超发？最主要的就是因为要刺激经济发展，所以在过去很长一段时间里市场上的货币一直都是处于一个超发的状态中，而在过去一段时间里市场上对于经济发展帮助最大的就是房地产行业了，所以这些超发的货币最后大部分都流入了房地产市场，从而起到一个刺激经济的作用。

所以从这方面来说，房地产行业的确起到了一个蓄水池的作用，但蓄水池除了能蓄水之外还有放水的功能，而货币进入到房地产市场之后就很难出来了，毕竟没有人愿意把钱投资在一个回报率远远不如房地产的行业上，所以从这一点上看房地产就不是一个蓄水池了。

在笔者看来房地产相对于整个市场来说只是一个促进经济发展的组成部分，只不过跟其他的行业相比房地产行业有一些特殊。

笔者之前一直想详细的写一篇文章解释货币发行与房地产之间关系的文章，但很遗憾的说至今也未能实现。今天借这个题目，笔者想浅谈一下个人的看法。

我们看下上图，可以看到m2与gdp比值一直在升高，有人讲用m2减去gdp就是货币超发量。可以讲有一定的道理，但还不够准确，这主要因为我国金融市场不够达到，直接融资体量小，m2体量就会大，而美国比值低是因为商业信誉好，有相当规模的美元信用是由银行以外的体系创造出来的并不记入货币统计。

但即便如此我们的货币供应量还是比较大的，不可否认货币有超发的嫌疑。而我们cpi增幅慢的主要原因就是多出来的货币流入地产，而没有造成通胀。

从这个角度看，房地产确实是货币的蓄水池，如果这个能通过的话，那就说明房地产是有泡沫的。在这个历史关键时期，回避房地产泡沫显然是不明智的，所以不让房价继续上涨，稳住房价，被提到了2019年政府工作报告。

岂是蓄水池，还是剥削池，造穷池，返穷池，节育池，失意池，害民池等