上世纪90年代前后，日本、泰国等东南亚国家和中国香港都发生过大规模的房地产泡沫，2007年前后的美国也发生了房地产泡沫。

自1985年“广场协议”后，日本银行下调利率，货币供应量大增，不动产投资迅速膨胀，房地产抵押贷款比例逐年增加，国家财政部支持的住房贷款机构也向土地投机发放大量的信贷资金，降低了融资成本，导致土地价格飙升。房地产升值和信贷规模不断扩大，形成房地产泡沫。据统计，相较于1983年，1988年，东京中心地区商业用地价格增长350%，住宅用地价格增长300%。1989年日本金融迅速收缩，地价暴跌，房地产泡沫随着破灭。

受日本泡沫经济的影响，泰国和马来西亚也相继爆发房地产泡沫。80年代后期日本向东南亚国家大规模输出资本。为了弥补财政赤字，泰国政府采取扩张性的货币政策，放宽资本管制，吸引了大量外资。但这些资金却没有用于生产部门，而是流入了房地产市场和证券市场，导致地价快速上升，形成泡沫。1996年后，由于泰国产品的国际市场需求下降，贸易赤字严重和政府政策失误，泰国金融形势恶化，房地产泡沫走向崩溃。马来西亚则与泰国的情况类似。

香港经济从上世纪70年代后期逐步转型，以金融、贸易和服务业为主。发达的金融业支撑房地产业的发展，加之香港用地受到限制，供不应求，房地产价格上涨，炒楼在1997年达到高潮，形成房地产泡沫。香港回归后，政府出台政策增加住房建设，扩大了供给量。此外，在亚洲金融风暴的冲击下，房地产泡沫破灭。

2007年前后，美国也爆发了房地产泡沫。2001年9月以来，美联储连续11次降息，美国人民开始贷款囤房，导致房屋需求激增，房价持续走高。2007年次贷危机爆发，美国房地产泡沫崩溃。

我是萨沙，我来回答。

萨沙第8742条回答

别国就不说了，说说我国。

中国建国后第一次房地产泡沫，出现在海南。

日本。

大白话，捞干货！

我就详细说说日本吧。

先说结论，日本很独特，不可复制，主要是金融上的骚操作和外部环境变化的综合结果，是金融失败，而且日本现在经济没问题，早已经走出来。

关键词:经济，泡沫，千倍，汇率，利率，最强，出海，崛起，创新，协议，没问题。

第一，日本经济的崛起，千倍涨幅

历史上有记载的大规模房地产泡沫有4次。

它们分别是1、上个世纪20年代美国的佛罗里达房地产泡沫。

我感到最有参考价值的是日本房地产泡沫，美国也有，但参考价值不高。

日本房地产泡沫的始末，网上有很多，在这里我简要叙述一下。

从上世纪70年代后期开始，日本经济经过战后20多年的复兴，出现了强劲的发展势头，索尼、丰田等一批民营企业在完成资本原始积累后，由内向型企业转变为外向型企业，并逐渐发展成跨国集团。

进入上世纪80年代，日本汽车、家电行业成了日本出口创汇的龙头企业，并因此带动了钢铁、机械制造业的发展。

为了遏制日本的贸易顺差，在美国的主导下，西方五国1985年制定了《广场协议》，迫使日元兑美元汇率在一年间从240：1飙升至120：1。这也是美国的一贯手段，目前，对我国也是这样。

上世纪九十年代初的日本、九十年代末的中国香港为代表的东南亚地区、本世纪初的美国，是距离现在比较近的三次规模和影响力都比较大的房地产泡沫发生地。

美国的地理环境比较特殊，香港不符合题目中“国家”的定义，再加上自身人口密度等方面与中国不具备可比性，所以重点来回顾一下日本的那次房地产泡沫发生的起因、过程和结果。

日本和中国不仅是“一衣带水”的邻邦，在其人口密度、地理环境、文化特征和消费习惯等等方面，还是与中国有相近之处的。

表面上看来，日本国土37万多平方公里，有1亿两千多万人，而中国960万平方公里，近14亿人，日本的人口密度比中国要高三倍左右，但考虑到中国的人口主要集中在“胡焕庸线”以东的平原地区，其实两国人口密度上的差距没有数据看上去那么大。

日本经济在六十年代起飞的时期伴随着三大关键词：奥运会、高铁、房地产。

1964年的东京奥运会被认为是史上最成功的奥运会之一，借助奥运场馆和其他交通等基础设施的兴建，尤其是在此期间的新干线高铁的横空出世，日本的房地产经济也被迅速带动了起来，同期日本的出口经济也很出众，从六十年代开始，日本的经济保持了高速增长的态势，反过来，也推动着日本房地产的发展，特别是东京都的房地产市场，极度繁荣。

东京都的房地产一度被称为“永不跌价”，当时住在东京都的人们都有这样的底气，首都（多么不可复制性）、奥运会、高铁、持续高速增长的经济、不断涌进东京都的新市民，都为这种愿景起到了推波助澜的作用。

历史上有记载的大规模房地产泡沫有4次，分别是上世纪20年代初的美国佛罗里达、80-90年代的日本和同时期的东南亚，以及07年的美国次贷危机。

1、与二战一样，一战后的美国因为远离战争，没亏就是赚，美国人民的口袋逐渐富了起来。1923年前后佛罗里达州政府大举兴建基础设施以吸引旅游者和投资者，美国版城镇化的推进，自驾游开始兴起。车子成了日常消费，房子就成了下一个目标。人们很快发现，佛罗里达的土地简直是价值洼地。赚钱的消息不胫而走，越来越多的资金涌入这里。

在1923年—1926年间，房价以年均100%左右的速度上涨，迈阿密地区的房价在3年里甚至涨了5,6倍。当时迈阿密总人口只有75000人，就有1/3人口从事房地产业。而著名的庞氏骗局也就是在佛罗里达赚钱效应背景下产生的，人们不断加杠杆，新钱还旧账，只需要买入并等待，等上涨后赚差价。

近百年来，世界各地共发生了四次较大规模的房地产泡沫，其中美国发生了两次，日本和东南亚各一次。

房地产行业的出现

近二十年来，大家说起房子大部分人都纷纷感叹，早知道买了下来多好啊，现在买不起啊。而这二十年来，的确房地产成为了最热门和最赚钱的行业。不过房地产一词其实出现的很晚，其实房地产作为一个行业的出现，只是在近代工业革命以后，随着电力和建筑行业的技术迭代，城市也急速发展，人们也纷纷涌入到大城市中生活.

划时代的电梯技术完善后，以钢铁水泥结构的高楼大厦为主体的新城市，不断的一座一座的崛起，更多的人涌入到无论是配套设施，还是生活都极具现代化的城市中，城市因为人口的增加也急速发展，美国的纽约，日本东京等大城市就是这样崛起，可是当一个行业的经济，发展到一定规模和程度以后，这个行业就会积累风险，从而会出现了泡沫，特别是经济和利润回报越大的行业，其产生的泡沫相对也越大。

美国、日本、东南亚都曾发生过。但是背后的原因各不相同。

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