题记:甘蔗没有两头甜。
小产权房可以买，根据我的经验，提几点看法供你参考:
1.要从乡镇或村委会购买，不要从个人手中购买。个人卖给你以后，他如反悔，麻烦事儿很多。2.最好买村民集体拆迁房或旧村改造房。这种房子二次拆迁的可能性极小，谁都不愿意一直搬家吧？村民住着没事，你住着也就没事。
3.要拿到小产权证，很有用的。村民手里也是这个证，许多事情都需要这个证。
4.买了自住是没有问题的，尤其是老年人，能有房子住就行了。买到这么便宜的永久的居住权，不也是很值得的吗（大产权也只有70年）？
5.买小产权房，不占购房指标，你何时买大产权，仍旧享受首套房待遇。
6.资金不宽裕，又是刚需，可以先买个小产权住着，有个安身之处，再谋发展。如果不是自住，想投资发财，那就另当别论（房住不炒）。
我的体会是，购买小产权，利大于弊，两权相较取其轻（仍有疑问可私信）。
小产权房，不止南阳，估计全国都有！因为有市场，所以存在！至于拆迁怎么办？买的人没想那么多，谁不想买个房子有证，但小区房不是人人都能买的起！
像我们这十八线的小城市，小区房装修下来大几十万，加上物业费，压力山大啊！买的低了采光不好，买的高了，万一着火没地儿跑……
我们村的小产权房，大都是和开发商联建，自己盖资金不足。房子卖出去不少，也听说过关于拆迁方面的，自动忽略，谁知道以后啥样呢？
如果怕牵扯拆迁赔偿，建议还是买小区房，毕竟有保障，可以彻底解除你的后顾之忧！
不建议购买。
小产权房不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做乡产权房，又叫小产权房。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。“廉价”是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。说明一开始相当多的农民本身自己没有建设能力为了尽快建好自己的房屋把一部分小产权的房子卖出去。差不多以集资的形式把自己的房子建起来。虽然暂时没有权证，还是有相当多城镇居民和外来人员购买了小产权房。既购买了相当便宜的房子自己居住，同时也是很大程度上帮助了农民解决了的建房资金难题。（一）“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也应当区分不同情况，妥善处理。1、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。2、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。3、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。（二）如前所述，通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。也就是说因为小产权房并非由国家所颁发，所以小产权房是没有房产证的房子，只有土地证，也相当于买了小产权房的房子只有使用权，没有的所有权。以上的解答，希望能对您有所帮助。总的来说，小产权房的购买有着一定的风险。对于小产权房的产权的取得，要按具体的情况分析，所以建议您在购买小产权房时一定要对房屋的性质区分清楚，以免得不到产权，造成利益损失。
听我一句劝，无数血泪史警示我们，从思想源头上就要根除买小产权房的思想，不要抱有任何幻想，总结了三点原因仅供参考：
1、现在南阳的房价确实与三线农业小城的级别有些不符，价格虚高的厉害，房价与工资平均水平差距有些大，这就使一些急于改变目前居住现状的普通人冒着巨大风险去购买小产权房。唯一的理由就是小产权房的价钱非常便宜，比有房产证的房子大幅度节省资金，但房子是大件商品，就是再便宜也要花费几十万。
2、在这一点上一定要保持清醒，再便宜也是要拿自己的血汗钱购买，而且是买这种房子的人我相信都像我一样经济条件不富裕，赚钱比较艰难，越是这样，越要把每一分钱都花的值、花的稳，不能出现任何错误，因为我们不像富翁，没有重来的机会，也没有时间去在这个问题上去耗费更多精力，我们还要把精力放在赚钱养家上，我们耗不起，更赌不起。富人绕道。
这一点很重要，也是根本。一定要保持头脑清醒，至今国家不承认小产权房的存在，不管你与房东签署的合同再严谨，文字无懈可击，但这个商品从本质上法律就是不承认的，将来产生了纠纷，法律不支持、不保护，去哪里说理？不要幻想吃到嘴的肉还能吐出来。
三、降低自己的欲望，购买有证的年限久一点房子，避免掉入陷阱
人之所以会冒大的风险去做一件事情，是由于欲望过大所致，认清自己的能力，做力所能及的事是解决之道，要不就会受到惩罚，最终痛苦的还是自己。没有足够的经济能力购买大的正规房子，就买小一点的、建筑年限老一点的、但必须有产权证的房子，住的挤一点但住的踏实，没有后顾之忧，等收入好一点的时候再卖了添点钱再换大的，实在不行就按揭，这都是解决办法，千万不要带着担心度日，谨记一点，陷阱都是经过精心布置过的。
总结：道理讲了一大堆，希望不要烦，因为小产权房带给买主太多的伤痛和无尽的烦恼，希望能听进去，不要碰小产权房，想都不要想，买房一定要买有产权证的房子，哥有切身教训！欢迎来喷！
我是宛都说事儿，80后南阳土著，说南阳人感兴趣的事儿。
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可以买，南阳没证的房子多于有证的，全国也一样。将来等土地经济结束，迎来房产税经济，收房产税了会发个证的。不用担心。
想买小产权房，必须了解房屋性质合法不合法，什么是小产权房？至今没有法律定义，什么是民宅？什么是违章建筑？这里面有个历史演变过程，我们要尊重历史，尊重现实，不能搞一刀切。
首先说：南阳没有房产证的房子很多，抛开政府正在督办的302处20万套有问题楼盘不讲。其它的没有房产证的房子更多，但是有一部分土地使用权当年是合法买的，房子是经当时的主管部门批准盖的，比如汉画街两边的临街房，是九三年原县级市，乡，村，三级组织牵头建的商业一条街，还有医圣祠街也是民房，多数人办了证，少数人办的晚也没有证，或者是房子前8米是统一建的有证，后8米自己建的沒证。无房证最多的是原县级市下辖的环城，卧龙岗，七里园，靳岗四个乡，每个村过去都有公开出售宅基地的现象，特别是离市区近的环城乡，卧龙岗乡，有的村民小组能卖宅基地上百套，宅基地的规划，审批，都是由村委会上报乡，市同意后才出售的，当年没有规定户口限制，个人房子盖起以后，经村委会验收合格，个人申请凭乡政府准建证再办房产证，后因程序越来越复杂，交费也不断上涨，大多数没证，少数人有证，因此说九四年以前一部分市民在郊区买宅基地建房是合法的。
还有一种情况是政府统一购买土地建居民新村，再分配给市民建房，八二年一处10×10宅基地三百元，政府统一规划，个人施工。这一部分民宅多数人己办了房产证是完全合法的。
最后一种情况是九四年以后一至到现在，村组，村民个人，未经乡以上的政府批准，私自出售的宅基地，或村民在自己宅基地上建房出售，这大概就是当代人理解的小产权房。
综上所述，南阳过去是个县级农业城市，26年前大多数人是个人建房，性质多样化，我个人认为末经社区或村委会同意私自建房不能买。
小产权房不光南阳多而价钱诱人，可以说全國各地这种情况有很多！那么这种房子买的话要考虑清楚，要是自己住养老的话可以买，要是最后出手就不是很容易了，小产权房不受国家法律保护，有了问题，往往投诉无门，涉及后来的子女上学，过户转让，拆迁赔偿等等有的极为麻烦，和大产权的没法比，大产权就是房价高，后来住与出手都受法律保护，没有后顾之忧，小产权房没有安全保障，买房要三思而行，虽然诱人，也需十万二十万吧，也是一个不小的数目，这尤其对农村经济困难的兄弟们来说更是不容易了！
可以购买， 了解小产权的位置，还有各方面的东西，其实小产权也是可以购买的，就是和房东签购房协议，如果拆迁的话，赔偿问题要协商好，以后要拆迁的话，怎么补偿，还有就是小产权最好买二楼以下，二楼以上不要买，因为国家规定自建房只能建二层半
不管多诱人，产权都有风险，所以就不说怎么核实及签协议了，房东的产权要查宅基地和规划指标，最多是长期租用，保证20年，关于拆迁可以约定，但都不是彻底保障。
买小产权房要冒很大的风险！
