买房涉及的资金对于普通百姓来说，实在是太大了，购房者即便是通过中介和卖家成交，仍然会面临中介、售房者、业主原贷款银行、买方新按揭银行，甚至还有评估机构、担保机构、垫资机构、监管机构等等这么多的人和单位，有不少的购房者常常疑惑——购买二手房的首付款付给谁？
《物权法》规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《物权法》还规定，不动产以登记为公示方法。只有经过登记才具有公信力，不经登记就不具有公信力，不得对抗善意第三人。
可见，二手房的所有权人，可以依法出售自己经过依法登记在自己名下的房屋，并收取出售房屋的房款。
故笔者认为，二手房的首付款一定是付给房屋的所有权人，而这个所有权人的确定，一定是以房管局的登记为准的。
大家都知道，实际购房过程中，二手房按揭贷款交易，首付款是要付给原业主的。等到过户后，银行按揭贷款放款，银行也是直接把按揭的这部分房款打到原业主的银行账户上面的。这样，原业主方可收到总房款（首付+贷款额）。这里的原业主，也就是特指房屋的产权人，即是房屋所有权人。
????二手房买卖，怎样才能最大限度保证交易的资金安全？
经过以上分析，大家知道，二手房交易中，房款应该付给房子的所有权人，也就是我们通常所说的业主（这里的业主特指房管局不动产登记薄上登记的所有权人，以下简称“业主”）。
毫无疑问，房子过户前，直接把首付款打给业主或者业主的贷款银行（用于归还业主欠银行贷款），风险都是非常大的！
但是，二手房交易涉及的资金大、过程复杂、交易过程持续的时间长，房款的支付次数多且形式多样，如何支付房款才能最大限度保证交易的资金安全呢？
二手房买卖，怎样才能最大限度保证交易的资金安全？
笔者认为，二手房的交易，并不仅仅是首付款的支付涉及到资金安全。事实上，从买方锁定目标房源开始，到卖方的房屋产权审核、买卖双方签订合同、支付定金、对买方的贷款申请获批、房屋产权的解封解押、办理过户及支付首付款、办理不动产权证、银行按揭放款及交房等等方面，每个环节都要尽量避免风险，方可能够最大限度保证交易的资金安全。
一，做好二手房交易前的风险预判和控制
市面上出售的房屋，可能会有各种原因而出售，也就是说不同的二手房可能本身就带有一定的风险。比如有的卖方明知房子有重大缺陷（凶宅、漏水、安全隐患等等）、有的欠债大王预感自己的房子可能会被查封、有的夫妻正在闹离婚等等原因而出售的房子，风险相对较大。
对于有着复杂背景的二手房和完全陌生的交易双方，做好买卖双方的二手房交易的风险预判和控制，非常重要。
1，选择信誉好、口碑好、业务能力强的大型房产中介公司成交。
大型房产中介公司，作为备案在册的专业的房产经纪公司，虽然会收取一定的中介费，但是大型中介公司对于二手的交易有一套完善的交易流程和风险控制办法。而且，中介收了服务费，对于房屋交易的资金安全，负有不可推卸的责任。
通常来说，无论买卖双方，二手房的交易，选择一家信誉好、口碑好、业务能力强的大型房产中介公司成交，将会更加安全可靠。
故笔者认为，选择一家好的中介公司成交，可以有效保证二手房交易的资金安全。作为中介公司，收取了中介费，就有义务控制好交易过程中的风险。否则，中介需要承担连带法律责任。
2，正式签约前，对二手房交易双方以及交易的目标房屋作出客观的风险预判。
1）对房屋本身的风险预判。
购买者在中介的引导下，确定目标房源后，首先要对房子本身进行现场勘查，要特别留意房子是否有附带违章违法建筑、房子本身有无大的缺陷和质量问题等等。
买方在实地勘察的过程中，也可以找小区的老业主聊聊，了解房子的一些大概情况，比如房子的使用是否正常、原业主的人品及家庭情况、房子里近几年是否发生过一些意外的情况等等。
如果发现房屋本身带有风险，即要慎重考虑后决定是否购买。如果目标房源，一切正常，就可以进行购买计划了。
2）对购房者自身的风险预判。
购买二手房时，来自购房者自身的风险主要是申请贷款能否顺利通过和贷款金额是否足额。中介机构对买方的贷款能力的初审非常重要。因为如果买方的贷款能力不具备银行的要求，可能会面临交易难以继续完成的情况。
通常为了稳妥起见，在签合同前，购房者应到人行查询自己的征信并提供银行的流水，供中介机构初步审核。如果中介拿不定主意的，一定要请贷款银行经理协助落实买方的贷款资格和能力，并且初步评定目标房源大概的贷款金额。
3）对卖方及房屋的产权情况进行风险预判。
在经过对房屋本身和买方的风险预判后，中介和买方都认为基本无问题，则可约卖方一起面谈沟通，再次了解卖方的房屋产权状况(通常要求卖方打印产调并带上产权证或购房合同)，了解卖方的家庭婚姻状况(出示婚姻证明，了解是否有共有产权人)，经协商三方达成一致意见后，方可准备签约。
这里特别要注意的是，房屋产权是否清晰(是否存在抵押、查封等）、房屋共有产权人是否同意出售、房屋交易存在的过户费用是否正常等等。
从过往二手房的交易来看，二手房交易前处于按揭抵押状态非常常见，而且大量的原业主不愿意自己解押，要求买方解押。遇到这种情况，双方在签合同之前，一定要达成一致意见，协商好解押办法和解押的费用承担，并明确写进合同。
如果业主不同意自己解押，而买方也不愿意解押，房屋就没办法交易，可以能导致买卖做不成，无法签定合同。如果买方认为风险太高或者整体购房成本太高，建议签定合同前谨慎考虑是否购买。
二，签订二手房买卖居间合同，明确约定好购房资金的支付时间、支付条件、金额和支付方式等等。
通常大型中介机构都有格式化合同，但是二手房的交易每套房子都有各自的特点和特殊性，买卖双方可以进行具体地约定交易的细节，并作为补充条款，明确写进合同。
通常来说，二手房房款的支付主要分为以下四部分，一般都是按二手房的交易进度分时分批支付。
1，支付订金或定金
订金和定金，虽然只有一字之差，但是代表的含义是完全不同的，起的作用也是不一样的。
1）意向订金的支付。
买卖双方达成意向购买，价格达成一致意见后，但是遇上双方相关手续不齐全或者共有产权人没到齐等情况，双方可以在中介公司签订一个意向购买协议，约定好各自需要在什么时间内（通常3天内）准备好相关资料，在约定时间和地点签订正式合同。
比如，卖方没有打产调、买卖双方身份证不可用或不齐、房产存在私人抵押、房产共有人没到场等等，这样的情况下，是不适合签订正式买卖合同的。但是三方可以签订一个意向协议，买方支付一个意向“订金”（通常5000元以内），等待资料齐备时，再签正式合同，订金转为合同定金。
需要注意的是，这个诚意“订金”，是可以无理由退还的。也就是说，在约定时间内，卖方可以不卖，买方也可以不买，双方只需要通知对方即可，既可以取消买卖协议，退还买方已付订金，解除协议。这种情况，中介一般也不得收取任何费用。
2）定金的支付。
通常在正式签订二手房居间合同之时，双方要提供完备的资料，买方要支付购房定金。通常，定金的比例为购房款的5%～10%。
定金，就是决定的定，在这里就是指卖方决定卖出、买方决定购买而向卖方支付的诚意保证，定金是不可以退的。通常定金是对买卖双方履约的约束，如果一方违约，需要以定金为基数，赔付对方违约金。
比如合同定金5万元，如果买方违约，则5万元定金作为违约金赔付给卖方；如果卖方违约，也需要双倍赔付也就是需要赔付给买方10万元。
2，支付首付款。
首付款的支付，主要是针对按揭贷款买房的二手房交易。除银行发放的贷款金额最大外，首付款也即是购买二手房过程中最大的一笔款项支出了，通常占到总房款的40%左右。
首付款金额 = 总房款—买方的贷款金额
支付首付款是二手房交易中最重要的环节，由于涉及的资金比较大，首付款的支付也是买卖面临的风险最大的一项资金支付，在现实中也曾经出现了不少问题。比如买方将首付款打给卖方后，后者挪用了，房子的抵押权也没有解除，导致二手房后续的进程无法顺利推进。又比如，卖方把房子过户给买方了，买方拒绝支付首付款等等。
关于首付款的支付风险控制，在后面第三大点，笔者将会详细分析。
3，银行按揭款的支付。
买方申请的银行按揭款，通常是房款的最大一部分，但是这部分款项通常来说，风险较低，但是有也需要注意的地方。
一般二手房的银行按揭面签，都是银行、买方、卖方三方共同在场，买卖双方共同在银行签约的，贷款下来的房款也是直接打到卖方的个人银行卡上。故一般来说，只要100%确定按揭银行审核已经顺利通过，卖方就能安全地收到房子的按揭款。
这里卖方需要注意的是，中介通知买方的按揭申请通过后，卖方最好要亲眼见证银行审批结果，特别要注意审批通过的贷款的实际金额。
比如卖方一定要预防，买方申请按揭100万，但是银行批下来贷款合同上贷款金额只有96万的情况。像这样的情况，首付款的金额就要随之增加4万元。所以首付款的金额，不一定就是合同上预先约定的金额，有可能有差异。
4，交房尾款的支付。
交房时间，由买卖双方约定。一般来说，约定抵押后或者银行放款后交房的比较多。
一般清水房，没有人居住的，可以不用留尾款。
但是二手房由于很多都带有家饰家电，而且还有人居住，可能存在水电气物管费等费用结算，故很多合同都需留少量的尾款(通常在5000元左右)，在交房时买方才当面支付给卖方。
三，严格按照合同约定，做好首付款的支付风险控制。
没有交付首付款，贷款银行无法确信买卖双方已经成交的事实，银行是不会放按揭贷款的。故首付款的支付，也是银行放款的必要条件。
从过去二手房的实际的交易案例来看，首付款的交付，相对来说，涉及的面最多也最为复杂。对于首付款的支付，买卖双方的风险是对立的。先付首付款后过户，买方风险大; 先过户，再付首付款，卖方风险大。首付款的安全支付，成了买卖双方都非常关注的焦点。
笔者认为，首付款的支付过程中，做好以下两大方面，方可最大限度控制风险。
1, 首付款金额的确定
1)二手房按揭贷款金额的确定。
二手房按揭贷款的金额，银行不是以实际成交的房价金额为基数计算，而是以二手房的评估结果，根据贷款人的征信和还款能力，综合审核后，银行会核定同意申请人可贷款的实际金额。
比如房子成交价100万，合同中约定贷款金额70万，但是房子的评估价为96万，银行的贷款金额可能为67万。那么，这个合同中购房者的贷款金额实际就是67万。
二手房价值评估，一般由银行或者其委托的第三方有资质的房地产估价机构对拟交易的二手房进行价值评估，评估的结果，作为银行发放贷款的依据。
2)首付款金额的确定。
很多朋友都认为，首付款的金额是由居间合同的约定决定的。 其实，居间合同中约定的首付款金额，是中介根据银行政策和经验推测的，只是一个预估金额。
购房者实际需要支付的购房首付款金额，是由总房价和贷款金额决定的。
首付款金额 = 总房款—买方的贷款金额
同样以前面贷款金额的确定为例，房价100万，虽然合同中首付款约定为30万，但是银行按揭审批结果是贷款金额67万，所以首付款的金额实际应该变为 100万-67万= 33万。
3) 定金抵首付款，交房留尾款，实际首付款的金额确定。
买卖双方按约定履行合同的前提下，买方签合同时支付的定金，是要抵首付款的。比如上述100万的房子，首付款实际应为33万，假如签合同时，买方已经付了5万定金，双方还约定交房时留5000元尾款，那么买方第二次要实际支付的首付款金额为:
首付款33万—定金5万—尾款0.5万=27.5万。
2，首付款的安全支付
首付款的支付，通常是在买方的按揭贷款申请获批后，卖方产权清楚的前提下，在房产过户的当天，由买家向卖家支付。
1)买方的按揭贷款申请通过银行审批。
买卖双方将事先准备好贷款需要用的资料(买卖双方的资料)，交由中介初审后，在中介的陪同下，买卖双方一起到银行进行贷款面签。
所有资料全部签字之后，等待银行审核后，通知审批结果——是否可以贷款和可以贷款的具体金额。 如接到银行审核通过的正式通知后，买方就准备好首付款，并等待中介机构通知买卖双方办理过户手续。
2)过户前合同中交易的房屋须产权清晰，无查封无抵押，否则需要解封解押。
如果交易的房屋是全款房，证在业主手里的，就不存在房屋产权解押。
对于交易房产被查封的，则需要明确查封原因，比如有违章建筑未拆除的，也需要业主拆除违章建筑后到相关部门申请解封。如果遇上法院查封的，可能涉及到程序更加复杂……
但是大多数二手房在交易前，购买的房屋还处于抵押状态，一般房产证抵押在银行，也有的是私人抵押。这时，就需要提前归还原业主的抵押贷款，才可以解除抵押，房屋才能过户。
前面笔者也说到，对于抵押中的房产，在签订三方居间合同中，双方就要约定具体的解压办法。
二手房交易中，经常会碰上交易房屋被抵押，或欠按揭贷款或欠普通抵押贷款，但是业主不愿解押或者无钱解押，要求买方支付首付款解押的情况。
笔者认为，买方用首付款为卖方解押，这种情况，往往是二手房首付款支付中遇上的最大的风险。
比如，买方替卖方解押后，如果遇上卖方拒绝过户、或者房屋被司法查封、或者卖方一房多卖、或者卖方玩“消失”......等等，买方的风险非常大。
当然，实际的二手房交易中，还是有很多买方替卖方解押的情况，而且出问题的比例也不多。但是，笔者认为，通常卖方不愿意自己解押的话，欠款金额都是一笔不小的资金，买方替卖方解押，风险太大。
要最大限度控制这个风险的话，办法就是买方不要用首付款替卖方解押。
笔者认为，遇上这种卖方不愿意自己解押的情况，如果买方认为房子还值得买，这时最稳妥又保险的办法，就是和卖方商量找第三方垫资解押，并协商垫资手续费的分摊比例，达成一致意见后，再签定合同。
市面上有专门垫资解押的机构，专门负责垫资解押，但是需要收取垫资手续费，不同城市可能费率不同，通常手续费在3%左右。
比如双方谈好的房价100万，卖方还欠银行贷款30万，按3%的垫资费率计算，则大约需要9000元的垫资解压费。 双方在签合同之前即可协商好分摊比例，或者是买方在议价时就直接把这个解押成本考虑进去，综合纳入购房的成本预算。
需要注意的是，房屋的解押还款，最好在买方的按揭贷款申请通过银行审批之后进行。这一点也是非常非常重要的。
3）首付款资金托管（或资金监管）。
通常在过户之前，为了最大限度保证首付款的资金安全，买卖双方在中介的陪同下，应先去银行或者专门的资金监管机构办理第三方资金托管。
1??什么叫首付款资金托管？
首付款资金托管（或资金监管），指的是通过银行的专用账户对首付款进行资金的冻结，在没有买卖双方约定授权的情况下，其他人员均动用不了资金。
办理资金托管后，在规定时间内完成房屋过户后，银行或监管机构凭买方的授权指令解冻资金，代买方向卖方支付托管资金，按指令将托管的首付款划转到卖方的账户。否则，托管资金将划转到购房者的账户。
2??首付款资金托管的作用
首付款资金托管，可以保证房屋交易的首付款资金的安全和交易的顺利进行。对于卖方来说，能够避免过完户收不到首付款的风险; 而对于买方来说，能够避免业主恶意骗款、不配合过户、房屋在过户前被查封等风险，切实保证了交易安全。
实际二手房的交易中，有些城市的二手房按揭银行，并没有首付款资金托管要求，买方可以直接将首付款付给业主。比如重庆，只要有买卖双方的转账凭条，贷款银行就认可房屋买卖的真实性。这样的情况下，首付款的资金托管，纯粹就是为了买卖双方的交易安全。
但是有的城市就不一样，比如说像深圳，如果要贷款买二手房，贷款银行要求监管首付比例不低于房款22%。所以，在深圳这样的城市，首付款的资金托管，不仅是买卖双方的交易安全，也是贷款银行的放款要求之一。
3??房屋产权过户
买方的按揭贷款审批通过、房屋的产权清晰且达到过户条件、买卖双方已经办好首付款资金托管后，中介机构、买方、卖方就可以准备一起前往不动产登记机构办理房屋产权过户了。
买卖双方在规定时间内完成房屋过户后，银行或监管机构凭买方的授权指令解冻资金，代买方向卖方支付托管资金，按指令将托管的首付款直接划转到卖方的账户，卖方收到首付款。
总之，二手房买卖交易过程中，首付款的支付安全是非常重要的一环。只有采取资金托管或者资金监管这样的首付款支付方式，才是真正能够确保二手房首付款的支付安全。除此之外的其他首付款的支付方式，都会让首付款的资金划转存在一定的风险。
笔者认为，做好以上这些，基本上可以最大限度避免二手房交易中的资金风险。欢迎大家补充评论。
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