最近想买一套二手房，不知道怎么砍价合适，有没有什么好的建议？

Answer 1

二手房砍价能否成功、能砍掉多少，主要取决于当前的买卖双方心理、成交量两大因素。一般情况下，市场成交量高的时候，卖家价格预期普遍都是高的，砍价难度大，如果市场过于火爆，别说砍不了价还有临时涨价的（参加今年春节后的北京二手房市场）；而市场冷淡期，两部分业主容易砍价：一是预期低的业主，二是着急卖房的业主，例如要换房腾资格、要移民急于变现等。

市场是一个砍价的判断前提，如果属于砍价难度大时期，要谨慎砍价，很可能因为砍价错失了购买的机会；如果是容易砍价时期，当然是要“痛下杀手“啦，晓姝建议从以下三个结点进行砍价：

第一步是看房后——探得报价底价：一般业主挂牌价会比心理底价高几万或十几万，已经看完的房子底价要了解，这时候有一个靠谱的中介很重要；

第二步是正式谈判前——施压探底：根据上一步中，每套房子底价和优劣势的比较，衡量出自己想买的房子价位，这时候如果和中介之间没有完全的信任，可以说出一个比自己心里价格略低的价格略做表示，这时候就看中介施压的能力了，有一定难度，因为很多业户没有真正谈判前是很难松口的，很多中介也怕伤害和业主的感情，不会全力压价，毕竟压完了买家又不买，就不太好交代，所以这一步主要是碰碰运气，以及谈谈业主口风，为正式谈判切中要害做准备；

第三部是正式谈判——集中火力议价：议价最有利的谈判条件就是首付高、付款快，这一点上如果有优势一定要全面剖析和重点强调；另外，利用房子的缺点和业主的弱点砍价、态度坚持但不固执，不要惹怒业主也要让业主难以拿捏，也很关键。碰到厉害的对手，要沉住气，抛过来的问题回答不了可以答非所问，继续强调自己的优势，谈判四五个小时是当前市场很正常的时间。

Answer 2

这个二手房砍价还是有讲究的，我给三点建议

第一，一定要给销售一种你一定要买的感觉，中介的嘴巴可以是很厉害的，前提是你肯定在他这里买房，而销售搞好关系还是有必要的，毕境大多数销售都是帮业主的，很少帮客户，但是如果你策反了他，白皮红心的时候，去谈价格的时候是事半功倍的。

第二，永远不要相信销售的报价，他报200万，你就回150万这样，要是150万我现在就要了，要给销售信心，不是我不买，是价格我接受不了，还有就是不到最后永远不要透露自己能接受的价格，死咬150万，一直让销售去跟业主谈，去磨业主。

第三，乙方杀乙方，这个乙方不是业主，而是销售，多去看几个盘，回来跟销售说，某某楼盘才120万，环境又好，地段又可以，但就是面积小了，有点瑕疵，你看那个房我都出150万了，如果实在不行，我就将就买那个120万的了。

三套组合拳，价格不死也要残废，最后就是不要去找业主，业主不一定信你，有些销售跟业主的关系非常好的，要注意。

Answer 3

最近一直看二手房，我觉得得去多看看，了解一下行情，多接触几家中介。

我锁定了某个小区的房子，先在58上了解大概价格，联系中介看房子，遇到有个中介真是能说会道的坑人，跟我要价58万，还说房东不好说话顶多少一万。之后又联系几家中介公司，最后52万看中同一户型的，楼层比之前那个好，果断买了

Answer 4

举个例子:业主房子100万，你想95万买到手，你就先出价89万，如果业主态度委婉犹豫，你就先坚持89万不加价，等业主价格降一点，，你再加。如果业主态度坚决，一口回绝，你就加到91万或者92万，然后根据业主的态度再适当地加一点，如果业主坚持不降价，你就坚持不加价，让中介在中间来回斡旋，需要注意:加价幅度逐渐缩小，刚开始加两万，最后加一万，最后加价五千。说白了，谈价格的过程就是双方心里博弈的过程

Answer 5

二手房砍价一定要跟房东来砍价！一定要亲自跟房东来砍价！一定要亲自跟房东砍价！

中介报给你的价格一般会多出来10——20万，而且大部分中介会告诉你不要和房东直接对话，对房东中介也是这么说，理由是一旦说错人家会不买或者不卖了。说完这个了，就说砍价了！

第一，看房子年限，一般二手房使用年限久了，都要算一个折旧率，房子的寿命，还有就是徒弟权，比如70年产权，已经过去了10年，就要算折旧率了。一般房屋建筑水泥的寿命是50年左右，所以，过去了10年后，你的房子的使用寿命也会下降。

第二，看看二手房的地段，周边的交通，是不是有学区。如果交通不好你就说交通，如果户型不好你就说户型，如果没学区你就说学区。总之，要找这个房子不利因素出来。最好表示，你也在看新房，也在摇号，毕竟现在新房有政府限价竞争优势很大。

第三，如果房子很好，装修很号，或者房东送家具之类的，你也可以计算一下，不砍价也划算。必将装修买家具，至少也需要30万，此时，不砍价反而更划算。

第四，如果风水不好，这种你懂的。再便宜也不买，除非你能镇得住。

当前市场，由于限购限售，保护了房价，大家还以为是卖方市场，其实不是。现在是买方市场。

Answer 6

买二手房只有一条黄金定律：一分价钱一分货。

如果你想要知道，你看中的这个房子的价格是否公道，有一个非常好的办法：到二手房网站，将最近5天的同小区房子的价格搜集20个左右，然后做平均，当然要求是同户型，同面积的，得出的平均值很具有参考价值。

将你看中的房子与这个平均值做比较，你就能得出一个基本的结论，然后你必须去实地的看房，看一下房子的具体情况，比如楼层，楼座，采光，噪音，出行是否便利，装修等等因素，都要考虑好。

接下来就是和房东讨价了，在讨价之前，建议你能确定一个心理价位，讨价的时候不要被中介忽悠，一定要有自己的底线。

另外，建议看一下谈判的书籍，给自己的讨价增加一些技巧。

以上。

Answer 7

其实砍价是看情况的，每个人和每个人不一样，你要学会随机应变，第一出价不要太高或太低，价位一定要慢慢涨，有的房子吃软的，有的吃你强硬点的，所以需要你随机应变，千万不要让他感觉出你特别喜欢他的房子，中间有个度需要把握！

Answer 8

首先我们先来了解砍价最基础最基础的工作，就是要清楚你要购买小区的成交均价以及二手房价格的价格体系是如何构成的？

1）近期的成交均价， 建议参考兔博士和链家, 数据相对比较可靠和真实；

成交均价：是指小区在一段范围之中的实际成交的平均成交单价，成交均价接近小区一般位置栋数的中高层北向价格；

那二手房子的价格体系又是如何的呢？二手的价格影响因素包括这些：楼层(40%)， 朝向(30%)，噪音(15%)， 景观(10%), 保养（5%）等；

从整体来看： 小区花园中心的价格一定比小区边缘的栋数价格高，楼王单位常常就是指的望向花园中心的南向单位， 安静景观好， 楼王单位价格是：小区均价X(1.1-1.15)

小区边缘的栋数一般都会受到马路噪音或者小区会所或者小区商铺街道噪音的影响，边缘的栋数一般景观也较差, 小区栋数一般：小区均价， 小区边缘最差噪音最大的栋数：小区均价X(0.9-0.95)

楼层：价格以中高层的价格为最高， 顶楼和最低一层价格最低， 同一栋楼差价在200块钱一平方米，多数小区低楼层多采光不佳， 小区的绿化树木可以到达小区的4楼左右甚至5楼，绿化会直接遮挡掉一部分采光；

朝向：南北通透最佳， 其次正南， 东南， 东向，西南， 东北， 西北， 北向；

以盈彩美居小区为例，南向以4.2的价格成交， 北向的价格可以低到3.8万到3.9万之间， 南北向差价差不多在2000到3000元一平方米；

景观：现在的人越来越在意景观，一线望江和望不到江价格差异巨大， 一般的花园小区以中心花园景观最佳， 如望向城中村， 停车场会略微减分；

这上面的一切都是为了让你在脑海里建立一套价格体系， 当你看一套房时，应该在均价上面加分，还是减分，加多少合适减掉多少合适， 得出你所看的这套房子合理的市场价格；

当你了解完成交均价和清楚上面的价格体系后，那你就可以实地和中介一起踩盘；

踩盘的过程中用手机记录房子的面积， 栋数，朝向，楼层，户型，报价，业主报价单价，房子概况， 然后回家复盘， 根据上面的价格体系， 参考小区成交均价和业主的报价， 计算出业主报价的溢价；

计算出的溢价部分就是你一定要砍掉的价格了， 这部分价格本身就是虚高的价格；

砍价必知：二手房砍价能否成功、能砍掉多少，主要取决于当前的买卖双方心理、成交量两大因素。

一般情况下，市场成交量高的时候， 卖家价格预期普遍都是高的，砍价难度就会加大；

市场冷淡期，两部分业主容易砍价：一是预期低的业主，二是着急卖房的业主，例如要换房腾资格、要移民急于变现， 生意周转困难等。

砍价格前的准备工作：

1） 看房时不要马上表现出非常满意这套房子， 自己先仔细看房，适当的和卖家寒暄几句；

确定想买这套房要二次看房， 二次看房要带不同的人， 看看不同人的意见， 听听亲戚朋友们的意见再决定也不迟；

2）自己在看房的过程中，主动和业主了解卖房的原因， 有个别业主不透露的就通过中介了解卖房原因；

通常卖房的原因无非是置换改善、急需名额、移民卖房、解决目前的资金困难等；

如果碰到解决目前的资金困难和急需卖房腾出名额的这种是最容易讲价的；其次是移民卖房， 移民卖房基本业主就不会回国了， 想处理掉国内的房产， 这种条件一般较好， 也有谈价的空间；

但如果碰到的是改善刚需，是最难谈的，这种卖房的也是占了主流，基本分文必争，能谈价的空间就有限；

3）谈价格要选择地点：不要在业主家里谈价格， 业主自己的家， 地理位置及熟悉感会加大业主的气场，谈价格业主会占优势地位；

4） 出价前要仔细核算自己要出的价格， 出了价格不要随意更改，也不要听从中介的鼓动；

接下来谈砍价常用的几种策略和方法；

1）细致对比，得出房子的实际市场价格，找到房子的优缺点，谈的时候可以和业主说说你对这房子基本满意，就是有些地方还是有所担心，实际上也是没有十全十美的房子；

比如之前买房我就和业主表达了担心马路的小噪音，实际那条马路隔得很远，对房子没有影响， 但是我会表达我对噪音及其敏感， 业主刚开始说不会影响， 看我一直看着马路担心， 也说出了可能有一点点影响， 实际这只是我的一种说辞而已；

2）拿家人说事，这次买房我是主要谈判人， 我就会拿我先生来说事， 比如可以这样说“我是比较倾向于买3房的， 我们的钱也只能这个小区买两房， 这个价格基本可以买盈彩的3房和金碧的3房了（附近的小区，卖家知道的小区），但是老公比较喜欢这个小区的环境，他要买这边等等， 让卖家觉得我们也是有可能做其他选择的；

3）和中介打配合，谈价格时也适度和卖家透露在谈其他小区的房子， 现在就看哪套的价格能谈下来就定哪一套了， 这时候就需要中介出来打配合证实我们还在谈另外一套房的价格， 表明我们现在就是到价既签， 哪家的价格到位我们就签哪一家， 这时候到价既签是给卖家下定心针用的；

4）哭穷卖惨， 和业主谈谈现在年轻人出来打工， 好不容易存这点钱， 还四处和亲戚朋友借钱凑的首付就为了广州买一套房， 现在赚钱又难， 反正有多惨说多惨， 让业主产生同情心， 谈价就好谈些；

5）车轮战，当时也是中介配合我的， 让几个中介朋友轮番打电话去业主，都说有客户可以看房， 可以出什么价格买， 当然出的价格都是低于我的报价的；

如你没有可配合的中介， 那就找亲戚朋友帮忙，轮番上阵看房和报价， 都报低于你的价格，谈房子缺点，影响房东心理， 这样会直接降低业主的心理预期， 卖家还会觉得你才是个比较实在和有诚意的买家；

以上的只是策略和方法，大部分时候任由你说的天昏地暗也不降价也是正常的，卖家心甘情愿的降价肯定是你可以帮她解决目前的一些困难。

分享之前谈的一套房子， 成交价格直接比正常的市场价格少了42万，注意看哦是比正常的市场价格哦，这个卖家就是卖房周转的，如果他的房子短期出手不成功房子可能被抵押公司做拍卖， 那被拍卖还不如自己卖了拿到更多的钱， 对吧？亏一些这些客户也会卖的；

砍价能砍成功的最重要原因还在于换位思考， 业主肯少那么多价格给你， 那他到底得到了什么？卖家没有好处那她凭什么不卖给其他人而卖给你？

请你试着回答以下这些问题：

1， 你在交易过程中切实帮业主解决了什么具体的问题？

2， 业主降价换来了什么？

3， 为什么是你解决了业主的问题， 而不是别人？

针对这些问题往上套，你可以帮业主解决什么问题？然后根据这些和业主谈你的优势；

比如我的卖家是想卖了这套房去买体育东路的学位房， 我了解到她要买的房子是父母认识的熟人，房子的所有人是年纪较大的人， 房子挂了很久还没有卖出去， 现在她的卖家可以较低价格卖给她，如果要买， 我的卖家的卖家要求全款而且尽快付钱， 要不就卖给别人；

而我的卖家的心态是担心给钱晚了， 她们就卖给其他人了，所以她的诉求就是她尽快卖出这套房子；

针对我卖家的情况，我们表达了我们的优势， 我们是二套必须五成首付，当时看房的几家都是三成首付（从中介处了解得知），首付多意味着她可以更快的拿到更多的钱（解决了卖家首付不足的痛点）；

另外我们也表达了我们买房的明确意愿， 只要价格到位， 我们就马上买， 这个买房我们筹措了好久， 首付准备的差不多了， 只要你点头我们的价格， 我们立马可以签订购房合同（解决了卖家快速卖出房子的愿望）；

这时候中介也表明我们的贷款资质和银行流水他们都审核了， 是优质的客户， 银行贷款没有问题， 实际上我们确实在购房前就做了这些工作的；

卖家之前买房都是全款的， 通过中介的旁敲侧击卖家， “有些人看房， 可能资质不好， 最后贷款什么的都麻烦一点， 另外有些人说买到后面也不一定买， 你现在可以和我们签， 我们的客户可以确定下来”等等；

其实也是利用了卖家急切的心理和信息差， 卖家的心态在不断动摇中， 最后卖家让我们给她3天时间， 她自己意思周末有个中介说有个客户来看房， 可以给出415万的价格， 好， 那我们就等等看， 实际上415万的价格我是绝对不肯给的；

当然在谈价的价格中， 态度要谦和语言要平和，整个氛围就没有那么紧张；

最后我们是以400万的价格成交， 业主报价是435万，少了35万！

以上全部分享来自我以往的实战经验， 希望可以帮助到有需要的你！

Answer 9

一）砍价的技巧

知识星球经常有人问我，砍价的技巧是什么？用什么方法可以砍下50万？

圈里总能听说谁谁谁买房砍了50万，只有经历过的人才知道能砍下5万都是很难的。

你和房东软磨硬泡，嘴皮子都快磨干，眼泪都快流净了，房东终于被你的诚意打动，于是把355万的零头抹掉。

你心中暗喜，赚到了。

可实际情况是房东的心里底价就是350万，多出的5万就是等着让你砍的。

先来说说几种常用的砍价策略：

1.提前做功课。细致对比同户型两套房之间的差异，装修好坏，楼层差异，找到房子的致命伤，抓住房子的致命伤表达对房子的不满意。佯装不想赴约谈判，给房主造成压力。

2.找中介了解房主卖房的原因。通常卖房无非是置换、移民、套现、遗产分配等。如果碰到后面3种情况，基本可以判断房主财大气粗，不会在乎这些蝇头小利。但如果碰到的是改善刚需，是最难谈的，分文必争，能谈价的空间非常有限。

3.拿家人说事。“本来自己不想买这么贵的房子，但是老婆不知道抽什么风，非要买这里，不买就不结婚。如果您能便宜点就直接定了...”

4.哭穷卖惨。刚成家立业，全村人都借遍了，才凑了这么点钱。最好能挤出2滴眼泪，让房主产生同情心。

5.现金摆在桌面上，软磨硬泡。只要再降X万，这些钱你就拿去了。现金永远比银行卡转账更刺激。

6.车轮战。如果有时间和精力。可以找几个群演轮番上阵和房主砍价，大谈房子缺点，态度敷衍，影响房东心理。最后你出价高2万，说出一两点房子的优点，眼神和话语流露出真诚最后成功拿下。

你有没有想过，什么样的房子能砍50万？

1. 房东急用钱

2. 房东不懂行情

3. 出国移民不准备回来了

4. 顶级豪宅，价格2000万以上，50万相当于零头

碰到以上情况，你积累的所有砍价技巧才有用武之地。

砍价这件事看似很技巧很多，但是实际能用上的机会并不多。

写到这里，你以为是专门讲砍价技巧的吗？

并不是！

“小张花了一周时间，终于砍下50万，可以他还是输了！”

为什么？

因为能让你砍价50万的房子，本来就不笋啊！

二）谁是赢家？

加价买到的 才是赢家！

砍价的目的是什么？

毫无疑问：省钱！

砍价是唯一省钱的方式吗？

不是！笋盘才是。

前几天的淘笋文章《如何买到 低于市场价50万的笋盘？》中讲到：笋盘是市场价7折的房子。

所以笋盘的产生本来就是业主亏了一笔，你已经有了明显套利机会。这时候你还想着砍价，房东看都不看你一眼。

一套真笋盘出来，不会留给你一周的时间砍价，2小时内，所有的中介都开始打小算盘，我要怎么才能啃下这个笋！

200人抢一套房，笋盘成交的速度都是以小时计算的，笋度越高，砍价越费劲，保证你能拿下的唯一方法就是加价买。

抢到就是赚到，最多在签合同的时候再砍掉一点零头。

三）小白和高手

小白总是把时间浪费在如何花空心思砍价上。你花一周去砍一套溢价10%的房子，还不如花一个月时间去找一套笋盘。

真正的高手才不会在砍价上浪费时间，因为他们一直在淘笋啊！

以上！

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