作为一个房产从业者来说，三产房肯定能买。我这么说肯定会有很多喷子喷我。能买得起商品房的肯定不会买三产房，不过要是说到商品房喷子又开始喷了，什么房价很高，买的都是傻子，外收又很多，喷子说白了就是一群没本事的人。这是题外话，现回到问题本身。

1.要买三产房必须看清楚项目是否有四证，证件都是政府合法审批下来的，就不会被强拆，可以买。

2.要了解开发商的实力。这点对于购房的客户来说有点难度，因为这不是商品房，很难了解三产房开发商的实力，所以就要自己费点心思去了解，或者是多跟业务员打交道，都可以了解到，因为有些小开发商公司没有实力有可能会引起烂尾，延期交房，房屋质量和后期物业管理水平不力等问题。

3.要学会分清三产房和安置房的区别。

土地性质都是国有划拨，但是土地用途就不一样:一个是产业用地，一个是城镇住宅用地。

城镇住宅用地的可直接落户配套小学读书。

南宁的目前三产房项目很多，买的时候擦亮眼睛，多对比，多看，也可以找我，毕竟我是从业者，对市面上的情况比较清楚。

不能用安置房三个字简单判断房产是否可以购买，不同性质的安置房有着不同的特点。首先要看安置房的房产证或者土地所有权证，再看其他方面的因素，最终才决定是否购买！

住宅类安置房：

住宅类安置房有二种，一种是具有房产所有权证；另一种是没有所有权证。一般很多地方在拆迁过程中，对每户家庭安置数套房产，而其中至少有一套暂时是没有产权证，这样也是为了防止村民把全部房产变卖精光又来街道进行纠缠。

由于安置房小区的居住人口大部分是村民，又或者是低收入租房人群。小区的环境相对比较差，甚至还会有一些风俗习惯来干扰生活。这种同样地段的安置房房价比周边的房价也要低许多，在考虑价格而对环境要求不高的购买者可以考虑。

还有有些村民为了出租更多的房间，而对房间内部进行了大肆改造，甚至设置多个卫生间。对于上下层的购房者也要考虑清楚。物业管理也会比较混乱。

没有房产证的房产，如果不是知根知底的人，千万不要贪图便宜而购买。

村集体房产：

除了村民安置房，还有村集体用房，经常也会被混为一谈。

村集体房产一般都是40年的商业用房，分为村集体用房大产权房产、村集体用房合作投资商大产权房产、独立产权房产等多种因素。

具有独立商业产权房产或者公寓楼的房产，可以参照周边商业产权房产进行购买。而只有大产权房且没有个人产权的商业房产，一定要慎重购买，免得开发商倒闭或变卖而成竹篮打水一场空。

这种安置性质的房产，不论是南宁、南通、南昌，还是南京！万变不离其宗。购买时不仅要看清土地性质、产权特点、使用年限等因素，也要对安置房的环境、人群、价格等方面予以考虑！

从业多年我的建议如果是买来自住的要慎重！

现在南宁市场上很多的三产房项目，都会打着回迁安置房的旗号来忽悠购房者。尤其是五象新区的回迁安置房，最多人上当的就是以为自己买的是安置房。

什么叫三产房，整个南宁市，很多低价的三产房，经常用安置房的概念在市场上混淆视听，首先你得明白什么叫三产房。所谓的“三产”指的是第三产业，说的是农民们的土地被政府征地征去之后，为了保证农民们能够生存，不被社会淘汰，政府专门划出一块地给农民们发展第三产业。在这块地上建的房子，就被称为“三产房”。

那么，区分回迁安置房与三产房最简单的三个方法：

1.回迁安置房仅仅局限于南宁五象新区，其余各城区都没有回迁安置房。所以你一看到沙井、西乡塘、三塘这些地方的”安置房“，就可以直接判断为三产房，因为这些区域压根就没有安置房。而五象新区里，龙岗有三产地，核心区（良庆区）现在没有三产地，（历史上也只有极少数的三产地）

2.回迁安置房同样是签商品房购房合同，而不是合作建房合同，不同是，回迁安置房，是政府帮农民以成本价购买的商品房。所以，这类安置房是可以办证的。如果，合同是合作建房合同，可以判定为就是三产房。

3.能否办理正规的银行按揭，所有的三产房均无法办理银行按揭手续，只有正规的商品房可以办理，而回迁安置房是可以办理银行按揭手续的。

三产房补缴土地出让金能否办证

很多的三产房，在销售的时候会给购房者灌输：先买下来，以后再交钱给政府，补缴出让金，就可以办理房产证。

我很明确的告诉你，不可以，即使你想出钱补缴出让金，政府也不收。南宁的三产房是不可能办理得了房产证的。

所以，不要想抱着搏一把的心里，期待着以后政策会调整，或者未来万一可以办证这样的幻想。三产房要变成正规商品房，土地必须先给政府收掉，然后再公开挂牌出让。只要你的三产房给政府收储了，也就意味着，你的房子就没了， 还怎么办证？

以上是我个人建议，如有不同看法欢迎留言探讨。

不建议购买

回迁安置房本身存在有很多的不确定因素。

首先我们要知道什么是回迁安置房？

从简单的角度理解就是给被拆迁户准备的房产。

不建议购买的原因主要有以下几点:

1.产权的不确定性。回迁房的产权取得后国家是要求在5年内不允许交易的，如果房价涨幅过高，很可能会造成卖家违约。

2.容易造成违约，回迁房是补贴给一家人的，没人几十个平方。如果你已经购买，其中有人不同意，你的合同是无效的。

3.等待周期长。回迁房的建造时间一般都比较长，一般在3年左右。时间一长这中间就存在很多不确定因素。

4.小区环境，回迁房因为统一安排居住，小区的房租不论从质量还是楼间距，都会偏差一些。如果小区是有商品房的，回迁房一般都会被安排在比较偏僻的角落位置。

5.人均素质，这个话题虽然有点违背平等原则，但也是客观存在的。回迁房里面住的大多数拆迁户，也就是暴发户，他们的资金来的快，同时绝大多数也没有正式的工作。接收的教育也是有限的。生活也会有些影响。

综上所述，个人不建议购买回迁房。特别是刚需人群，不要因为便宜就以为自己赚了，其实并不是这样的。

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现在的回迁房先不管他能不能交房，能不能入户口读书不说！现在单价3800-4500不等一套下来也要30-40万了，而且不能贷款，还有一些所谓的分期，或者其他类似的贷款都是不太靠谱的！

我来给你分析分析：

1：现在南宁的所谓的回迁房都是打广告而已，正在意义的回迁房真的不多。很多销售的都是三产用地，有的即使起好了，交房给你了！产权也是村民的集体用地，跟外面的半毛钱关系都没有！你也只是可以住而已！没有赔偿可言！

2：你入住后不得，不得入户口，小孩是不能读附近的公立学校，你只能读私立！你愿意花几十万去买个住所也没问题。

3：你买这种房子，你跟开发商签的只是合作建房合同，并不是商品房买卖合同，如果不能交房，你基本上这个钱是打水漂的！南宁在2019年是发生了很多类似的情况！有的甚至几年的地基都没起来！售楼部直接关门了！

上面的综合问题大概是这么多。如果都不介意的话！碰到真正的回迁房你也可以入手，前提那些问题你都不在意就可以了！

哪种安置房能买，首先要从安置房的建设主体来区分，目前南宁市安置房有两种。一种是政府统建的回建安置房，农业人口按60㎡/人，非农人口按25㎡/人可以在安置小区购买安置房，此类房子在满五年后补交土地出让金是可以上市的，如凤岭佳园，林里桥安置小区等。另一种就是土地是集体性质，政府在完成农用地转建设用地报批后，作为综合安置用地划给村集体，村集体采取自筹资金或需求合作开发的方式进行建设，再进行售卖的房子，这种类型的房子没有正规的房产备案合同，通常签的是合作建房协议，只能买来住，不能上市，也不能上户口，由于这种类型的开发商实力一般，非常容易产生因后续建设资金断链引发法律纠纷问题产生，法律风险比较高。

如果是分期付款的可以考虑买，最好是现房或者说已经盖了很多了，但是这些房子有弊端，就是适合投资，不适合刚需族首套房，因为办不到房产证，产权也不属于你，你只是合作建房，有使用权，出租回报率还可以，刚需族需要解决户口，孩子上学，如果离开南宁或者换房子也可以卖掉变现，都只能买正规商品房比较适合。如果你是南宁本地人投资三产用地房子还是不错的，价格是市场价三分之一左右，作为投资还是很好的，

随着城市化的发展，城市的规模的扩大，城市拆迁的速度也在加快。于是拆迁安置房也就有了市场。但毕竟拆迁安置房和一般的商品房不同，且动拆迁安置房买卖大多不能一次性将一切手续办理完毕，其后续手续通常要出售方配合办理，这就为以后的纠纷产生留下隐患。因此如何购置拆迁安置房？怎样才可以有效的维护交易双方的利益，就成了一些人的关注问题。下面作一简要分析。

所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。根据相关法规及政策的规定拆迁安置房屋一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。如黄埔江两岸进行的世博动拆迁。按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而拆迁，拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房（与市场价比较而言）。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。

因此购置拆迁安置房首先要查明安置房的性质，一般来说对已经竣工的安置房可以查询其“五证”，或到房地产交易中心查询房屋的产权资料等。不同类型的拆迁安置房，交易双方承担的交易风险有所不同。第一类动拆迁安置房，由于交易时间长，受市场因素的影响，往往买家需要承担极大的法律风险。主要体现在房价上涨后家卖方有意反悔，找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。

如果是购买还没定位的安置房风险就更大，买卖双方虽然可以知道房屋大致的坐落位置，但无法确定建好后安置房的具体结构、朝向、小区环境等，办理过户等手续时间也会更长。因此在购买此类房产时，签订一份有效的具有可操作性的买卖合同就显得至关重要。买卖合同除了要具备一般买卖合同的主要条款外，还需要对房屋的增购等费用的支付方式，迟延交房等都作出明确的约定。一般来说购置该类房屋，可以根据《民法通则》及《合同法》的相关规定，签订附条件的合同来保证买卖合同的有效性，并对具体细节作出明确约定以防合同相对方反悔，最好由专业房产律师进行指导。相对于第一类安置房而言，第二类的拆迁安置房则和一般的商品房交易一样，风险相对较小。

目前，许多农村集体土地上的房屋被拆迁改造成了安置小区，被拆迁户通过拆迁一般能得到两套甚至更多的房屋，除了自用外他们通常会选择出售多余的房屋，而拆迁安置房相对低廉的价格也吸引了一部分购房者。因此在民间形成了事实上的安置房买卖市场。

我国《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，拆迁安置房到底能不能买卖主要看它能不能在房产管理部门办理产权登记。

具体分以下几种情况：

一、虽是拆迁安置房但已经领取房屋权属证书，这种房屋当然可以进行买卖，其效力相当于普通的商品房买卖。

二、拆迁安置房在未领取权属证书前发生的买卖。根据我国《城市房地产管理法》第三十七条第（六）款规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。据此，如果双方发生争议诉讼至法院时争议房屋上不具备领取房屋权属证书的条件，人民法院一般会因争议房屋不具备权属证书而认定房屋买卖合同无效，这就是你朋友所称的安置房不能买卖的缘由。但鉴于拆迁安置房必须要经过一段时间才能领到房屋权属证书，房价在此期间会有波动，因而违约方应承担主要责任，需要赔偿守约方为此造成的房价上涨或下跌的损失。

三、买卖双方签订合同时房屋不具备权属证书，但发生争议时该房屋已经领取了权属证书（包括可以领取而卖房人故意不去领取）的情形，一般也视为买卖行为有效，可以通过法院诉讼，可以要求强制过户。 当然在实践中还存在一种特殊情况如：购房者已经装修并且入住多年，即使合同被认定为无效但是法院一般不做返还处理。

鉴于以上种种情形，购买拆迁安置房时要审查房屋的权属登记情况，根据不同的情况仔细考虑，慎重购买。

无论商品房还是安置房，都只是消费观念不同而已。你有200万，他也有200万，你选择买一套商品房，他选择买5套安置房，一套住，4套出租，成本一样，收益却大不一样。所以，买商品房也好，安置房也好，都是看个人消费情况。

首先，购买安置房就存在一定的风险，从中我们可以列举出一下几个重要因素。

①土地的性质，一般市面上安置房大多都分为国有划拨用地，集体建设用地，其中后者较为广泛，集体用地的安置房购买到的只是一个使用权。划拨用地一般是政府拆迁，征收村民得土地后，给安置户划拨的一块地并建成安置房作为补偿。

②证件，证件，证件，重要的事情说三遍，市面上很多的安置房仗着价格低廉的名号，吸引着一大批购房者，很多项目是在证件未齐全的情况下开始销售。这种情况下会发生什么样的隐患？一方面是买家交了定金，但是项目因迟迟证件办不下来导致许久未开始动工，那么就会影响到我们的交房时间。再一点就是，证件不齐全的项目本身就不是合法的项目，开发商携款潜逃的案列层出不穷，导致买房者人财两空，家破人亡。

③房子的质量，小区的物业，俗话说一分钱一分货，价格低廉的安置房质量上来说肯定没有品牌开发商的房子要好，物业方面也是相同的道理。

综上几点，建议广大买房者三思而后行，安置房固然便宜实惠，也不泛一些投资者买了安置房交了房办了证稳当当的升值了好几倍，投资有风险，所以无论是什么项目我们都要看情它的五证，了解它是不是合法项目，以保护我们的消费者权益。