11层小高层和7层电梯洋房,哪个的性价比更高?:11层小高层和7层电梯洋房,哪个的性价比更高?冷眼首先抛结论:11层小高层的性价比更高。首先从产品设计上来说:7
11层小高层和7层电梯洋房,哪个的性价比更高?冷眼首先抛结论:11层小高层的性价比更高。
首先从产品设计上来说:7层洋房、11层小高层并没有区别,因此建造成本、户型设计没有差别,但是11层小高层价格低、得房率高,因此性价比远远高于7层洋房。
根据最新的《住宅建筑设计规范》规定来说:1-6层是多层、7-11层是小高层、12-18层大高层。7层、11层正好是小高层的上限和下限,因此7层、11层是同一类别建筑,两种建筑从建设标准、材料造假、消防标准都是一致的,没有任何区别。
在相同的设计规范下,7层洋房、11层小高层两种建筑形态的产品没有任何区别,例如单元核心筒的设计,都可以采用最简单实用的一梯两户设计,空间布局都可以采用南北通透的板楼设计。
建造成本方面,由于电梯都可设计一部、消防等级、抗震等级一致,无需对建筑材料进行改变,所以建筑成本也没有区别。
7层产品和11层产品是没有任何本质上的区别的,但是由于项目容积率越来越高,7层洋房逐渐成为市场上的稀缺产品,成为品质小区、高档小区的象征,因此深受购房者的青睐。
一般来说,同样城市、同样地段、同一项目的7层洋房的价格高出11层洋房价格5%-15%之间,而这溢价仅仅是购房者心理因素,直观认为7层洋房是高品质小区的象征,因此7层洋房的性价比并不高。我换一种说法,大家就是比较清楚了,7层和11层对比等于18层和26层的对比,但同样的18层和26层基本上是没有溢价的。
大家往往认为楼层越低,得房率越低,这其实是错误的观点。在同样的建筑类别中,建筑楼层越多,得房率越高。因为如果是同样的建筑类别,公共面积设计是一致的,楼层越多户数越多,分摊面积就越小。
我举个例子让大家便于理解:
假设一栋楼一梯两户:每户户型面积100平米,每层单元核面积30平米,大堂30平米,其他公摊面积30平米
7层洋房:81%
公摊面积=每层单元核面积*楼层+一层大堂+其他公摊面积
公摊面积=30×7+30+30=270平米
每户公摊面积=270平米÷(2户×7层)=19平米
每户得房率=实际使用面积(100-19)÷建筑面积100=81%
11层小高层:83%
公摊面积=每层单元核面积*楼层+一层大堂+其他公摊面积
公摊面积=30×11+30+30=390平米
每户公摊面积=390平米÷(2户×11层)=17平米
每户得房率=实际使用面积(100-17)÷建筑面积100=83%
通过上面对比可以发现:7层洋房每户公摊面积多了2平米,得房率也低了2%。
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先说一下洋房的优势:
1、低容积率,低居住密度,居住舒适性高。
2、赠送面积多,使用率高。
3、洋房的公摊面积小,得房率高。
4、电梯洋房一般都做成一梯一户,或一梯两户,居住舒适度高,出行更方便。
5、洋房的绿植与建筑互为掩映,引景入室,园林具有参与性和互动性,观赏度高。
6、户型方正,采光通风好。
7、洋房园区更安静,能够获得更多的自主空间,保证生活的尊崇感和身份感。
8、居住在洋房区里的家庭,一般是城市精英群体,人群不杂、综合素质高,对孩子的成长也颇为有利。
9、洋房产品,为稀缺产品,随着国家发展,客户的不断地追求,保值,增值能力强。
10、洋房园区的物业服务品质更高,居住更安全。
再说说小高的这种类型产品,居住舒适就高不高低不低,未来的升值空间有限,二手房卖的价格高,不如去买个高层,卖的接近高层价格你又不会卖,不好让买家接受。
我是袁哥,我来回答
先来告诉答案:11层小高层的性价比高。很多人会吃惊,原因如下:
(1)所谓的性价比就是同类产品比较,质优价低的就是性价比高
(2)11层小高层和7层电梯洋房实际上属于同类产品,都属于电梯公寓性质。差别很小。只不过开发商为了抬高售价炒作的概念产品,洋房一般是低层住宅。7层电梯洋房只不过是为了满足一部分中产阶级高人一等的臆造产品
(3)在实际居住中,11层小高层和7层电梯洋房,只不过住户多少几户的差异,对于住户来说实质差别并不大。
(4):在价格上7层电梯洋房价格和11层小高层,在同一小区单价上相差几千元每平米,甚至更多,同等面积上总价上相差几十万或者更多。
(5):从市场需求和投资变现角度考虑,11层小高层需求远高于7层电梯洋房,变现容易。从投资上说11层小高层由于投入小于7层电梯洋房很多,而在出售时市场价上差别不大,投资收益远甚于7层电梯洋房。
总结重复重点:11层小高层和7层电梯洋房本质上属于同类产品
7层电梯公寓属于炒作产品,目的只是为了抬高售价
11层小高层和7层电梯洋房居住上差别很小
从投资收益,变现角度上11层小高层优于7层电梯洋房
因此从以上分析上得出结论:11层小高层性价比更高。
我是袁哥,请关注我,为你房产投资交易答疑解惑。
这是个非专业人士很不专业地提出的一个专业性比较强的问题,因为7~11层住宅都必须配1楼梯和1电梯,它们的公共部分是一样的!在回答题主的问题之前,先科普点基础知识!
6F以下(含6F): 1楼梯(必配) 1电梯(不强制配,但为了提升居住品质,大部分开发商都会配置) 假设得房率为A
7F~11F (含7F和11F):1楼梯(必配) 1电梯(必配) 假设得房率为B
12F~18F(含12F和18F):1楼梯(必配) 2电梯(必配) 假设得房率为C
19F~33F(含19F和33F):2楼梯(必配) 2电梯(必配) 假设得房率为D
科普完毕,题主问的是“11F及7F的性价比哪个高?”,这里说的性价比,应该主要指的是得房率,如果正常按规范走,那么得房率的一般排序是A>B>C>D,但是层数在同区间同条件下,层数越高,得房率越高!例如层数在12F-18F的区间内,同条件下(均是一梯两户或者一梯四户),18F的得房率最高,12F的得房率最低!其他区间同理,很显然,如果单从得房率来讲(撇开价格和其它因素),11F的性价比是高于7F的!
这个结果可能与很多人的主观意识相违背,为什么会这样呢?原因在于公摊,公摊系数与得房率是个相对的概念,同一栋楼的得房率+公摊系数=100%,所以得房率高的楼栋,公摊系数必然小,得房率小的楼栋,公摊系数大!公摊系数大也就是公摊大,下面以实例来论证(由于住宅的主要公摊面积集中在楼梯间的交通核、首层大堂及屋顶突出屋面的楼梯间上,同时也因为同户型下其它公摊面积也是一样大的,故其他如外墙、保温等公摊面积在此忽略不计),计算方法及结果如下图所示!
从图中很容易看出11F的楼栋公摊更小,即公摊系数更小,相反,得房率就更高!所以但从得房率的角度来看,11F的性价比更高!但从舒适度和住宅品质来看,肯定是7F的舒适度和品质更高,最起码使用同一部电梯的户数会更少,减少了等候及交通时间!所以,购房是一个多因素的选择,应从多个角度去权衡!
温馨提示:这里说的7F和11F是指两栋层数不一样的楼,分别是最高层数是7F和最高层数是11F,并非同一栋楼中的7F和11F,同一栋楼中每一户的得房率和公摊系数都是一样的,切记!
小高层和洋房有很多共同之处,都属于改善类住房。谈其性价比,还需根据产品自身因素而决定。
如果同地段、同装标、同定位的产品,其主要区别有以下几点:
1、价格方面:洋房的价位高于小高层
2、得房率:洋房的得房率高于小高层
3、容积率:洋房容积率小于小高层
4、电梯对比:洋房电梯比等于或优于小高层
那么洋房相对小高层有楼层少,公摊小,得房率高,且容积率小,采光更好,住户较少等因素。因此,7层洋房居住体验舒适度就会高于11层小高层。
刚刚看了几个回答都说洋房得房率高于11层小高层,这个未必。大部分情况恰恰相反,11层小高层得房率更高。
看得房率就要了解住宅公摊这个问题,住宅的公摊目前的计算方法主要分三部分:
1:住宅外墙
2:交通核
3:一层门厅及屋顶机房
在当下的产品如果能叫做洋房的必然要配备电梯,那么交通核方面洋房和11层要高层就一样大了。都是一部楼梯加一部电梯(如果层数大于11层需要两部电梯一部楼梯、大于18层要有两部楼梯两部电梯)。交通核一样大了,屋顶机房和门厅也就一样大。如果这部分公摊是30平方米的话,6层就是每层公摊5平方米、10层就是没层公摊3平方米。可以看在层数小与11层的情况下层数越高公摊越少。
住宅门厅示意
屋顶机房层示意
电梯洋房的优势主要提下在低容积率,低人口密度和楼间距更加适合采光上。其实这两种产品现在已经基本通化了,龙湖的9层也叫电梯洋房与11层也没什么区别了。
我去年买了一个高层210的大平层,一个7层洋房的中间楼层,一个11层小高层一楼带院子边户,正好满足了我所有需求,当然花了1050万。整个家庭资产进行了重新组合,我比较满意。二线城市,均价两万左右。
11层高层和7层洋房根本区别在于性质,高层是普通住宅,洋房是定位于别墅和普通住宅之间。
洋房高利润,低容积率,高公摊,10-12米的面宽更多打造大采光面的大户型。高层是一般普通住宅,因为所建楼层较高从而降低公摊面积,面宽8-10米。两者不仅在公摊面积,土地使用费,物业费等都存在差异。当然,洋房在外观设计,户型设计比高层更具有优势。但是从以上综合分析,高层因为低公摊,更高采光效果,低土地使用费,一般物业管理费用等优势使其性价比高于洋房!
刚买,共十一层,买的十楼,楼间距三十米
七层的电梯洋房好,得房率高,而且因为以后洋房变少以后持有率低,增值性也比较高
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