房地产中的叠墅会成为第二个藏獒经济吗？

笔者认为：房地产中的叠墅可能会成为第二个藏獒经济，为什么呢？

今年前几个月，笔者接受一家大型房地产公司的委托，专家调研了北京的叠墅，调研才发现北京大量的叠墅大量都是空置的，大量的叠墅别墅现在是租也租不出去，卖也卖不出去，为什么在北京叠墅别墅还会出现这种情况呢？

首先，是叠墅设计都不合理，叠墅的设计表面看好像还不错，实际到里去仔细观看，才明白，叠墅住人很不方便，也不实用，叠墅有几层，每层的空间太小，不象平层，空间大又宽敞，叠墅的每层空间都很小，一家人住太不方便，又不舒适，还不如农民自己盖的几层小楼房。

其次，如果用叠墅来办公更加不方便，更加没实用价值，办公司的话，别墅的内部空间小，房间多，每个房间又比较小，根本无法办公。

通过调研事实证明，叠墅即不适合居住，又不适合办公，许多人没有住过叠墅的买了后才知道上当了，想卖又卖不出去，住在里面也不方便，于是就想租出去，结果是租也租不出去，只好空置在那里，砸在手里了。

这就是笔者调研北京叠墅的真实情况，后来笔者建议这家房地产公司千万不要再盖叠墅了，这种叠墅设计太浪费，根本就不是真正的别墅。你到欧美去看人家的别墅那才是真正的别墅。

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叠墅作为改善型住宅中的热门产品，以格局相对独立、隐私性好、生活空间丰富灵活、居住舒适度高、配套环境优美，总价相对较低等特点越来越受到改善型购房人群的青睐。

至于叠墅会不会成为第二个藏獒经济，我认为是楼主多虑了。首先叠墅的出现是国家严格“禁墅令”与日趋旺盛的改善型住宅需求对立下的折中产物，其产品定位是中产阶级的第一住所，有明显的“居住属性”，而非单纯的投资标的物。

再者，随着城市化进程的不断推进以及“禁墅令”进一步加强，叠墅的发展空间也在不断的被打压，叠墅的房源也会渐渐的变为稀缺产品。更何况叠墅产品的价值不单单是一幢房子这么简单，其更高的价值提现是脚下越来越少的低密度住宅建设用土地资源。这可不是几条无人问津，还时常威胁人身安全的流浪狗所能比拟的。

感谢受邀，刚给一个开发商做完产品规划，所以我来和你聊聊：叠墅，

首先，我们做的这块地非常适合做改善类的产品，双公园?学区?CBD！

我们放弃了叠墅，为什么？叠墅一般是4层双叠或者6层三叠，南北分体入户送花园，三叠的上叠送露台！也有其他方式不多，我来和你分析下为什么叠墅既不适合买也不适合卖！

1，就是个复式洋房，叠墅是房地产营销概念而已，复式楼这种老古董产品有多少人已经不买了？

2，控制面积，大部分在140到150两层，说实话140的平层四房都不大，更何况叠墅？你买个洋房一梯两户或两梯两户他不香吗？

3，密度太高，为什么密度高？ 同样的占地面积做一栋叠拼占地80个平方，4层叠拼建筑面积最多320个平方，但是同样80个平方占地，洋房可以做到480个平方，你说他能不密嘛？

4，舒适型太差，你就算160的叠拼两层分到一层最多80个平方，天了噜，100平的房子看着都小，你一个80平的房子还好意思说自己是别墅啊？难受死

5，楼梯太窄，控制了面积，导致你的楼梯也窄，说什么楼上楼下私密性好，呵呵呵，当你上了楼发现手机在楼下，我估计你想哭！

这个话题，必须参与讨论。

首先明白叠墅的发展历史。

叠墅的定义

叠墅，一般为四层/六层有院、露台、顶带阁楼的建筑，在花园洋房与联排别墅特点的基础上产生的。由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，1+2层一户，3+4层一户，5+6层一户。下层有花园，中间有露台，上层有屋顶花园。独门独院、超大露台、多重花园等设施。

最早接触到叠墅还是2008/2009年，代表性的楼盘是万科金色阳光（记不太清楚了）几个楼盘。四-六层建筑，层层退台！从一层的160余平，退到第六层的90余平。当时的感觉就是：有天有地有阳光。

这几年反倒是因为地价、容积率、建筑成本等原因，很多叠墅和花园洋房都是上下户型基本一致的堆砌！除了一层有院，顶层有露台，其他楼层都是阳台。没有了当初的惊艳感觉。当然也有部分产品在改良：下叠中叠有院，上叠露台。但是总少了那种层层退台的天地感觉。

叠墅，做为多层洋房和联排别墅中间的衍生品，为了规避别墅项目的难审批，又想最大化利润率而形成的中间产品。不如联排别墅私密性好，独立性强。相比多层洋房的单价，销售价格又高一截。产品定位、客户定位上就很难把控，高不成低不就！除了底叠去化较容易，中上叠都较难。

同时，因为露台、室外楼梯、退台等建筑施工原因，防水等质量问题层出不穷。

如果藏獒来对比的话，还不如藏獒。至少藏獒在历史的长河里，还有火爆甚至疯狂的几年。而这些年来，叠拼就从来没有真正的火爆过！

借用大话西游里面的一句话—“活的还不如一条狗”。

我现在就是住的下叠，坦率的说，这是一种不成熟的产品，设计上的取巧而已……居住的舒适度远远低于大户型的高层（注意不是大平层）！如果你遇到一个不和谐的邻居，这种不舒适的感觉会无限放大……

不认同这个观点！

首先你拿一条狗的价值和一套别墅来类比就不正确的！你一条狗在银行是贷不了款的，而别墅可以！

叠墅作为独栋别墅，联排别墅中的一个过度产品。非常适合喜欢与品质住户一起居住的客户购买，一般来说，别墅客户素质比普通住宅客户更有素质。

叠墅一般分为上中下三叠，其中上叠和下叠最为舒适，上叠得露台，下叠得花园。相对来说中叠确实有些尴尬了，只有大阳台了，即便如此，舒适度也比普通住宅好很多。

在相同地段上，叠墅无论是居住品质，还是物业价值，都不是普通住宅能够比拟的！

所以说，在未来，叠墅依旧属于中端极其以上人群居住的！

有啥好比的，我就是买不起别墅，又不想住高层.看个人需求.

叠墅一般为四层带阁楼建筑，在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，具有独门独院、独立扶梯、超大露台、私家庭院、多重花园等设施。

这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点，其内部空间具有独幢别墅的一切元素，是一种和一般别墅一样有天、有地、有花园的私密生活空间，也是一种拥有叠墅精神内核的居住文化，主要面向社会“中坚”阶层，是购房者梦想中的私属领地。

“好房子一套就够了”，叠墅符合中国人对家的情怀。现在家庭普遍是三口之家，孩子结婚都要买婚房，而现在孩子们独立性很强，又不愿意和父母在一套房子里共同生活。但再购买的婚房不太可能买到和父母同一栋楼内，有时为了各方面因素婚房买到离父母现有住房很远的地方。孩子看望父母和父母照顾小孩子都很不方便。

叠墅的结构是上下两层是独立的空间，各自有独立的大门，两个独立的空间有可以根据三代人的需求在房屋内自己搭建楼梯相连，也可以不联通，封闭成两个独立空间。我建议最好联通。这样才是一个完整的大家庭。

我住的感觉挺好的，一层爸妈住，二层三口住，早上年纪大的人起得早，搞早餐，干什么的都不吵，很舒服！

看了大家的回答，说下上下叠别墅的好处吧。首先价格这块叠拼和独栋别墅价格更实惠，性价比高。（说叠墅不是别墅的直接上下叠一起买就是独栋别墅了，比买独栋的肯定价格底）其次叠墅比联排隐私性会更好。现在别墅用地越来越珍贵了，价值这块就不用说了。最好说下设计风格这块吧，有阁楼、露台等，不同的叠拼别墅叠拼的方式也不一样，高低交错的设计风格很有层次感，符合更多年轻人的审美，未来可能成为一种主流。