胶州楼市业绩惨淡！一楼盘成交价竟低于备案价，6月或迎降价潮！

近日，一则房价消息在青岛楼市

引起轩然大波，

胶州一楼盘加推房源 ，

成交价竟然低于备案价。

有业内人士分析，胶州楼市的艰难局面正在蔓延，随着房企半年业绩总结的临近，在惨淡的业绩面前 ，6月胶州楼市或迎降价潮。

（图片来自视觉中国）

成交价低于备案价 车位降价超六成

五一前后，不少楼盘入市推新，作为胶州经济开发区的大盘荣盛·锦绣外滩也始终保持少量多批的开盘节奏，于4月28日加推了一栋楼，共116套房源，该楼栋为29层两梯四户，户型为123㎡ 、113㎡ 、120㎡ ，毛坯。各大卖房网站上公布的销售均价为11000元，但实际成交价格让人吃惊。

近日，记者来到荣盛·锦绣外滩售楼处进行探访，据置业顾问介绍，项目新加推房源成交均价9700元/㎡ ，最低价9000元/㎡ ，毛坯出售。售楼处内有代理公司的销售人员，如果通过代理公司购买，还可以享受总价九八折的优惠。

除了价格优惠，本次销售未要求捆绑车位，车位价格也大幅下调。据置业顾问介绍，之前车位每个80000元，如今只要30000元，降价超过六成。

据查阅项目备案均价为10939元/㎡ ，实际成交均价远低于备案均价。然而即使不捆绑出售，车位降价，房源任选，但来客并不多，成交仍差强人意。据知情人士介绍，该项目的去化率并不高。

而在2018年4月，荣盛·锦绣外滩首次开盘时，高层售价在11000元/㎡ ，后期推出的洋房、小高层均价超过12000元/㎡ ，均为装修交付，价格在备案价之上。如今在前期装修房源滞销的基础上，新推出毛坯房源，不仅是直接降价，而是将价格降至备案价以下，这一情况着实少见，这跟之前开发商们想方设法捆绑加价造成实际成交价远超备案价的情况相去甚远。

在青岛，房管部门会在网上实时公布新房项目取得预售的房源的具体情况，包括房源位置、可售套数、已售套数、参考价、可浮动比率等，一目了然。荣盛·锦绣外滩成交价低于备案价销售，突破了下限，不得不说是个新风向。

胶州楼市曾红极一时 拆迁注入一波急需

“胶州楼市是全青岛最残酷的市场，主要是因为这里供远大于求。”资深房地产业内人士张百忍如是说。据记者统计，胶州在4月有7个楼盘首开加推，5月又有7个楼盘上市，其中不乏保利、花样年、银盛泰锦悦都、远洋等大品牌，再加上其他在售中的楼盘，胶州的市场竞争程度可见一斑。

胶州楼市曾经红极一时，从2017年开始一直到2018年中。“过去很多年里，机场拆迁、货币补偿，给当地楼市注入一波急需。”张百忍分析说：“一直到2017年春天，胶州楼市在青岛的三月调控之后，大批客户外流后被激活 ，这才算真正迎来春天。很多楼盘在快速涨价的同时，依然被抢光，出现了极为少见的供不应求局面 ，几个月时间，房价从五六千到了一万多。”

但是，机场拆迁、货币补偿带来的市场需求必然是短暂的，无法长期、全部的消化本地存量房，很多楼盘依旧艰难。“就是最好位置、最好品牌的绿城·紫薇广场，也曾经有两次停工的困难，其他家自不必说，一年卖百八十套乃是常态。”

整体艰难局面蔓延 开发商偷偷降价

但是，这样的局面也就持续了一年出头。过去的多年，胶州土地批量上市，让市场屯下来大批存量土地。这些土地在过去两年基本上以高价转让给了急于进军青岛房地产市场而拿不到土地的大牌开发商。据中国指数研究院数据显示，2018年青岛住宅用地共计出让了205宗，其中胶州以52宗领跑，独占四分之一，超过了传统的供地大户西海岸跟城阳，成交金额98.7亿元。

但是，胶州和青岛的其他区市相比有着明显不同，主要体现为土地供给多，但是人口导入不足，据青岛市统计局发布的数据显示，2017年年末胶州常住人口89.33万人，2018年年末90.05万人，一年时间新增人口仅有7000多人。而2018年胶州全年新房卖了25488套，比全市总成交量的15% ，仅次于西海岸。胶州市场的红火，是靠外来的投资需求来支撑。

“对于当地人而言，并不缺房子，只要差不多的家庭，每家都有几套房。到了2018年的秋天，喧嚣了一年多的市场开始降温，一方面是因为红岛利好频出，投资需求引流，另外一方面是本地客户锐减，很多楼盘销售陷入停滞。”不过各家在价格上并未第一时间调整，毕竟之前的一年半时间里，各家开发商分食了青岛第二大楼市的25488套房子，吃饱不少，还能再拼一下脂肪。

转眼到了2019年春天，整体艰难的局面蔓延开来。很多楼盘想提前开盘，抢夺客户，发现最多卖个二十套，去化率最多只有百分之三十。特别是胶州经济技术开发区的楼盘，火药味最浓，十多个楼盘打作一团。“其中前期低价拿地的楼盘不得不使出偷偷降价的手段，于是有了成交价低于备案价的新景象。”张百忍说。

本地需求不足 渠道公司从各地蓄客

突破“底限”的降价，跟市场低迷直接关联。

回顾2018年一季度，胶州新房成交了4715套，再看最新统计，2019年一季度胶州只成交了4080套，成交量同比萎缩了15% 。过去的多年，胶州土地市场火热，让开发商们屯下大批存量土地。经过一级市场、二级市场一系列的买地拿地，洗牌后的胶州俨然进入地产巨头时代，当地企业早已被快速边缘化。前期地产商拿地热情高涨，也导致地价上涨。“从原来的一两千或者两三千迅速涨到四五千、五六千，都是些高价地。

市场形成巨大积压，全国性巨头拿地后往往根据集团的节奏快速运转，一个大盘的任务三四十亿，小盘也得一二十亿，如果营销完不成就要调整。所以，半年来胶州市场进入市场大搏杀阶段，数个楼盘的营销负责人被撤换。”张百忍分析说。

在这一情况下，擅长渠道分销的房产代理公司纷纷进驻胶州各大楼盘，与饥肠辘辘的开发商讨价还价拿到高佣金，然后从全市乃至全省收集有购房需求的置业者 ，网罗进胶州，成为市场支撑，毕竟胶州不限购。

胶州楼市或有降价潮 六月可见分晓

对于胶州楼市的前景，不少业内人士表达了自己的看法。孙杰表示乐观：“楼市数据固然重要，但是要综合去看，不能简单的看同比数据，因为去年3月的青岛楼市数据创了新高，跟上合峰会等特殊利好有关系。所以不能简单的看同比，还要看环比。”

对于接下来的房价走势，孙杰分析说：往将来看，不管是胶州楼市，还是青岛楼市，还是稳字当头，稳步上升，毕竟最难的时候已经过去了。从政策层面讲，因为不会再出利空的政策，如果再出政策，也只能是利好的政策。从城市发展的机遇上来看，那就得看人口，现在青岛是人口净流入的状态，而且青岛目前正在学深圳，大型规划频出，特别是地铁、城市大型项目的推陈出新，越来越多的人会来青岛，这是青岛的‘城运’。”

如今，一家楼盘低于备案价销售，往后会不会有第二家、第三家？张百忍分析说：每年的6月都是房企半年业绩总结的时候，在大多数楼盘如此惨淡的业绩面前，相信胶州很多楼盘还会有调整，或许那时会有一个真正值得购买的价格。

观点

张百忍：“胶州楼市是全青岛最残酷的市场，主要是因为供远大于求。每年的6月都是房企半年业绩总结的时候，在大多数楼盘惨淡的业绩面前，相信胶州很多楼盘还会有调整，或许那时会有一个真正值得购买的价格。如果你有意向在胶州置业，建议每个楼盘都看一遍，局势就会看得清楚，不会被别人忽悠，避免被中介们拖入售楼处，只看了一个盘就当场交钱。”

孙杰：“往将来看，不管是胶州楼市，还是青岛楼市，还是稳字当头，稳步上升，毕竟最难的时候已经过去了。从政策层面讲，因为不会再出利空的政策，如果再出政策，也只能是利好的政策。从城市发展的机遇上来看，那就得看人口，现在青岛是人口净流入的状态，而且青岛目前正在学深圳，大型规划频出，特别是地铁、城市大型项目的推陈出新，越来越多的人会来青岛，这是青岛的‘城运’。”

信息来源：城市信报

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