凉凉青岛楼市的背后

01

前些日子，锐理已经发布青岛1-4月各家房企的销售业绩，没有一家迈过50亿大关。

一家都没有，就连素以业绩大王著称的融创也没有。

这是自2016年以来，青岛楼市从来没有出现过的状况。

新建商品房总共不到4万套，销售面积刚过400万方，销售总金额没过600亿。

这三个指标，同比去年，降幅都超过了3成。

上个月，有不少没有任何卖点的盘发过售楼处人很多的照片，导演了一出现场人气爆棚的大戏。

如今戏还没落幕，演员也还在继续，但导演自己却喊了卡，撑不住了嘛。

临时演员也是演员，不好请也不便宜。出镜一次，就得百儿八十块。

死撑门面，是需要家底的。一般的房企还真撑不起。

所以，非常肯定，现在青岛楼市真得很惨淡。

02

楼市惨淡，倒逼房企不得不调整营销节奏。

有房地产网站最新统计，今年5月，青岛有29个楼盘入市，主要就是分布在刚需关注的城阳、胶州、黄岛等热点区域。

回想回想前几年，深夜排长队买房的有，买不上楼盘哭的也有。那真是各家房企的销售都是牛逼哄哄的时代。

当是时，房企顶着被罚的风险，都要死命捂盘。如今这架势，推盘节奏提速了不少。

要抢客源的嘛。

你十三爷特别感慨，这还真是三年天上三年地下，今年房企的日子妥妥不好过。

眼瞅就要过半，青岛的春天又快过完了，天气越来越暖和，暖风却还是没有吹到楼市。

即便是下半年楼市有起色，也终究无法弥补失去的大半年业绩。

有房源卖就是爹娘的时代，终于还是远去了。

03

置业顾问的日子，同样不好过。

近期又有很多售楼处电话打到你十三爷的手机上，时间最晚的一个，是晚上九十点钟。

这么晚的点，置业顾问都还没下班。市场的不乐观，由此可见一斑。

事实上，也不单纯是置业顾问，在整个庞大的房地产从业链条上，各个岗位的波动性很大。

从策划人员到管理层的营销经理之类，跳槽都很频繁。三个月前的朋友圈还是这家房企，转眼就又到了另一家。人员变动非常之大。

不止人员流动性大，各种营销经费也都开始精打细算。

近几天，地产策划的朋友圈都在疯狂转发一篇微信稿，说得就是这样一个事。有个项目答谢宴要吃猪，杀猪的要价比生猪贵，结果策划直接自己上了。

虽说有执行力的问题，但本质上，其实是房企家的营销费用在收缩。当然，侧面也说明，策划这个岗位的技能要求越来越多元化。

罗伯特·安森·海因莱因在《时间足够你爱》里说：一个人应该能够换尿布，策划战争，杀猪，开船，设计房子，写十四行诗……林林总总，写了21项技能。

你十三爷觉得，这个科幻小说巨匠简直就是个预言家，说得不就是策划嘛。

04

市场凉凉是一方面，另外还有些别的现象，暗含未来楼市反弹的因子。

譬如，4月份青岛新房数据相较于3月的话，有上涨。成交量和成交均价，大概上涨了2-4个百分点。

诚然，这个数据，有网签本身的滞后性因素，成交量的数据不具备太大参考价值。

但成交均价的意义比较重要，足以说明青岛楼市的价格大关又冲到一个新台阶。

调控来调控去，房价还是在稳步上升。这不仅仅是楼市问题，也不简单是个经济学问题了。

房企在拿地上的动作也没耽误，最大动作的是，融创大举进军海阳。

想想当年融创入青的系列动作，足以判断，今年海阳楼市会比较热闹。未来，用不了两年，海阳楼市的老大哥地位，想必也会是融创的。

渠道拓客方面，自去年大火到现在，其实对项目成交的助力在逐步弱化，客户洗完一波之后，已经很难再持续发力。

所以对开发商而言，又到调整营销策略的时候了，渠道不会永远是万能钥匙。

政策层面也有松动迹象，青岛最新的是公积金政策。

以前要申请二次公积金贷款，需要首次还完后再过两年才能申请，现在取消了这个两年的过渡时间。

你十三爷觉得，这个政策的信号意义要大于政策本身。信号是松动，保不齐还只是个试水，后面会有更大的放开动作。

青岛目前的购房者处于购买力休养生息阶段，房价本身又过高，即便政策放开，未来置业人群数量不会有太大影响。

但对外来热钱流入，可能刺激作用会比较大。最近就有很多外地人跟你十三爷打听，青岛还在限购吗？

限是还在限着呢，不止限购还限价呢。这次的政策限制时间周期格外长，只是不知道，能否扛过房地产运行的周期大循环。

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